Jeden Herbst dieselbe Frage am Küchentisch: Räume ich diesen Winter wieder selbst? Oder die Mieter? Der Hausmeister hat ja eh einen Schlüssel. Oder doch eine Firma? Die Antwort hängt davon ab, was Ihnen wichtiger ist: Geld sparen, Zeit sparen oder Risiko abgeben.
Winterdienst: selbst oder Firma? Es gibt vier Wege. Selbst räumen ist in Euro am günstigsten, kostet aber Zeit und Sie tragen das volle Risiko. Mieter können räumen, wenn es klar vereinbart ist – das Ausfallrisiko ist hoch. Ein Hausmeister deckt viel ab, macht Winterdienst aber oft nebenbei. Ein spezialisierter Dienstleister kostet am meisten, bringt aber Frühtouren, Vertretung und Dokumentation. Die Kontrollpflicht bleibt in jedem Fall bei Ihnen.
Was in Essen für alle vier Wege gilt
Egal wer räumt – die Regeln sind dieselben. In Essen müssen Eigentümer die Gehwege vor ihrem Grundstück räumen und streuen. Breite: vorhandene Gehwegbreite, höchstens 1,20 Meter. Zeiten: Schnee und Glätte zwischen 7 und 20 Uhr sofort nach Ende des Schneefalls bzw. Entstehen der Glätte beseitigen, was nach 20 Uhr kommt werktags bis 7 Uhr, sonn- und feiertags bis 8 Uhr. Salz ist auf Gehwegen grundsätzlich verboten. Alles steht in der Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzung der Stadt Essen.
Und: Wer die Arbeit abgibt, muss sorgfältig auswählen und kontrollieren (BGH, 22.01.2008, VI ZR 126/07). Das gilt für Mieter, Hausmeister und Dienstleister gleichermaßen.
Weg 1: Selbst räumen
Kosten: Geräte und Streugut, dazu Ihre Zeit. In Euro meist der günstigste Weg.
Aufwand: Hoch. An Frost- und Schneetagen früh raus, auch sonntags. Frost gibt es in Essen im Mittel an rund 35 bis 45 Tagen im Jahr (Auswertung von DWD-Daten).
Haftung: Vollständig bei Ihnen. Ein Streubuch hilft beim Nachweis.
Ausfallrisiko: Urlaub, Krankheit, Termine. Sie brauchen eine verbindliche Vertretung.
Passt für: Fitte Selbstnutzer mit kurzer Front, die zu Hause sind. Die ehrliche Rechnung steht im Ratgeber Was Selbermachen wirklich kostet.
Weg 2: Die Mieter räumen
Kosten: Für Sie gering. Die Mieter zahlen mit Zeit und oft eigenem Streugut.
Aufwand: Für Sie Organisation und Kontrolle. Eine klare Vereinbarung im Mietvertrag ist Pflicht. Ein bloßer Schneeplan im Briefkasten reicht nicht (OLG Hamm, 21.12.2012, I-9 U 38/12).
Haftung: Die Mieter können für eigene Fehler haften, Ihre Kontrollpflicht bleibt. Im genannten Fall mussten die Eigentümer 7.000 € Schmerzensgeld plus weiteren Schaden zahlen.
Ausfallrisiko: Hoch. Ältere, kranke oder berufstätige Mieter fallen aus. Gerichte sehen die Befreiung älterer Mieter unterschiedlich.
Passt für: Kleine Häuser mit jungen, zuverlässigen Mietern und guter Hausgemeinschaft. Was gilt, wenn Mieter schon über die Nebenkosten für einen Dienst zahlen, klärt die Frage Muss ich als Mieter Winterdienst zahlen und trotzdem räumen?
Weg 4 zum festen Preis
Räumen, Streuen und Dokumentation für die ganze Saison – 39 € netto je laufendem Meter, umlagefähig.
Lieber persönlich? +49 201 45 875 433
Weg 3: Der Hausmeister
Kosten: Laufen über den Hausmeistervertrag. Für Vermieter als Hauswartkosten umlagefähig – aber nicht zusätzlich zu einem Winterdienst.
Aufwand: Gering für Sie, wenn der Hausmeister zuverlässig ist.
Haftung: Der Hausmeister haftet für Fehler, Ihre Kontrollpflicht bleibt.
Ausfallrisiko: Mittel bis hoch. Ein einzelner Hausmeister hat oft viele Objekte und bei Schneefall alle gleichzeitig. Wer vertritt ihn? Ein Gericht verlangte ausdrücklich, die Eignung zu prüfen – im Fall ein 82-jähriger Hausmeister, der wegen eines Rohrbruchs im eigenen Haus nicht räumte (OLG Oldenburg, 13.02.2014, 1 U 77/13).
Passt für: Objekte mit einem gut organisierten Hausmeisterservice, der Winterdienst mit Frühtouren und Vertretung anbietet. Mehr dazu im Ratgeber Winterdienst-Firma oder Hausmeisterservice.
Weg 4: Der spezialisierte Dienstleister
Kosten: Je nach Modell. Beim Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien 39 € netto je laufendem Meter pro Saison. 15 Meter kosten 585 € netto oder 696,15 € brutto.
Aufwand: Gering. Kurze Kontrolle nach Schneefall, Blick in die Dokumentation.
Haftung: Der Dienst übernimmt die Pflicht für die vereinbarten Flächen vertraglich. Kommt es trotzdem zu einem Unfall, steht er mit seiner Betriebshaftpflicht dafür ein. Auswahl und Kontrolle bleiben bei Ihnen – Vertrag, Räumkarte und Einsatzdokumentation belegen beides. Vermieter bleiben gegenüber ihren Mietern Ansprechpartner (BGH, 06.08.2025, VIII ZR 250/23), können sich aber an den versicherten Dienst halten.
Ausfallrisiko: Gering bei Diensten mit eigenen Leuten, Touren und Vertretung.
Passt für: Senioren, Berufstätige, Vermieter, WEGs, Gewerbe – alle, die Zeit und Risiko abgeben wollen. Wie Sie gute Anbieter erkennen, zeigt der Ratgeber Wer bietet Winterdienst wirklich an?
Winterdienst selbst oder Firma: die Tabelle
| Kriterium | Selbst | Mieter | Hausmeister | Dienstleister |
|---|---|---|---|---|
| Kosten in Euro | niedrig | für Vermieter niedrig | mittel | mittel bis höher |
| Eigener Zeitaufwand | hoch | Organisation | gering | gering |
| Früh und sonntags | Sie selbst | unsicher | oft knapp | eingeplant |
| Vertretung | selbst organisieren | selbst organisieren | fraglich | Teil des Dienstes |
| Dokumentation | Streubuch | selten | unterschiedlich | Einsatzprotokoll |
| Haftung | voll bei Ihnen | Mieter + Ihre Kontrolle | Hausmeister + Ihre Kontrolle | versicherter Dienst + Ihre Kontrolle |
| Umlagefähig | nein (Geräte) | – | ja (Hauswart) | ja |
| § 35a EStG für Selbstnutzer | nein | – | ja, Arbeitskosten | ja, Arbeitskosten |
Ehrliche Grenzen jeder Variante
Keine Lösung ist perfekt. Selbst räumen scheitert an Urlaub und Krankheit. Mieterpflichten scheitern an Alter, Beruf und fehlender Kontrolle. Hausmeister scheitern an Überlastung bei Großwetterlage. Und auch ein Dienstleister kann bei Eisregen keine dauerhaft eisfreie Fläche garantieren. Er räumt und streut in angemessenen Abständen.
Die Frage ist deshalb nicht: Welche Lösung ist perfekt? Sondern: Welches Risiko wollen Sie selbst tragen? Wer möglichst wenig tragen will, gibt die tägliche Arbeit an einen Profi ab und lässt sich jeden Einsatz belegen.
Achtung: Ein Mix ist möglich, aber heikel. Wenn der Hausmeister den Zuweg und der Dienst den Gehweg macht, braucht es klare Grenzen. Sonst bleibt genau die Fläche liegen, auf der jemand stürzt.
Welche Lösung passt zu wem?
- Fit, zu Hause, kurze Front → selbst räumen mit Streubuch
- Senior oder oft unterwegs → Dienstleister
- Vermieter mit wenigen Einheiten → Dienstleister, Kosten umlegen
- Mehrfamilienhaus mit gutem Hausmeisterservice → Hausmeister mit Winter-Vertretung prüfen
- WEG → Dienstleister per Beschluss, Kontrolle durch Verwalter
- Gewerbe mit frühen Öffnungszeiten → Dienstleister mit Frühtour
Wer beim Streuen unsicher ist, was wann Pflicht ist, liest den Ratgeber Räumen oder streuen. Und wer zwischen lokaler Firma und Online-Plattform schwankt, findet Hilfe im Beitrag Lokaler Anbieter oder Plattform. Alle weiteren Entscheidungshilfen stehen in der Ratgeber-Übersicht.
Entscheiden Sie mit einer Zahl
Berechnen Sie, was Weg 4 für Ihr Grundstück kostet. Dann vergleichen Sie ehrlich.
Lieber persönlich? +49 201 45 875 433
Häufige Fragen zum Vergleich
Winterdienst selbst oder Firma – was ist günstiger?
In Euro meist selbst räumen. Rechnen Sie aber Zeit, Vertretung und Haftungsrisiko mit. Selbstnutzer können beim Dienst 20 % der Arbeitskosten von der Steuer abziehen.
Darf ich den Winterdienst an meine Mieter übertragen?
Ja, mit einer klaren und eindeutigen Vereinbarung im Mietvertrag. Ein Schneeplan im Briefkasten reicht nicht. Ihre Kontrollpflicht bleibt.
Gehört Winterdienst zu den Aufgaben des Hausmeisters?
Nur, wenn es vereinbart ist. Prüfen Sie den Hausmeistervertrag und fragen Sie nach Frühtouren und Vertretung.
Kann ich die Haftung komplett abgeben?
Nicht komplett, aber praktisch. Arbeit und Pflicht gehen vertraglich auf den Dienst über, und bei einem Unfall steht er mit seiner Betriebshaftpflicht ein. Auswahl und Kontrolle bleiben bei Ihnen. Die belegen Sie mit Vertrag, Räumkarte und Einsatzdokumentation.
Was ist für Senioren die beste Lösung?
Meist ein Dienstleister. Alter befreit nicht automatisch von der Pflicht, und frühes Räumen auf glattem Boden ist selbst ein Sturzrisiko.
Fazit
Winterdienst: selbst oder Firma? Selbst räumen spart Geld, kostet aber Zeit und lässt das Risiko bei Ihnen. Mieter und Hausmeister sind Lösungen mit Ausfallrisiko. Ein spezialisierter Dienstleister kostet mehr, bringt aber Zuverlässigkeit, Vertretung und Dokumentation. Die Kontrollpflicht bleibt immer – nur die Arbeit nicht. Berechnen Sie jetzt Ihren Saisonpreis und vergleichen Sie ehrlich.