Ein Hausmeister ist eine Person oder Firma, die sich um die laufende Betreuung eines Gebäudes und seiner Außenanlagen kümmert – von kleinen Reparaturen über die Pflege der Grünflächen bis zum Winterdienst. In Mietrecht und Betriebskostenverordnung heißt er Hauswart.
Herr K. kümmert sich seit 15 Jahren um eine Wohnanlage in Essen-Holsterhausen. Er kennt jeden Mieter und jede Macke der Heizung. Im Winter räumt er zuverlässig um 6 Uhr. Bis zu dem Morgen, an dem er mit Grippe im Bett liegt. Wer räumt jetzt? Diese Frage sollte vorher beantwortet sein.
Welche Aufgaben ein Hausmeister übernimmt
Die Aufgaben hängen vom Vertrag ab. Manche Hauswarte sind fest angestellt, manche arbeiten im Minijob, andere als Firma für viele Häuser. Typisch sind:
- Kontrollgänge durch Haus, Keller und Außenanlagen
- Kleine Reparaturen und Meldung größerer Schäden
- Reinigung von Gemeinschaftsflächen
- Pflege von Grünflächen und Wegen
- Mülltonnen bereitstellen
- Winterdienst: Räumen und Streuen
Ob der Winterdienst dazugehört, muss im Vertrag stehen. Automatisch ist das nicht. Mehr dazu auf der Seite Gehört Winterdienst zu den Aufgaben des Hausmeisters?
Winterdienst durch den Hausmeister: Vor- und Nachteile
Ein Hauswart vor Ort kennt das Objekt genau. Er sieht Probleme früh und kann schnell reagieren. Das ist ein echter Vorteil. Aber ein einzelner Mensch hat auch Grenzen.
- Krankheit, Urlaub und freie Tage schaffen Lücken.
- Bei starkem Schneefall schafft eine Person nicht alle Flächen rechtzeitig.
- Mit zunehmendem Alter wird die körperliche Arbeit schwerer.
- Früh morgens und am Wochenende ist er nicht immer verfügbar.
Welche Lösung besser passt, vergleicht der Ratgeber Winterdienst-Firma oder Hauswart-Service: Was passt zu Ihnen?
Die Lücke schließen, wenn der Hausmeister fehlt
Der Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien räumt zuverlässig die ganze Saison – ob als Ergänzung oder als Ersatz.
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Vertretung regeln: Pflicht, nicht Kür
Die Gerichte sind hier deutlich. Im Fall des OLG Oldenburg hatte eine Eigentümergemeinschaft einen 82-jährigen Hausmeister beauftragt. Wegen eines Rohrbruchs in seinem eigenen Haus räumte er nicht. Eine Frau stürzte. Die Gemeinschaft haftete zu 60 %, weil sie nicht engmaschig kontrolliert und die Eignung nicht kritisch geprüft hatte (OLG Oldenburg, 13.02.2014, 1 U 77/13).
Und der Bundesgerichtshof hat entschieden: Hat ein beauftragter Hauswartdienst trotz Glättewarnung nicht gestreut, haftet der vermietende Eigentümer seiner Mieterin (BGH, Urteil vom 06.08.2025, VIII ZR 250/23). Wann der Hausmeister selbst haftet, erklärt der Ratgeber Haftet der Hausmeister beim Winterdienst?
Achtung: Die Beauftragung eines Hauswarts entbindet Sie nicht von Ihrer Kontrollpflicht. Sie müssen prüfen, ob er seine Arbeit macht – und eine Vertretung organisieren.
Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung
Die Kosten des Hauswarts sind nach § 2 Nr. 14 BetrKV umlagefähig. Dazu gehören Vergütung und Sozialbeiträge. Aber Vorsicht: Soweit er Arbeiten wie Gartenpflege oder Straßenreinigung erledigt, dürfen diese nicht zusätzlich unter ihren eigenen Nummern abgerechnet werden. Doppelt umlegen ist verboten.
Räumt also der Hauswart, läuft der Winterdienst über seine Position. Beauftragen Sie zusätzlich einen Winterdienst, muss klar sein, wer was macht. Mehr dazu im Ratgeber Hausmeisterkosten oder Winterdienst: Doppelte Abrechnung vermeiden.
Klare Aufgabenteilung, fester Preis
20 Meter Gehweg kosten 780 € netto für die ganze Saison. Ihr Hauswart kann sich auf den Rest konzentrieren.
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Ihr Vorteil mit dem Winterdienst von GOTTSCHLING
Viele Eigentümer kombinieren beides: Der Hauswart kümmert sich ums Haus, ein spezialisierter Winterdienst ums Räumen und Streuen. So gibt es keine Lücken bei Krankheit oder Urlaub. Eine Räumkarte legt fest, welche Flächen der Winterdienst übernimmt. Dann weiß auch der Hauswart genau, was nicht mehr seine Aufgabe ist. Beim Winterdienst von GOTTSCHLING zahlen Sie 39 € netto je laufendem Meter pro Saison.
Das Team kommt auch vor 7 Uhr und an Sonntagen. Jeder Einsatz wird dokumentiert. Die Kosten werden als Winterdienst in der Regel unter § 2 Nr. 8 BetrKV eingeordnet – sauber getrennt von den Kosten des Hauswarts.
Häufige Fragen zum Hausmeister
Gehört der Winterdienst automatisch zu den Aufgaben des Hausmeisters?
Nein. Das muss im Vertrag ausdrücklich geregelt sein.
Wer räumt, wenn der Hauswart krank ist?
Das müssen Sie vorher regeln. Ohne Vertretung bleibt die Pflicht beim Eigentümer.
Kann ich Hauswart und Winterdienst getrennt umlegen?
Ja, solange keine Arbeit doppelt abgerechnet wird. Räumt der Hauswart selbst, laufen die Kosten über § 2 Nr. 14 BetrKV.
Hafte ich, wenn mein Hauswart nicht räumt?
Unter Umständen ja, etwa wenn Sie ihn nicht kontrolliert haben. Vermieter haften ihren Mietern zudem für Fehler des beauftragten Dienstes.
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Fazit
Ein Hausmeister betreut Haus und Außenanlagen und übernimmt oft auch den Winterdienst. Das funktioniert, solange er gesund und verfügbar ist. Vertretung und Kontrolle müssen Sie trotzdem regeln. Kosten dürfen nicht doppelt umgelegt werden. Ein spezialisierter Winterdienst schließt die Lücken zuverlässig. Fordern Sie jetzt Ihr kostenloses Angebot an. Weitere Begriffe erklärt das Winterdienst-Lexikon.