Die Abrechnung ist fertig. Zeile 14: Hausmeister, 4.200 €. Zeile 8: Winterdienst, 928 €. Ein Mieter legt den Finger drauf: „Räumt der Hausmeister nicht sowieso den Schnee? Dann zahle ich das doch doppelt.“ Hat er recht?
Für Hausmeisterkosten und Winterdienst gilt in den Nebenkosten eine klare Regel: Dieselbe Arbeit darf nur einmal in der Abrechnung stehen. Räumt der Hausmeister, laufen die Kosten über den Hauswart (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Räumt ein Winterdienst, gehören die Kosten zu § 2 Nr. 8 BetrKV – und der Hausmeistervertrag darf diese Arbeit dann nicht mehr enthalten.
Was die Betriebskostenverordnung zum Hauswart sagt
Die Kosten für den Hauswart sind umlagefähig. Was das genau bedeutet, erklärt das Lexikon unter Umlagefähigkeit. Dazu gehören seine Vergütung und die Sozialbeiträge. Die Verordnung setzt aber eine Grenze. Wörtlich heißt es: Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden.
Übersetzt heißt das: Der Winterdienst steckt entweder im Hausmeisterlohn oder er wird separat abgerechnet. Beides zusammen geht nicht. Sonst zahlt der Mieter dieselbe Leistung zweimal.
Merksatz: Ein Handgriff, ein Posten. Wer räumt und streut, bestimmt, wo die Kosten stehen.
Hausmeisterkosten und Winterdienst: Leistungsverzeichnis prüfen
Der wichtigste Schritt ist ein Blick in den Hausmeistervertrag. Dort steht, was der Hausmeister tun muss. Oft ist der Winterdienst darin als eine Aufgabe unter vielen genannt. Manchmal nur ganz allgemein: „Außenanlagen pflegen“.
- Steht „Winterdienst“, „Schneeräumen“ oder „Streuen“ im Leistungsverzeichnis?
- Gibt es eine gesonderte Winterpauschale für den Hausmeister?
- Welche Flächen räumt er: Gehweg, Zugang, Hof, Parkplatz?
- Wer stellt das Streugut, wer zahlt es?
- Enthält die Vergütung auch Verwaltungs- oder Reparaturarbeiten?
Der letzte Punkt ist wichtig. Hausmeister erledigen oft auch kleine Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben. Diese Anteile sind keine Betriebskosten. Sie müssen aus den Hausmeisterkosten herausgerechnet werden. Ob der Winterdienst überhaupt zu seinen Aufgaben gehört, beantwortet auch die Frage Gehört Winterdienst zu den Aufgaben des Hausmeisters?.
Winterdienst klar vom Hausmeister trennen
Mit einem eigenen Winterdienst-Vertrag steht der Posten sauber für sich. 39 € netto je Meter pro Saison, Streugut inklusive – eine Rechnung, ein Posten.
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Klare Trennung vermeidet Kürzungen
Mieter und Mietervereine kennen diese Schwachstelle. Wenn Hausmeister und Winterdienst nebeneinander stehen, fragen sie nach. Können Sie nicht belegen, wer was macht, droht eine Kürzung. Im schlimmsten Fall für beide Posten.
| Situation | Richtig abgerechnet |
|---|---|
| Hausmeister räumt alles | nur Hauswart (Nr. 14), kein Posten Winterdienst |
| Winterdienst räumt alles | Winterdienst (Nr. 8), Hausmeistervertrag ohne Winterdienst |
| Winterdienst räumt Gehweg, Hausmeister den Hof | beide Posten, aber Flächen schriftlich getrennt |
| Hausmeister hat Winterdienst im Vertrag, Dienst räumt trotzdem | Problem: doppelte Kosten, Hausmeistervertrag anpassen |
Die dritte Variante ist zulässig, aber aufwendig. Sie brauchen eine klare Beschreibung, wer welche Fläche räumt. Sonst lässt sich die Aufteilung nicht nachvollziehen.
Separater Winterdienst: Hausmeisterkosten anpassen
Viele Vermieter beauftragen einen Winterdienst, weil der Hausmeister morgens um 6 Uhr nicht zuverlässig da ist. Oder weil er älter wird und die Arbeit nicht mehr schafft. Das ist eine gute Entscheidung. Sie hat aber eine Folge: Der Hausmeistervertrag muss angepasst werden.
- Winterdienst aus dem Leistungsverzeichnis streichen oder ausdrücklich auf bestimmte Flächen begrenzen.
- Vergütung prüfen: Sinkt der Aufwand des Hausmeisters, sollte das im Preis sichtbar werden.
- Zeitpunkt festhalten: Ab welchem Datum räumt der Winterdienst?
- In der Abrechnung erklären: Ein Satz genügt, damit Mieter den Wechsel verstehen.
Übrigens: Auch wenn der Hausmeister gar nicht räumt, sondern nur kontrolliert, ob der Winterdienst da war, ist das eine andere Leistung. Dann gibt es keine Doppelung. Beschreiben Sie diese Kontrollaufgabe aber klar. Dann kann jeder Mieter nachvollziehen, wofür er welchen Betrag zahlt.
Achtung: Eine Winterpauschale für den Hausmeister und zusätzlich ein Winterdienst für dieselben Flächen fallen spätestens nach einem milden Winter auf. Mehr dazu im Ratgeber Winterdienst bezahlt, aber kein Schnee.
Ein typisches Beispiel
Ein Vermieter in Essen hat seit Jahren einen Hausmeister. Im Vertrag steht: Treppenhaus, Außenanlagen, Mülltonnen, Winterdienst. Nach einem Winter mit vielen Beschwerden beauftragt er zusätzlich einen Winterdienst. Den Hausmeistervertrag lässt er unverändert. In der nächsten Abrechnung stehen beide Posten.
Ein Mieter widerspricht. Der Vermieter kann nicht zeigen, dass der Hausmeister weniger Arbeit hat oder weniger Geld bekommt. Die Folge: Er muss einen der Posten streichen oder kürzen. Die Lösung wäre einfach gewesen. Ein Nachtrag zum Hausmeistervertrag, der den Winterdienst ab einem Stichtag herausnimmt. Dazu eine angepasste Vergütung. Und schon ist die Abrechnung sauber.
Tipp für die Steuerbescheinigung
Hausmeister- und Winterdienstkosten sind für Mieter oft auch steuerlich interessant. Beide können haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG sein. Getrennte Posten machen es leichter, die Anteile korrekt auszuweisen.
Streugut: der vergessene dritte Posten
Neben Hausmeister und Winterdienst taucht oft ein dritter Posten auf: Streugut. Auch hier gilt: nur einmal. Ist das Streugut in der Pauschale des Winterdienstes enthalten, darf es nicht noch einmal separat abgerechnet werden. Kauft der Hausmeister Streugut ein, muss klar sein, wofür es verbraucht wurde. Details im Ratgeber Streugut in der Nebenkostenabrechnung.
Was das für die Höhe der Nebenkosten bedeutet
Eine saubere Trennung macht die Nebenkosten nicht teurer. Oft werden sie sogar günstiger, weil doppelte Posten wegfallen. Ein Beispiel: Ein Haus mit 20 Metern Gehweg zahlt beim Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien 780 € netto, also 928,20 € brutto pro Saison. Der Hausmeistervertrag wird um den Winterdienst reduziert. Wie hoch Winterdienst-Nebenkosten pro Wohnung typischerweise sind, zeigt der Ratgeber Wie hoch sind Winterdienst-Nebenkosten?.
Verteilt werden beide Posten nach dem vereinbarten Schlüssel. Nutzen Sie für Hausmeister und Winterdienst möglichst dieselbe Basis. Mehr dazu unter Umlageschlüssel für Winterdienst-Kosten.
Ein zuverlässiger Winterdienst, ein sauberer Posten
Sie erhalten einen Vertrag mit klarer Flächenbeschreibung. Das macht die Abgrenzung zum Hausmeister einfach.
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Häufige Fragen zu Hausmeisterkosten und Winterdienst
Darf ich Hausmeister und Winterdienst beide in die Nebenkosten schreiben?
Ja, wenn sie unterschiedliche Arbeiten oder Flächen abdecken. Dieselbe Arbeit darf nicht zweimal abgerechnet werden.
Unter welcher Nummer steht der Winterdienst des Hausmeisters?
Unter dem Hauswart, § 2 Nr. 14 BetrKV. Dann gibt es für dieselbe Arbeit keinen zusätzlichen Posten nach Nr. 8.
Was mache ich, wenn der Hausmeistervertrag den Winterdienst enthält und ich zusätzlich einen Dienst beauftrage?
Passen Sie den Hausmeistervertrag an. Sonst zahlen Ihre Mieter die Leistung doppelt, und der Posten ist angreifbar.
Sind Reparaturen des Hausmeisters umlagefähig?
Nein. Instandhaltung und Verwaltung sind keine Betriebskosten und müssen herausgerechnet werden.
Wie weise ich die Trennung nach?
Mit den Verträgen, einer klaren Flächenbeschreibung und den Rechnungen. Eine Einsatzdokumentation zeigt zusätzlich, wer wann geräumt hat.
Fazit
Für Hausmeisterkosten und Winterdienst gilt: ein Handgriff, ein Posten. Prüfen Sie das Leistungsverzeichnis Ihres Hausmeisters und streichen Sie den Winterdienst dort, wenn ein Dienst ihn übernimmt. Trennen Sie Flächen schriftlich, wenn sich beide die Arbeit teilen. So vermeiden Sie Kürzungen und Streit. Weitere Anleitungen finden Sie in allen Ratgebern zum Winterdienst. Berechnen Sie jetzt den Festpreis für einen eigenen Winterdienst.
Den Wortlaut zum Hauswart finden Sie in § 2 BetrKV auf gesetze-im-internet.de. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.