Umlagefähigkeit bedeutet, dass ein Vermieter bestimmte Kosten über die Nebenkostenabrechnung an seine Mieter weitergeben darf. Umlagefähig sind nur laufende Betriebskosten – und auch diese nur, wenn es im Mietvertrag vereinbart ist.
Sie haben einen Winterdienst beauftragt, damit Ihre Mieter nicht mehr selbst schippen müssen. Jetzt fragen Sie sich: Zahle ich das allein? Oder darf ich es umlegen? Die gute Nachricht: In den meisten Fällen dürfen Sie. Aber nur, wenn fünf Voraussetzungen stimmen.
Die fünf Voraussetzungen der Umlagefähigkeit
- Betriebskostenart: Die Kosten müssen in § 2 BetrKV genannt sein. Winterdienst wird in der Praxis meist unter Nr. 8 „Straßenreinigung“ eingeordnet.
- Laufende Kosten: Nur wiederkehrende Kosten zählen, keine einmaligen Anschaffungen.
- Vereinbarung: Der Mietvertrag muss die Umlage der Betriebskosten vorsehen.
- Wirtschaftlichkeit: Die Kosten müssen angemessen sein.
- Korrekte Abrechnung: Richtiger Umlageschlüssel und fristgerechte Abrechnung.
Fehlt eine davon, scheitert die Umlagefähigkeit. Zur ersten Voraussetzung lesen Sie mehr unter Betriebskostenverordnung. Weitere Begriffe aus dem Mietrecht erklärt das Winterdienst-Lexikon.
Umlagefähigkeit braucht eine Vereinbarung im Mietvertrag
Ohne Vereinbarung keine Umlage. So regelt es § 556 Absatz 1 BGB. Der Bundesgerichtshof hat die Hürde aber niedrig angesetzt: Es reicht, wenn im Mietvertrag steht, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt. Die einzelnen Kostenarten müssen nicht aufgezählt werden (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15).
Bei Gewerbemietverträgen gelten teils andere Regeln. Dort ist mehr Vertragsfreiheit möglich. Bei älteren Wohnraumverträgen lohnt ein Blick hinein. Steht dort eine Pauschale oder eine Inklusivmiete, ist die Lage anders. Dann können Sie neue Kosten nicht einfach umlegen. Mehr dazu auf der Seite Darf der Vermieter einfach einen Winterdienst beauftragen und umlegen?
Kosten, die Sie weitergeben können
Die Saisonpauschale vom Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien ist umlagefähig, wenn Ihr Mietvertrag das vorsieht. 39 € netto je laufendem Meter.
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Was nicht umlagefähig ist
Nicht jede Ausgabe rund um den Winter darf auf die Mieter. Die Umlagefähigkeit endet dort, wo Kosten nicht laufend entstehen oder nichts mit dem Betrieb des Hauses zu tun haben. Diese Kosten bleiben beim Vermieter:
- Kauf von Schneeschieber, Streuwagen oder Schneefräse
- Reparaturen an Gehweg, Treppe oder Geländer
- Bußgelder wegen verletzter Räumpflicht
- Kosten, die bereits über den Hausmeister abgerechnet werden
Räumt der Vermieter selbst, gelten eigene Regeln. Details erklärt der Ratgeber Ist Winterdienst umlagefähig, wenn der Vermieter selbst räumt?
Gut zu wissen: Laut mietrecht.org sind feste Saisonpreise eines Winterdienstes auch dann umlagefähig, wenn im Winter kein Schnee fällt. Bezahlt wird die Bereitschaft. Mehr dazu im Ratgeber Winterdienst bezahlt, aber kein Schnee.
Umlagefähigkeit und Wirtschaftlichkeit gehören zusammen
Umlagefähig heißt nicht: jeder Preis geht. Nach § 556 Absatz 3 BGB müssen Vermieter bei der Abrechnung den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Überhöhte Kosten können Mieter beanstanden. Allerdings muss der Mieter einen Verstoß darlegen und beweisen (BGH, Urteil vom 06.07.2011, VIII ZR 340/10).
Holen Sie deshalb Vergleichsangebote ein, bevor Sie einen Dienst beauftragen. Heben Sie diese Angebote auf, am besten zusammen mit dem Vertrag. Ein fester, marktüblicher Saisonpreis mit Rechnung ist leicht nachzuweisen. Mehr dazu unter Wirtschaftlichkeitsgebot.
Ein Preis, der sich erklären lässt
30 Meter kosten 1.170 € netto für die ganze Saison. Auf mehrere Wohnungen verteilt, bleibt der Anteil überschaubar.
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Ihr Vorteil mit dem Winterdienst von GOTTSCHLING
Für die Umlagefähigkeit ist eine Saisonpauschale ideal. Sie ist ein laufender, fester Betrag – planbar und leicht zu belegen. Beim Winterdienst von GOTTSCHLING zahlen Sie 39 € netto je laufendem Meter, zzgl. 19 % USt. Streugut und Anfahrt sind inklusive. Keine Einsatzabrechnung, keine Überraschungen in der Abrechnung.
Ihre Mieter werden entlastet und müssen nicht mehr früh raus. Das sorgt für Ruhe im Haus und für weniger Streit um den Räumplan. Ihre Mieter können ihren Anteil an den Arbeitskosten sogar nach § 35a EStG steuerlich geltend machen. Die Rechnung weist diese Arbeitskosten aus. Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung bietet der Ratgeber Winterdienst auf Mieter umlegen: So geht es richtig.
Häufige Fragen zur Umlagefähigkeit
Ist der Winterdienst umlagefähig?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Er wird meist unter § 2 Nr. 8 BetrKV eingeordnet.
Muss der Winterdienst im Mietvertrag einzeln genannt sein?
Nein. Laut BGH genügt die Vereinbarung, dass der Mieter die Betriebskosten trägt.
Sind Winterdienst-Kosten ohne Schnee umlagefähig?
Feste Saisonpreise sind laut mietrecht.org auch ohne Schnee umlagefähig, weil die Bereitschaft bezahlt wird.
Kann ich ein Bußgeld auf Mieter umlegen?
Nein. Bußgelder sind keine Betriebskosten und bleiben beim Verantwortlichen.
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Lieber persönlich? +49 201 45 875 433
Fazit
Die Umlagefähigkeit des Winterdienstes ist gegeben, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Umlegen dürfen Sie nur laufende Kosten, keine Anschaffungen oder Bußgelder. Achten Sie auf Wirtschaftlichkeit und den richtigen Schlüssel. Eine feste Saisonpauschale macht die Umlage besonders einfach. Berechnen Sie jetzt Ihren Saisonpreis.