Sonntag, 6:30 Uhr. Draußen ist es dunkel und minus drei Grad. Sie ziehen die Winterjacke an, holen den Schieber aus dem Keller und räumen 18 Meter Gehweg. Zum dritten Mal diese Woche. Und dann die Frage: Darf ich mir diese Arbeit eigentlich von meinen Mietern bezahlen lassen?
Sie dürfen Ihren Winterdienst in Eigenleistung umlegen. Grundsätzlich zählt Ihre eigene Arbeit als Betriebskosten. Und zwar mit dem Betrag, den ein Fremdunternehmen für die gleiche Leistung verlangen würde – aber ohne Umsatzsteuer. Sie müssen Zeit und Leistung nachweisen können. In der Praxis ist das streitanfällig. Eine Dienstleisterrechnung ist deutlich einfacher zu belegen.
Was die Betriebskostenverordnung erlaubt
§ 1 Abs. 1 der Betriebskostenverordnung regelt genau diesen Fall. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Die Umsatzsteuer des Dritten darf dabei nicht angesetzt werden.
Übersetzt heißt das: Ihre Arbeit hat einen Wert. Sie dürfen ihn umlegen. Aber nicht mehr als ein Profi netto verlangen würde. Und Voraussetzung ist wie immer, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Den Begriff Umlagefähigkeit erklärt das Lexikon.
Beispiel: Ein Winterdienst würde für 18 Meter Gehweg 702 € netto pro Saison verlangen (18 × 39 €). Dann dürfen Sie für Ihre Eigenleistung höchstens diesen Nettobetrag ansetzen – nicht die 835,38 € brutto.
Winterdienst in Eigenleistung umlegen: der Nachweis
Hier beginnt die Arbeit am Schreibtisch. Sie müssen belegen können, dass Sie die Leistung erbracht haben. Und dass Ihr angesetzter Betrag einem echten Fremdpreis entspricht.
- Einsatzprotokoll: Datum, Uhrzeit, Dauer, Flächen
- Streugut-Belege, wenn Sie Streugut separat ansetzen
- Ein oder mehrere Vergleichsangebote eines Fachbetriebs
- Berechnung des angesetzten Betrags ohne Umsatzsteuer
- Kurzer Vermerk, warum der Vergleichspreis passt
Ohne diese Unterlagen wird es schwer. Fragt ein Mieter nach, können Sie keinen Beleg zeigen. Es gibt ja keine Rechnung. Wie Mieter Belege prüfen dürfen, erklärt der Ratgeber Belegeinsicht beim Winterdienst.
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Warum Eigenleistung oft zu Streit führt
Mieter sehen den Vermieter, der selbst räumt, oft anders als einen Dienst. „Das macht der doch sowieso“, heißt es. Oder: „Der Nachbar räumt auch selbst und verlangt nichts.“ Dazu kommen typische Einwände:
- „Sie haben gar nicht so oft geräumt.“
- „Das hat nie so lange gedauert.“
- „Um 8 Uhr war noch nichts gestreut.“
- „Der Vergleichspreis ist viel zu hoch angesetzt.“
Jeder dieser Einwände zwingt Sie zu Nachweisen. Und selbst mit Protokoll steht oft Aussage gegen Aussage. Ein Einsatzprotokoll, das Sie selbst führen, hat weniger Gewicht als die Dokumentation eines unabhängigen Dienstes.
Die Dienstleisterrechnung ist einfacher zu belegen
Beauftragen Sie einen Winterdienst, liegt eine Rechnung vor. Dazu ein Vertrag mit Leistungsbeschreibung. Der Betrag ist klar, der Fremdpreis ist der echte Preis. Es gibt nichts zu schätzen und nichts zu begründen. Mehr zu den Grundlagen im Ratgeber Winterdienst auf Mieter umlegen.
| Eigenleistung | Dienstleister | |
|---|---|---|
| Umlagefähiger Betrag | fiktiver Fremdpreis, ohne USt | Rechnungsbetrag, mit USt |
| Nachweis | Protokoll und Vergleichsangebot | Vertrag und Rechnung |
| Streitpotenzial | hoch | gering |
| Ihr Aufwand | Räumen plus Dokumentation | gering, nur Kontrolle |
| Steuerbonus für Mieter (§ 35a) | in der Regel nicht, keine Rechnung | ja, Arbeitskostenanteil |
| Risiko bei Krankheit oder Urlaub | bei Ihnen | beim Dienst |
Ein Punkt wird oft übersehen: Ihre Mieter können den Winterdienst nach § 35a EStG steuerlich geltend machen. Voraussetzung sind eine Rechnung und eine unbare Zahlung an den Leistungserbringer. Bei Ihrer Eigenleistung fehlt beides. Ihre Mieter verlieren damit einen echten Vorteil.
Schritt für Schritt: Winterdienst in Eigenleistung umlegen
Wenn Sie trotz allem selbst räumen wollen, gehen Sie so vor:
- Vor der Saison ein Vergleichsangebot einholen. Es legt die Obergrenze fest, die Sie ansetzen dürfen.
- Jeden Einsatz notieren. Datum, Uhrzeit, Flächen, Streugut. Am besten direkt nach dem Räumen.
- Fotos machen. Ein Foto vom geräumten Gehweg mit Zeitstempel ist ein guter Beleg.
- Betrag berechnen. Höchstens den Nettopreis des Vergleichsangebots, ohne Umsatzsteuer.
- In der Abrechnung erklären. Ein Satz genügt: „Winterdienst in Eigenleistung, angesetzt mit dem Nettopreis eines Fachbetriebs.“
Das ist viel Aufwand für einen Betrag von einigen Hundert Euro. Rechnen Sie ehrlich nach, ob sich das für Sie lohnt. Viele Vermieter stellen fest: Die Zeit am Schreibtisch und die frühen Morgen sind es nicht wert.
Das eigentliche Risiko: Sie selbst
Die Umlage ist nur die eine Seite. Die andere ist die Pflicht. In Essen muss nächtlicher Schnee werktags bis 7 Uhr beseitigt sein, sonn- und feiertags bis 8 Uhr. Tagsüber gilt: unverzüglich nach Ende des Schneefalls. Wer selbst räumt, muss das jeden Tag leisten. Auch mit Grippe. Auch am ersten Weihnachtstag. Auch mit 70.
Fallen Sie aus, haften Sie trotzdem. Stürzt jemand, drohen Schadensersatz und Schmerzensgeld. Das OLG Hamm verurteilte Eigentümer nach einem Sturz vor ihrem Mietshaus zu 7.000 € Schmerzensgeld plus weiterem Schaden (OLG Hamm, Urteil vom 21.12.2012, I-9 U 38/12). Die Eigenleistung spart also wenig, wenn Sie das Risiko mit einrechnen. Mit einem Dienst tragen das Risiko Profis mit Versicherung. Gegenüber Ihren Mietern bleiben Sie zwar Ansprechpartner, können sich aber an den versicherten Winterdienst halten.
Achtung: Eigenleistung darf nicht höher angesetzt werden als der Nettopreis eines Fachbetriebs. Wer mehr ansetzt, verstößt gegen § 1 BetrKV und riskiert eine Kürzung.
Sonderfälle: Leerstand, Gewerbe, Verteilung
Auch bei Eigenleistung gilt: Den Anteil leerer Wohnungen tragen Sie selbst. Details im Ratgeber Leerstand: Wer trägt die Winterdienst-Kosten? Haben Sie Gewerbemieter im Haus, lesen Sie Winterdienst in der Gewerbemiete. Wie Sie den Betrag auf die Wohnungen verteilen, zeigt Umlageschlüssel für Winterdienst-Kosten. Welche Posten überhaupt umlagefähig sind, erklärt § 2 Nr. 8 BetrKV und der Winterdienst. Weitere Themen für Vermieter finden Sie im Winterdienst-Ratgeber.
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Häufige Fragen zur Eigenleistung beim Winterdienst
Darf ich als Vermieter meine eigene Winterdienst-Arbeit umlegen?
Grundsätzlich ja, mit dem Betrag, den ein Fremdunternehmen verlangen würde, aber ohne Umsatzsteuer (§ 1 Abs. 1 BetrKV).
Wie weise ich meine Eigenleistung nach?
Mit einem Einsatzprotokoll und einem Vergleichsangebot eines Fachbetriebs. Ohne Nachweis ist der Posten angreifbar.
Darf ich einen Stundenlohn ansetzen?
Maßgeblich ist, was ein Dritter für die gleiche Leistung verlangen würde. Ein selbst gewählter Stundenlohn ohne Vergleich ist schwer zu begründen.
Können Mieter meine Eigenleistung von der Steuer absetzen?
In der Regel nicht, weil keine Rechnung eines Dienstleisters und keine Überweisung an ihn vorliegt.
Ist ein Dienstleister teurer als Eigenleistung?
Für die Mieter meist nicht wesentlich. Für Sie dagegen entfallen Arbeit, Nachweisaufwand und das Tagesrisiko.
Fazit
Den Winterdienst in Eigenleistung umlegen – das geht, aber es ist mühsam. Sie dürfen höchstens den Nettopreis eines Fachbetriebs ansetzen und müssen Ihre Arbeit lückenlos belegen. Mieter verlieren zudem den Steuerbonus nach § 35a. Eine Dienstleisterrechnung ist einfacher, sicherer und für alle nachvollziehbar. Berechnen Sie jetzt, was ein Profi für Ihren Gehweg kostet.
Den Wortlaut finden Sie in § 1 BetrKV auf gesetze-im-internet.de. Diese Seite ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.