Jeden Winter das gleiche Bild: Sie zahlen den Winterdienst, stehen im Zweifel sogar selbst mit der Schaufel draußen – und am Ende bleiben Sie auf den Kosten sitzen. Weil in der Nebenkostenabrechnung ein Posten fehlt. Oder weil der Mieter widerspricht.
Sie dürfen den Winterdienst auf Mieter umlegen, wenn zwei Dinge stimmen. Erstens: Der Mietvertrag sieht die Umlage der Betriebskosten vor. Zweitens: Es handelt sich um laufende Kosten für Schneeräumen und Streuen, etwa die Rechnung eines Dienstleisters. Grundlage sind § 556 BGB und § 2 Nr. 8 der Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Die Rechtsgrundlage: § 556 BGB und § 2 Nr. 8 BetrKV
§ 556 BGB erlaubt, dass Vermieter und Mieter vereinbaren: Der Mieter trägt die Betriebskosten. Welche Kosten das sind, regelt die Betriebskostenverordnung. Dort heißt es in § 2 Nr. 8: Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören „die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen“.
Der Winterdienst, also Schneeräumen und Streuen, wird in der Praxis hier eingeordnet. Ob Winterdienst auf rein privaten Zufahrten eher unter Nr. 8 oder unter Gartenpflege (Nr. 10) fällt, wird nicht einheitlich gesehen. Für Sie zählt: Winterdienst ist als Betriebskostenart umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Die Details erklärt der Ratgeber § 2 Nr. 8 BetrKV: Welche Winterdienst-Kosten umlagefähig sind.
Ohne Vertrag keine Umlage. Steht im Mietvertrag nichts zu Betriebskosten, zahlen Sie den Winterdienst selbst. Es genügt aber, wenn vereinbart ist, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15).
Welche Kosten Sie beim Winterdienst auf Mieter umlegen dürfen
Umlagefähig sind laufende Kosten. Das sind Kosten, die immer wieder entstehen. Einmalige Anschaffungen gehören nicht dazu.
| Kostenart | Umlagefähig? |
|---|---|
| Rechnung eines Winterdienstes (Saisonpauschale oder Einzeleinsätze) | ja |
| Streugut, das verbraucht wird | ja, als laufende Kosten |
| Hausmeister, der auch räumt | über Hauswart (§ 2 Nr. 14 BetrKV), nicht doppelt |
| Kauf von Schneeschieber, Schneefräse, Streuwagen | nein, Anschaffung |
| Reparatur eines Räumgeräts | nein, Instandhaltung |
| Eigener Verwaltungsaufwand | nein |
Die Pauschale eines Fremdunternehmens ist auch dann umlagefähig, wenn in einem Winter kaum Schnee fällt. Sie bezahlen die Bereitschaft. Mehr dazu im Ratgeber Winterdienst bezahlt, aber kein Schnee. Wann eine Kostenart überhaupt umlagefähig ist, erklärt das Lexikon unter Umlagefähigkeit.
Umlagefähig, fest kalkulierbar, sauber belegt
Der Winterdienst von GOTTSCHLING kostet 39 € netto je Meter pro Saison. Eine Rechnung, ein Posten in der Abrechnung.
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Hausmeister oder Dienstleister: kein doppelter Ansatz
Räumt Ihr Hausmeister den Schnee, laufen die Kosten über den Hauswart (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Dann dürfen Sie die gleiche Arbeit nicht zusätzlich unter Nr. 8 abrechnen. Beauftragen Sie zusätzlich einen Winterdienst, muss der Hausmeistervertrag angepasst sein. Sonst zahlt der Mieter die Arbeit zweimal.
Genau hier kürzen Mieter und Mietervereine gern. Wie Sie beide Posten sauber trennen, zeigt der Ratgeber Hausmeisterkosten oder Winterdienst.
Das Wirtschaftlichkeitsgebot: Nicht jeder Preis ist durchsetzbar
Bei der Abrechnung müssen Sie auf Wirtschaftlichkeit achten (§ 556 Abs. 3 BGB). Sie dürfen nicht den teuersten Anbieter wählen, nur weil der Mieter zahlt. Hält ein Mieter die Kosten für überhöht, muss er das darlegen und beweisen (BGH, Urteil vom 06.07.2011, VIII ZR 340/10). Sie müssen aber erklären können, wie Ihr Preis zustande kommt.
Ein fester Meterpreis ist dafür ideal. Jeder kann nachrechnen: Frontlänge mal Preis pro Meter. Keine Stundenzettel, keine Einsatzlisten mit Fragezeichen.
So verteilen Sie die Kosten auf die Mieter
Ohne andere Vereinbarung werden Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt (§ 556a Abs. 1 BGB). Sie können im Mietvertrag einen anderen Schlüssel festlegen, etwa nach Wohneinheiten. Bei einem Mieterwechsel im Laufe des Jahres dürfen die Jahreskosten zeitanteilig verteilt werden. Mehr dazu im Ratgeber Umlageschlüssel für Winterdienst-Kosten.
| Beispiel: 6 Wohnungen, je 70 m² | Wert |
|---|---|
| Frontlänge Gehweg und Zugang | 20 m |
| Saisonpreis netto | 780 € |
| Saisonpreis brutto (19 % USt) | 928,20 € |
| Anteil je Wohnung pro Jahr | 154,70 € |
| Anteil je Wohnung pro Monat | ca. 12,89 € |
Steht eine Wohnung leer, tragen Sie deren Anteil selbst. Sie dürfen ihn nicht auf die anderen Mieter verteilen.
Essen-Besonderheit: Gebühr für die Fahrbahn, Gehweg für Sie
Liegt Ihr Haus an einer Straße im Winterdienstverzeichnis, zahlen Sie der Stadt eine Winterdienstgebühr. Sie beträgt je Frontmeter und Jahr 3,83 € in Streuklasse A und 2,57 € in Streuklasse B. Diese Gebühr bezahlt die Räumung der Fahrbahn durch die Entsorgungsbetriebe Essen (EBE). Als öffentliche Gebühr gehört sie ebenfalls zu § 2 Nr. 8 BetrKV.
Den Gehweg räumt die EBE aber nicht. Den müssen Sie als Eigentümer räumen oder räumen lassen. Viele Vermieter verwechseln das. Sie denken, mit der Gebühr sei alles erledigt. In der Abrechnung stehen deshalb oft zwei Posten nebeneinander: die städtische Gebühr und die Kosten für den Gehweg-Winterdienst. Beide dürfen Sie umlegen, wenn der Mietvertrag es vorsieht.
Sonderfälle: Eigenleistung und „zahlen und räumen“
Räumen Sie als Vermieter selbst, können Sie Ihre Arbeit grundsätzlich ansetzen. Und zwar mit dem Betrag, den ein Fremdunternehmen verlangen würde, aber ohne Umsatzsteuer. Das ist allerdings streitanfällig. Lesen Sie dazu Ist Winterdienst umlagefähig, wenn der Vermieter selbst räumt?
Ein anderer Streitpunkt: Der Mieter soll laut Hausordnung räumen und zahlt trotzdem für einen Dienst. Ob das zulässig ist, beantwortet die Frage Müssen Mieter zahlen und trotzdem räumen?
Achtung: Nur Arbeiten, die tatsächlich erbracht und bezahlt wurden, dürfen in die Abrechnung. Heben Sie Vertrag, Rechnung und Zahlungsbeleg auf. Mieter haben ein Recht auf Belegeinsicht.
Checkliste: Winterdienst auf Mieter umlegen in 5 Schritten
- Mietvertrag prüfen: Ist die Umlage der Betriebskosten vereinbart?
- Winterdienst beauftragen – mit fester Leistung und klarem Preis.
- Hausmeistervertrag abgleichen, damit nichts doppelt abgerechnet wird.
- Kosten nach vereinbartem Schlüssel verteilen, Leerstand herausrechnen.
- Rechnung, Zahlung und Einsatzdokumentation für die Belegeinsicht ablegen.
Übrigens: Mieter können ihren Anteil an den Winterdienstkosten nach § 35a EStG steuerlich geltend machen. Weisen Sie den Anteil deshalb in der Abrechnung aus. Die Rechnung des Winterdienstes von GOTTSCHLING weist die Arbeitskosten dafür aus. Das ist ein echter Pluspunkt für Ihre Mieter.
Winterdienst abgeben, Kosten umlegen, Ruhe haben
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Häufige Fragen zur Umlage der Winterdienst-Kosten
Darf der Vermieter die Kosten für den Winterdienst auf die Mieter umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Umlagefähig sind die laufenden Kosten, etwa die Rechnung eines Winterdienstes.
Darf der Vermieter einen Winterdienst beauftragen und umlegen?
Ja. Er muss dabei das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten und die Umlage im Mietvertrag vereinbart haben.
Ist Streugut umlagefähig?
Verbrauchtes Streugut gehört zu den laufenden Kosten. Der Kauf von Geräten wie Schneeschieber oder Streuwagen ist nicht umlagefähig.
Muss ich den Winterdienst auch umlegen, wenn kein Schnee fällt?
Eine Saisonpauschale ist auch in schneearmen Wintern umlagefähig. Sie bezahlt die Bereitschaft für die ganze Saison.
Nach welchem Schlüssel werden die Kosten verteilt?
Ohne Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a BGB). Ein anderer Schlüssel muss im Mietvertrag stehen.
Wer trägt die Kosten für leere Wohnungen?
Der Vermieter. Den Anteil leerstehender Einheiten dürfen Sie nicht auf die übrigen Mieter abwälzen.
Fazit
Den Winterdienst auf Mieter umlegen dürfen Sie, wenn der Mietvertrag es vorsieht und es um laufende Kosten geht. Geräte, Reparaturen und Verwaltung bleiben bei Ihnen. Achten Sie auf einen wirtschaftlichen Preis und trennen Sie Hausmeister- und Winterdienstkosten sauber. Ein fester Meterpreis macht die Abrechnung einfach und nachvollziehbar. Berechnen Sie jetzt Ihren Saisonpreis.
Den Wortlaut finden Sie in § 2 BetrKV auf gesetze-im-internet.de. Weitere Themen für Vermieter finden Sie im Winterdienst-Ratgeber. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.