Der Brief vom Mieterverein ist höflich, aber deutlich: „Die Position Winterdienst ist in dieser Form nicht umlagefähig. Das Mitglied zahlt den Betrag nicht.“ Sie schauen auf die Abrechnung. Schneeschieber, Streugut, Hausmeister, Dienstleister – alles in einer Zeile. Wo liegt der Fehler?
Ist der Winterdienst umlagefähig? Ja, als Betriebskosten – wenn zwei Punkte stimmen. Es muss sich um laufende Kosten handeln, etwa Dienstleisterrechnungen, verbrauchtes Streugut oder Personalkosten. Und der Mietvertrag muss die Umlage vorsehen. Anschaffungen, Reparaturen und Verwaltungsaufwand sind nicht umlagefähig. Rechtsgrundlage ist § 2 Nr. 8 der Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Der Wortlaut: Was § 2 Nr. 8 BetrKV wirklich sagt
Die Betriebskostenverordnung zählt 17 Kostenarten auf. Nummer 8 heißt „Straßenreinigung und Müllbeseitigung“. Der entscheidende Satz lautet: Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören „die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen“.
Das Wort „Winterdienst“ kommt darin nicht vor. In der Praxis wird Schneeräumen und Streuen aber genau hier eingeordnet. Die Gebühren der Stadt sind die öffentliche Straßenreinigung. Den Gehweg-Winterdienst, den Sie als Eigentümer leisten müssen, zählt man zu den „entsprechenden nicht öffentlichen Maßnahmen“. Für Sie als Vermieter heißt das: Der Winterdienst ist umlagefähig, obwohl das Wort in der Verordnung fehlt. Entscheidend ist, dass es um laufende Kosten geht.
Was sind Betriebskosten überhaupt? Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Grundstücks „laufend entstehen“ (§ 556 Abs. 1 BGB, § 1 BetrKV). Das Wort „laufend“ ist der Schlüssel. Einmalige Kosten sind keine Betriebskosten. Die Grundregeln erklärt der Lexikon-Eintrag Umlagefähigkeit.
Winterdienst umlagefähig: Diese Posten dürfen Sie ansetzen
- Rechnung eines Winterdienstes: Saisonpauschale oder Abrechnung nach Einsätzen.
- Verbrauchtes Streugut: Splitt, Sand oder Granulat, das auf den Wegen landet.
- Personalkosten: etwa eine Aushilfe, die nur für den Winterdienst bezahlt wird.
- Städtische Gebühren: die Winterdienstgebühr für Straßen im Winterdienstverzeichnis.
- Entsorgung des Streuguts: als Teil der laufenden Arbeit.
Fremdfirmen dürfen dabei auch eine Saisonpauschale verlangen. Die ist umlagefähig, selbst wenn es wenig schneit. Sie bezahlt die Bereitschaft. Mehr dazu im Ratgeber Winterdienst bezahlt, aber kein Schnee.
Eine Rechnung, ein klarer Posten
Der Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien rechnet pro laufendem Meter und Saison ab. 39 € netto, ohne Mindestpreis, umlagefähig bei passendem Mietvertrag.
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Nicht umlagefähig: Anschaffung, Reparatur, Verwaltung
§ 1 Abs. 2 BetrKV zieht eine klare Grenze. Verwaltungskosten sowie Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung sind keine Betriebskosten. Dazu kommt: Anschaffungen sind nicht „laufend“.
| Posten | Umlagefähig? | Warum? |
|---|---|---|
| Neuer Schneeschieber, Schneefräse, Streuwagen | nein | Anschaffung, nicht laufend |
| Streugutbehälter für den Hof | nein | Anschaffung |
| Reparatur der Schneefräse | nein | Instandsetzung |
| Eigene Zeit für Angebote, Abrechnung, Organisation | nein | Verwaltung |
| Schaden am Gehweg durch Räumgerät | nein | Instandsetzung |
| Dienstleisterrechnung für Räumen und Streuen | ja | laufende Kosten |
Ein Gericht hat den Kauf eines Räumfahrzeugs ausdrücklich als nicht umlagefähig bewertet (AG Berlin-Schöneberg, NZM 2001, 808). Die Logik ist einfach: Das Gerät bleibt Ihr Eigentum. Der Mieter soll nicht für Ihr Vermögen zahlen. Auch Wartung und Reparatur des Geräts bleiben bei Ihnen. Beauftragen Sie dagegen einen Dienst, bringt dieser Gerät und Streugut mit. Beim Winterdienst von GOTTSCHLING ist das Streugut im Festpreis enthalten, eine Anfahrtspauschale gibt es nicht. Sie zahlen nur die laufende Leistung – und genau die ist umlagefähig.
Abgrenzung: Nr. 8, Nr. 10, Nr. 14 und Nr. 17
Winterdienst kann in der Abrechnung an verschiedenen Stellen auftauchen. Wichtig ist, dass er nur einmal auftaucht.
Nr. 14 – Hauswart
Räumt Ihr Hausmeister, laufen seine Kosten über den Hauswart. Die Verordnung sagt dazu: Soweit der Hauswart Arbeiten ausführt, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht zusätzlich angesetzt werden. Also: kein doppelter Ansatz. Wie Sie das trennen, zeigt der Ratgeber Hausmeisterkosten oder Winterdienst.
Nr. 10 – Gartenpflege
Dazu gehört auch die Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die nicht öffentlich sind. Ob der Winterdienst auf privaten Zuwegen unter Nr. 8 oder Nr. 10 fällt, wird nicht einheitlich gesehen. Der Winterdienst ist so oder so umlagefähig, wenn der Vertrag die Umlage vorsieht.
Nr. 17 – Sonstige Betriebskosten
Hier landen Kosten, die in keiner anderen Nummer stehen. Sie sind nur umlagefähig, wenn der Mietvertrag sie konkret benennt. Für den Winterdienst brauchen Sie diese Nummer in der Regel nicht.
Die 4 häufigsten Fehler in der Abrechnung
Mietervereine prüfen den Posten Winterdienst gern genau. Diese Fehler finden sie am häufigsten:
- Gerät mit abgerechnet: Die neue Schneefräse steht mit in der Summe. Die ganze Position wird angreifbar.
- Doppelte Arbeit: Der Hausmeister räumt, und zusätzlich steht eine Dienstleisterrechnung für dieselben Flächen in der Abrechnung.
- Kein Beleg: Der Mieter will die Rechnung sehen, und sie ist nicht auffindbar.
- Falscher Zeitraum: Eine Saison läuft von November bis April. Das Abrechnungsjahr ist oft das Kalenderjahr. Ordnen Sie die Rechnung dem richtigen Jahr zu.
Die Lösung ist in allen Fällen gleich: saubere Trennung, klare Belege, ein nachvollziehbarer Preis. Dann ist der Winterdienst in Ihrer Abrechnung eindeutig umlagefähig.
Wie Sie die Kosten sauber verteilen
Ob der Winterdienst umlagefähig ist, ist nur der erste Schritt. Danach kommt die Verteilung. Ohne Vereinbarung gilt die Wohnfläche. Alternativen und Fallstricke erklärt der Ratgeber Umlageschlüssel für Winterdienst-Kosten.
Räumen Sie selbst? Dann dürfen Sie Ihre Arbeit mit dem Betrag ansetzen, den ein Fremdunternehmen verlangen würde – aber ohne Umsatzsteuer (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Das ist aufwendig im Nachweis. Lesen Sie dazu Wenn der Vermieter selbst räumt. Die Verordnung selbst erklärt das Lexikon unter Betriebskostenverordnung.
Achtung: Mischen Sie nicht alles in einen Posten. Stehen Geräte, Streugut und Dienstleister in einer Zahl, kann der Mieter die Position angreifen. Trennen Sie laufende Kosten und Anschaffungen schon in Ihrer Buchhaltung.
Keine Diskussion mehr über den Posten Winterdienst
Ein fester Saisonpreis pro Meter ist leicht nachzuvollziehen. Sie erhalten eine klare Rechnung für Ihre Abrechnung.
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Häufige Fragen: Ist der Winterdienst umlagefähig?
Gehört Winterdienst zu den Betriebskosten?
Ja. Er wird in der Praxis unter § 2 Nr. 8 BetrKV (Straßenreinigung) eingeordnet. Damit ist der Winterdienst umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht.
Ist der Kauf eines Schneeschiebers umlagefähig?
Nein. Geräte sind Anschaffungen und keine laufenden Kosten.
Ist Streugut umlagefähig?
Verbrauchtes Streugut zählt zu den laufenden Kosten. Die Kiste, in der es lagert, ist dagegen eine Anschaffung.
Darf ich Hausmeister und Winterdienst beide abrechnen?
Nur, wenn der Hausmeister den Winterdienst nicht selbst macht. Die gleiche Arbeit darf nicht zweimal in der Abrechnung stehen.
Ist die städtische Winterdienstgebühr umlagefähig?
Ja. Sie zählt zu den Gebühren für die öffentliche Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 BetrKV. Sie deckt aber nur die Fahrbahn, nicht Ihren Gehweg.
Fazit
Der Winterdienst ist als Betriebskosten umlagefähig, solange es um laufende Kosten geht und der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Anschaffungen, Reparaturen und Verwaltung bleiben bei Ihnen. Setzen Sie jede Leistung nur einmal an, besonders beim Hausmeister. Mit einem festen Meterpreis bleibt die Position klar und prüfbar. Jetzt Preis berechnen oder alles zur Umlage im Ratgeber Winterdienst auf Mieter umlegen lesen.
Den vollständigen Wortlaut finden Sie in § 2 BetrKV auf gesetze-im-internet.de. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung. Weitere Themen rund um Umlage und Abrechnung finden Sie im Winterdienst-Ratgeber.