Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist eine Verordnung des Bundes, die festlegt, welche laufenden Kosten eines Hauses als Betriebskosten gelten und damit auf Mieter umgelegt werden dürfen. Sie ist die verbindliche Liste für jede Nebenkostenabrechnung.
Ein Mieter legt Widerspruch gegen Ihre Nebenkostenabrechnung ein. Er schreibt: „Winterdienst steht nicht in der Betriebskostenverordnung.“ Hat er recht? Nein – aber man muss wissen, wo man suchen muss. Der Begriff „Winterdienst“ steht dort tatsächlich nicht wörtlich.
Aufbau der Betriebskostenverordnung
Die Betriebskostenverordnung gilt für Mietwohnungen. Das Herzstück ist § 2. Dort stehen 17 Nummern mit den umlagefähigen Kostenarten. Von der Grundsteuer über Wasser, Heizung und Aufzug bis zur Gartenpflege und Versicherung. Nummer 17 ist ein Auffangtatbestand für „sonstige Betriebskosten“. Diese müssen im Mietvertrag konkret benannt sein.
Den vollständigen Text finden Sie bei § 2 BetrKV auf gesetze-im-internet.de. Für den Winterdienst sind vier Nummern wichtig.
Winterdienst in § 2 Nr. 8 BetrKV
§ 2 Nr. 8 betrifft „Straßenreinigung und Müllbeseitigung“. Der Wortlaut: Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen. Ein beauftragter Winterdienst wird in der Praxis hier eingeordnet.
Einen ausführlichen Blick auf diese Nummer bietet der Ratgeber § 2 Nr. 8 BetrKV: Welche Winterdienst-Kosten umlagefähig sind.
- Nr. 8 – Straßenreinigung: Winterdienst auf Gehweg und öffentlichen Flächen
- Nr. 10 – Gartenpflege: umfasst auch Zugänge und Zufahrten, die nicht dem öffentlichen Verkehr dienen
- Nr. 14 – Hauswart: Macht der Hausmeister den Winterdienst, laufen die Kosten hier
- Nr. 17 – Sonstige: nur mit ausdrücklicher Nennung im Mietvertrag
Eine Rechnung, eine Nummer
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Nr. 8 oder Nr. 10? Die offene Frage
Ob der Winterdienst auf privaten Zuwegen und Zufahrten unter Nr. 8 oder Nr. 10 fällt, sehen Fachleute nicht einheitlich. Für Sie als Vermieter reicht meist diese Aussage: Winterdienst ist als Betriebskostenart nach § 2 BetrKV umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht.
In der Abrechnung sollten Sie den Posten klar benennen, zum Beispiel „Winterdienst (Straßenreinigung)“. So versteht jeder Mieter sofort, worum es geht. Wichtiger als die Nummer ist, dass Sie keine Kosten doppelt ansetzen. Und dass Sie den richtigen Umlageschlüssel wählen.
Achtung: § 2 Nr. 14 BetrKV verbietet einen doppelten Ansatz. Soweit der Hauswart Arbeiten aus den Nummern 2 bis 10 erledigt, dürfen diese nicht zusätzlich dort abgerechnet werden. Räumt also der Hausmeister, gehört der Winterdienst nicht noch einmal unter Nr. 8.
Was die Verordnung nicht erlaubt
Die Liste der Betriebskostenverordnung ist abschließend. Was nicht darunter fällt, bleibt beim Vermieter. Die Grundregeln dazu erklärt der Eintrag Umlagefähigkeit. Für den Winterdienst heißt das:
- Anschaffung von Geräten wie Schneeschieber oder Schneefräse: nicht umlagefähig
- Reparaturen am Gehweg: nicht umlagefähig
- Laufende Kosten eines Dienstleisters: umlagefähig
- Streugut für einen laufenden Winterdienst: umlagefähig
Außerdem gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot. Die Kosten müssen angemessen sein. Mehr dazu unter Wirtschaftlichkeitsgebot. Den Überblick über alle Nebenkosten gibt der Eintrag Betriebskosten.
Umlagefähig und planbar
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Ihr Vorteil mit einer festen Saisonrechnung
Je klarer die Rechnung, desto leichter die Abrechnung nach der Betriebskostenverordnung. Beim Winterdienst von GOTTSCHLING bekommen Sie einen festen Betrag für die Saison: 39 € netto je laufendem Meter. Streugut und Anfahrt sind inklusive, es gibt keine Einzelposten und keine Zuschläge. Das lässt sich eindeutig zuordnen und leicht belegen.
Laut mietrecht.org sind solche Saisonbeträge auch in schneearmen Wintern umlagefähig. Denn bezahlt wird die Bereitschaft. Die Rechnung weist die Arbeitskosten aus. So können Ihre Mieter ihren Anteil aus der Nebenkostenabrechnung nach § 35a EStG geltend machen.
Häufige Fragen zur Betriebskostenverordnung
Wo steht der Winterdienst in der Betriebskostenverordnung?
Er wird unter § 2 Nr. 8 BetrKV eingeordnet, „Straßenreinigung“. Das Wort „Winterdienst“ steht dort nicht wörtlich.
Darf ich Winterdienst über Hausmeister und Straßenreinigung abrechnen?
Nicht doppelt. Macht der Hausmeister den Winterdienst, laufen die Kosten über § 2 Nr. 14. Unter Nr. 8 dürfen sie dann nicht zusätzlich stehen.
Ist Streugut umlagefähig?
Streugut für einen laufenden Winterdienst gehört zu den laufenden Kosten. Die Anschaffung von Geräten dagegen nicht. Beim Winterdienst von GOTTSCHLING steckt das Streugut schon im Saisonpreis.
Muss der Winterdienst im Mietvertrag genannt sein?
Laut BGH genügt die Vereinbarung, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Eine Aufzählung ist nicht nötig.
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Fazit
Die Betriebskostenverordnung legt fest, welche Kosten Vermieter umlegen dürfen. Der Winterdienst steht dort nicht wörtlich, wird aber unter § 2 Nr. 8 „Straßenreinigung“ eingeordnet. Räumt der Hausmeister, gilt Nr. 14 – doppelt ansetzen ist verboten. Geräte sind nie umlagefähig, laufende Dienstleistungen schon. Weitere Begriffe rund um Kosten und Pflichten erklärt das Winterdienst-Lexikon. Fordern Sie jetzt Ihr kostenloses Angebot an.