Betriebskosten sind die Kosten, die einem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. So definiert es § 556 Absatz 1 BGB. Umgangssprachlich heißen sie Nebenkosten.
Jedes Jahr dieselbe Frage bei der Abrechnung: Darf ich das eigentlich umlegen? Grundsteuer ja, Müllabfuhr ja – und der Winterdienst? Viele Vermieter in Essen sind unsicher. Die kurze Antwort: Ja, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Die lange Antwort lesen Sie hier.
Was zu den Betriebskosten gehört
Welche Kosten umlagefähig sind, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Sie enthält eine Liste von 17 Kostenarten. Dazu zählen zum Beispiel:
- Grundsteuer
- Wasser, Abwasser und Heizung
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung – hierzu zählt in der Praxis der Winterdienst
- Gartenpflege und Beleuchtung
- Hauswart
- Sach- und Haftpflichtversicherung
Das Schlüsselwort ist „laufend“. Einmalige Ausgaben wie Reparaturen oder die Anschaffung eines Schneeschiebers gehören nicht dazu. Auch Verwaltungskosten und Instandhaltung sind bei Wohnraum keine Betriebskosten. Sie bleiben beim Vermieter.
Winterdienst als Teil der Nebenkosten
Der Winterdienst wird in der Praxis unter § 2 Nr. 8 BetrKV eingeordnet, „Straßenreinigung“. Dort heißt es: Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die Gebühren für die öffentliche Straßenreinigung und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen. Ein beauftragter Winterdienst ist so eine Maßnahme. Den Wortlaut finden Sie in § 2 BetrKV.
Wichtig: Macht ein Hausmeister den Winterdienst, laufen die Kosten über seine Position (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Doppelt ansetzen dürfen Sie sie nicht. Mehr dazu im Ratgeber Hausmeisterkosten oder Winterdienst: Doppelte Abrechnung vermeiden.
Ein Posten, klar belegbar
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Umlagefähig nur nach Vereinbarung
Betriebskosten zahlt der Mieter nicht automatisch. Vermieter und Mieter müssen das vereinbaren (§ 556 Absatz 1 BGB). Ohne Regelung im Mietvertrag gibt es keine Umlage. Die Voraussetzungen erklärt der Eintrag Umlagefähigkeit. Der Bundesgerichtshof hat aber entschieden: Es genügt die Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt. Eine Aufzählung jeder Kostenart ist nicht nötig (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15).
- Mietvertrag prüfen: Ist die Umlage vereinbart?
- Richtigen Verteilerschlüssel wählen, meist Wohnfläche
- Wirtschaftlichkeitsgebot beachten
- Rechnungen für die Belegeinsicht aufbewahren
Wie Sie die Kosten korrekt verteilen, erklärt der Eintrag Umlageschlüssel. Eine Anleitung bietet der Ratgeber Winterdienst auf Mieter umlegen.
Gut zu wissen: Laut mietrecht.org sind feste Saisonpreise eines Winterdienstes auch in einem Winter ohne Schnee umlagefähig. Bezahlt wird die Bereitschaft. Das macht die Abrechnung planbar.
Vom Mieter-Räumen zum Dienstleister
Viele Vermieter lassen die Mieter selbst räumen. Das spart Betriebskosten, bringt aber Streit und Haftungsrisiken. Wer räumt, wenn die Mieterin im Erdgeschoss 80 wird? Wer, wenn der junge Mieter im Dachgeschoss um 5 Uhr zur Frühschicht muss? Mieter werden älter, sind berufstätig oder verreisen. Gerichte sehen die Frage der Vertretung unterschiedlich. Am Ende steht oft der Eigentümer in der Pflicht.
Die Umstellung auf einen Dienst ist meist einfach. Die Kosten sind umlagefähig, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Und die Mieter werden entlastet. Wie Sie dabei vorgehen, zeigt der Ratgeber Vom Mieter-Räumen zum Dienstleister: So stellen Sie um.
Planbar für jede Abrechnung
20 Meter Gehweg: 780 € netto für die ganze Saison. Auf mehrere Wohnungen verteilt oft nur ein kleiner Monatsbetrag.
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Ihr Vorteil mit dem Winterdienst von GOTTSCHLING
Mit einer Saisonpauschale haben Sie einen festen Posten in den Betriebskosten. Kein Schwanken je nach Winter, keine Nachzahlung wegen vieler Einsätze. Beim Winterdienst von GOTTSCHLING zahlen Sie 39 € netto je laufendem Meter, zzgl. 19 % USt. Ihre Mieter können ihren Anteil an den Arbeitskosten nach § 35a EStG steuerlich geltend machen, denn die Rechnung weist ihn aus. Streugut und Anfahrt sind im Preis enthalten – es gibt keine Zusatzposten, die Sie erklären müssten.
Jeder Einsatz wird dokumentiert. Das hilft bei Rückfragen und bei der Belegeinsicht.
Häufige Fragen zu Betriebskosten
Gehört der Winterdienst zu den Betriebskosten?
Ja. Er wird in der Praxis unter § 2 Nr. 8 BetrKV (Straßenreinigung) eingeordnet und ist umlagefähig, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Reicht im Mietvertrag der Satz „Der Mieter trägt die Betriebskosten“?
Ja. Laut BGH genügt diese Formulierung, eine Aufzählung der Kostenarten ist nicht nötig.
Kann ich den Kauf eines Schneeschiebers umlegen?
Nein. Nur laufende Kosten sind umlagefähig, nicht die Anschaffung von Geräten.
Sind Winterdienst-Kosten ohne Schnee umlagefähig?
Feste Saisonpreise sind laut mietrecht.org auch in schneearmen Wintern umlagefähig, weil die Bereitschaft bezahlt wird.
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Fazit
Betriebskosten sind die laufenden Kosten eines Hauses. Der Winterdienst gehört dazu, meist unter § 2 Nr. 8 BetrKV. Umlegen dürfen Sie ihn nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Eine feste Saisonpauschale macht Ihre Abrechnung planbar – auch in Wintern ohne Schnee. Berechnen Sie jetzt Ihren Saisonpreis. Weitere Begriffe rund um Kosten und Pflichten erklärt das Winterdienst-Lexikon.