Wieder ein Winter mit Diskussionen im Treppenhaus. Wer war dran? Wer hat nicht geräumt? Wer ist zu alt dafür? Irgendwann reicht es.
Sie wollen den Winterdienst umstellen: weg vom Mieter, hin zum Dienstleister. Das geht in sechs Schritten. Prüfen Sie den Mietvertrag auf die Umlage, beauftragen Sie einen Dienst, entbinden Sie die Mieter schriftlich von der Pflicht, passen Sie die Vorauszahlung an und starten Sie rechtzeitig vor der Saison.
Die meisten Mieter sind erleichtert. Niemand muss mehr früh raus, niemand streitet mehr über den Räumplan. Und Sie müssen nicht mehr jeden Morgen nach Schneefall überlegen, ob der Mieter aus dem dritten Stock wohl daran gedacht hat. Dieser Ratgeber zeigt, wie die Umstellung reibungslos gelingt.
Warum sich die Umstellung lohnt
Der Mieter-Winterdienst hat Schwächen, die jeder Vermieter kennt. Mieter räumen unzuverlässig, sind krank oder im Urlaub, werden älter. Sie selbst müssen kontrollieren und im Zweifel einspringen. Und bei einem Sturz fragen Gerichte, ob Sie genug überwacht haben.
Mit einem Dienstleister ändert sich das:
- Eine klare Zuständigkeit statt vieler Namen im Räumplan.
- Vertretung eingebaut – kein Ausfall wegen Urlaub oder Krankheit.
- Einsatzprotokolle als Nachweis.
- Kein Streit mehr im Haus.
- Kontrolle in wenigen Minuten: Protokolle lesen, gelegentlich nachsehen.
Wer schon einmal einen Mieter abmahnen musste, weiß, was das wert ist. Mehr dazu in den Ratgebern Mieter räumt nicht und Mieter verweigert den Winterdienst.
Winterdienst umstellen: vom Mieter zum Dienstleister in sechs Schritten
Schritt 1: Mietvertrag auf die Umlage prüfen
Die Kosten des Dienstes können Sie nur umlegen, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht. Die gute Nachricht: Nach dem Bundesgerichtshof genügt es, wenn dort steht, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt (Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Der Winterdienst wird in der Praxis der Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 der Betriebskostenverordnung zugeordnet.
Fehlt eine Umlagevereinbarung, tragen Sie die Kosten selbst. Das kann sich trotzdem lohnen – wegen der gesparten Zeit und des geringeren Risikos. Wichtig: Ob Sie im laufenden Mietverhältnis die Kosten neu umlegen dürfen, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie das vor der Umstellung prüfen.
Schritt 2: Flächen erfassen und Dienst beauftragen
Messen Sie Gehweg, Zuweg und weitere Flächen in laufenden Metern. Holen Sie ein Angebot ein. Achten Sie auf Festpreis, Dokumentation, Vertretung und Versicherungsnachweis. Beim Winterdienst von GOTTSCHLING wird jede Fläche vorab in einer Räumkarte eingezeichnet – so wissen auch Ihre Mieter, was geräumt wird.
Schritt 2 in zwei Minuten
Tragen Sie Ihre Meter in den Rechner ein. Beim Winterdienst von GOTTSCHLING kostet jeder Meter 39 € netto für die ganze Saison.
Lieber persönlich? +49 201 45 875 433
Schritt 3: Mieter informieren und von der Pflicht entbinden
Schreiben Sie allen Mietern einen kurzen Brief. Darin steht:
- Ab welchem Datum ein Dienstleister den Winterdienst übernimmt.
- Dass die Mieter ab diesem Datum von ihrer Räum- und Streupflicht entbunden sind.
- Welche Flächen der Dienst betreut.
- Wie die Kosten abgerechnet werden.
- An wen sich Mieter bei Problemen wenden.
Die Entbindung ist wichtig. Sonst bleibt unklar, ob Mieter weiter räumen müssen – und sie fragen zu Recht: Muss ich als Mieter Winterdienst zahlen und trotzdem räumen? Nehmen Sie auch den alten Räumplan ab und passen Sie die Hausordnung an.
So könnte der Brief aufgebaut sein – als Orientierung, nicht als geprüftes Muster:
„Liebe Mieterinnen und Mieter, ab dem 1. November übernimmt der Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien das Räumen und Streuen von Gehweg, Zuweg und Hauseingang. Ab diesem Tag sind Sie von der bisherigen Räum- und Streupflicht nach Räumplan entbunden. Die Kosten werden als Betriebskosten (Straßenreinigung) nach Wohnfläche abgerechnet. Bei Fragen erreichen Sie mich unter …“
Hängen Sie eine Kopie des Briefs für zwei Wochen im Hausflur aus. So erreicht die Information auch Mieter, die ihre Post selten lesen.
Schritt 4: Vorauszahlungen prüfen
Durch den Dienst steigen die Betriebskosten. Prüfen Sie, ob die monatlichen Vorauszahlungen noch passen. Wie und wann Sie sie anpassen dürfen, richtet sich nach Mietvertrag und Gesetz. Lassen Sie sich im Zweifel beraten. Eine offene Information vorab vermeidet Ärger bei der nächsten Abrechnung.
Schritt 5: Verteilung festlegen
Ist nichts anderes vereinbart, werden Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt (§ 556a BGB). Bei vermietetem Wohnungseigentum gilt ohne andere Vereinbarung der Verteilungsschlüssel der Gemeinschaft. Achten Sie außerdem auf das Wirtschaftlichkeitsgebot: Die Kosten müssen angemessen sein. Ein fester, marktüblicher Saisonpreis mit Rechnung lässt sich leicht belegen.
Schritt 6: Rechtzeitig vor der Saison starten
Die Saison läuft von Anfang November bis Mitte April. So arbeitet auch die EBE in Essen. Schließen Sie den Vertrag spätestens im Oktober. Dann haben Sie Zeit für die Mieterinformation und die Einweisung des Dienstes.
Achtung: Stellen Sie nicht mitten im Schneechaos um. Solange die Umstellung nicht abgeschlossen ist, gilt die alte Regelung – mit allen Lücken. Planen Sie den Wechsel im Herbst.
Häufige Fragen der Mieter – und Ihre Antworten
Rechnen Sie mit Rückfragen. Diese drei kommen fast immer:
„Muss ich zahlen, wenn es nicht schneit?“ Ja. Eine Saisonpauschale ist auch in schneearmen Wintern umlagefähig. Sie bezahlt die Bereitschaft für die ganze Saison – wie eine Versicherung. Dafür kostet ein harter Winter keinen Cent mehr.
„Kann ich das von der Steuer absetzen?“ Mieter können ihren Anteil nach § 35a EStG geltend machen, wenn er aus der Nebenkostenabrechnung hervorgeht. 20 Prozent der Arbeitskosten werden direkt von der Steuer abgezogen.
„Was mache ich mit meinem Schneeschieber?“ Behalten. Die Anschaffung von Geräten ist ohnehin keine umlagefähige Betriebskostenart. Die Regeln dazu erklärt der Lexikon-Eintrag Umlagefähigkeit. Was mit vorhandenem Streugut und Geräten passiert, erklärt der Ratgeber Streugut und Ausrüstung für Mieter.
Achtung bei Hausmeister-Kosten
Macht bisher ein Hausmeister Teile des Winterdienstes, prüfen Sie seine Aufgaben. Kosten für Arbeiten, die der Hauswart ausführt, dürfen nicht doppelt umgelegt werden. Übernimmt der Dienst den Winterdienst, sollte er aus den Hausmeisteraufgaben herausfallen.
Sonderfall Einfamilienhaus
Beim vermieteten Einfamilienhaus ist die Umstellung besonders einfach: ein Mieter, ein Brief, ein Vertrag. Mehr dazu im Ratgeber Einfamilienhaus vermietet: Wer räumt? Wenn Sie beim Mieter-Modell bleiben, finden Sie eine Vorlage unter Räumplan für Mieter.
Jetzt umstellen – vor dem ersten Frost
Holen Sie sich Ihr Angebot. Für 20 Meter zahlen Sie 780 € netto (928,20 € brutto) für die ganze Saison – umlagefähig, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Lieber persönlich? +49 201 45 875 433
Häufige Fragen: Winterdienst umstellen
Darf ich als Vermieter einen Winterdienst beauftragen, obwohl bisher die Mieter räumen?
Ja. Sie können die Mieter von der Pflicht entbinden und einen Dienst beauftragen. Informieren Sie die Mieter schriftlich.
Kann ich die Kosten auf die Mieter umlegen?
Ja – vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht die Umlage von Betriebskosten vor. Nach dem BGH genügt der Verweis auf „die Betriebskosten“.
Wann sollte ich umstellen?
Vor der Saison, am besten im September oder Oktober. Die Saison läuft von Anfang November bis Mitte April.
Nach welchem Schlüssel werden die Kosten verteilt?
Ohne andere Vereinbarung nach Wohnfläche. Bei vermietetem Wohnungseigentum gilt ohne andere Vereinbarung der Schlüssel der WEG.
Müssen Mieter auch in einem Winter ohne Schnee zahlen?
Ja. Eine Saisonpauschale ist auch in schneearmen Wintern umlagefähig.
Fazit
Den Winterdienst umstellen – vom Mieter-Räumen auf einen Dienstleister – gelingt in sechs Schritten: Mietvertrag prüfen, Dienst beauftragen, Mieter entbinden, Vorauszahlung prüfen, Verteilung festlegen, rechtzeitig starten. Danach ist Ruhe im Haus. Weitere Vermieter-Themen finden Sie im Winterdienst-Ratgeber. Berechnen Sie jetzt Ihren Festpreis oder rufen Sie an: +49 201 45 875 433.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.