Sie sind vor zwei Jahren zu Ihrer Tochter nach Münster gezogen. Ihr Einfamilienhaus in Essen-Heisingen ist vermietet, an eine nette junge Familie. Im Januar ruft ein Nachbar an: „Bei Ihnen ist seit drei Tagen nicht geräumt.“ Wer muss jetzt Schnee räumen? Das hängt vom Mietvertrag ab. Den Winterdienst beim vermieteten Einfamilienhaus übernimmt häufig der Mieter. Ohne wirksame Vereinbarung bleibt er aber beim Vermieter. Und die Kontrollpflicht bleibt in jedem Fall bei Ihnen – gerade wenn Sie weit weg wohnen.
Dieser Ratgeber zeigt die vier wichtigsten Antworten für Vermieter eines Einfamilienhauses. Und wann ein Dienst die entspanntere Lösung ist.
Antwort 1: Ohne Vereinbarung räumt der Vermieter
In Essen sind die Eigentümer für den Gehweg vor ihrem Grundstück zuständig. So steht es in der Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzung. Den Mieter nennt die Satzung nicht. Die Stadt Essen schreibt: Ob Mieter zum Winterdienst verpflichtet sind, ergibt sich aus dem Mietvertrag oder der Hausordnung (Stadt Essen: Winterdienstpflichten).
Steht im Mietvertrag nichts zum Winterdienst, müssen Sie als Vermieter räumen – oder räumen lassen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter direkt im Haus wohnt und Sie 80 Kilometer entfernt.
Antwort 2: Mit Vereinbarung räumt meist der Mieter
Beim Einfamilienhaus ist es üblich, dass der Mieter den Winterdienst übernimmt. Er wohnt vor Ort, er nutzt den Weg, er sieht den Schnee zuerst. Dafür braucht es aber eine klare Regelung im Mietvertrag. Sie sollte nennen:
- welche Flächen: Gehweg, Zuweg, Einfahrt, Treppe,
- zu welchen Zeiten: in Essen werktags bis 7 Uhr, sonn- und feiertags bis 8 Uhr, wenn Schnee oder Glätte nachts entstanden sind,
- mit welchem Streugut: abstumpfend, kein Salz auf dem Gehweg,
- wer Geräte und Streugut stellt,
- was bei Urlaub oder Krankheit gilt.
Wer Schieber und Streugut stellt, erklärt der Ratgeber Streugut und Ausrüstung für Mieter.
Ob Mieter oder nicht – einfach geräumt
Der Winterdienst von GOTTSCHLING räumt Ihr vermietetes Haus in Essen zum Festpreis von 39 € netto je Meter und Saison. Die Kosten sind umlagefähig, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Lieber persönlich? +49 201 45 875 433
Antwort 3: Die Kontrolle bleibt bei Ihnen
Auch wenn der Mieter räumen muss: Sie bleiben in der Pflicht zu kontrollieren. Die Rechtsprechung ist hier klar. Wer eine Verkehrssicherungspflicht überträgt, behält Kontroll- und Überwachungspflichten. Das OLG Hamm verlangt „sorgfältige Auswahl, gründliche Anweisung“ und „Überwachung“ (Urteil vom 21.12.2012, I-9 U 38/12).
Für Vermieter, die nicht in der Nähe wohnen, ist das eine echte Herausforderung. Wie kontrollieren Sie aus Münster, ob in Essen geräumt ist? Einige Möglichkeiten:
- ein Nachbar, der bei Schnee kurz Bescheid gibt,
- eine Nachfrage beim Mieter nach Schneefall,
- Fotos, die der Mieter schickt,
- ein Dienst, der jeden Einsatz dokumentiert.
Achtung: Wohnen Sie weit weg, reicht „Der Mieter macht das schon“ nicht. Organisieren Sie eine Kontrolle vor Ort und notieren Sie, wann Sie nachgefragt haben.
Antwort 4: Stürzt der Mieter, haften Sie womöglich trotzdem
Ein Sonderfall: Nicht ein Passant stürzt, sondern Ihr Mieter selbst – etwa auf dem Zuweg. Wer dann haftet, hängt davon ab, wer die Räumpflicht hatte. Liegt sie bei Ihnen oder bei einem Dienst, den Sie beauftragt haben, müssen Sie mit Forderungen Ihres Mieters rechnen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Ein Vermieter haftet seiner Mieterin auch dann, wenn der beauftragte Hausmeisterdienst nicht gestreut hat (Urteil vom 06.08.2025, VIII ZR 250/23). Mehr dazu im Ratgeber Mieter stürzt: Haftung des Vermieters.
Ist der Zugang zum Haus dauerhaft vereist, kann das auch zur Frage einer Mietminderung führen. Mehr dazu unter Mietminderung bei Glätte.
Wenn der Mieter nicht (mehr) will oder kann
Manche Mieter räumen zuverlässig. Andere nicht. Wieder andere werden älter oder krank. Beim Einfamilienhaus gibt es keinen zweiten Mieter, der einspringen kann. Fällt Ihr Mieter aus, müssen Sie sich kümmern. Das gilt auch, wenn er nur kurz verreist ist und es genau in dieser Woche schneit. Klären Sie deshalb gleich bei Vertragsbeginn, wer ihn im Urlaub vertritt, und lassen Sie sich die Telefonnummer der Vertretung geben. Was Sie tun können, wenn der Mieter die Aufgabe ablehnt, lesen Sie unter Mieter verweigert den Winterdienst.
Winterdienst beim vermieteten Einfamilienhaus: Dienst plus Umlage
Viele Vermieter von Einfamilienhäusern gehen einen einfacheren Weg. Sie beauftragen einen Winterdienst und legen die Kosten als Betriebskosten auf den Mieter um. Das setzt voraus, dass der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Nach dem BGH genügt der Verweis auf „die Betriebskosten“ (Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Ob ein Mieter dann zahlen und trotzdem räumen muss, klärt die Frage Muss ich als Mieter Winterdienst zahlen und trotzdem räumen?
Die Vorteile für beide Seiten:
- Für Sie: keine Kontrolle aus der Ferne, Einsatzprotokolle als Nachweis, kein Streit.
- Für den Mieter: kein frühes Aufstehen, keine Geräte, kein Streugut.
- Steuerlich: Der Mieter kann seinen Anteil nach § 35a EStG geltend machen. Für Sie als Vermieter sind die Kosten bei Einkünften aus Vermietung Werbungskosten, soweit Sie sie tragen.
Wie die Umstellung abläuft, zeigt der Ratgeber Vom Mieter-Räumen zum Dienstleister. Weitere Infos für Hausbesitzer finden Sie auf der Seite Winterdienst für Einfamilienhäuser, weitere Anleitungen in der Ratgeber-Übersicht.
Was das kostet
Ein typisches Einfamilienhaus in Essen hat 10 bis 20 Meter Gehweg, dazu einen Zuweg oder eine Einfahrt. Beim Winterdienst von GOTTSCHLING zahlen Sie 39 € netto je laufendem Meter und Saison:
| Fläche | Netto pro Saison | Brutto pro Saison |
|---|---|---|
| 10 m | 390 € | 464,10 € |
| 15 m | 585 € | 696,15 € |
| 20 m | 780 € | 928,20 € |
Egal, ob es 10 oder 50 Einsätze werden. Streugut und Anfahrt sind inklusive. Zuweg, Außentreppen oder der Weg zur Mülltonne lassen sich über die Räumkarte mit aufnehmen. Auf den Monat gerechnet ist das für den Mieter ein überschaubarer Betrag in der Nebenkostenabrechnung.
Ihr vermietetes Haus in guten Händen
Berechnen Sie jetzt den Festpreis. Das Angebot kommt sofort als PDF per E-Mail – auch wenn Sie nicht in Essen wohnen.
Lieber persönlich? +49 201 45 875 433
Häufige Fragen zum vermieteten Einfamilienhaus
Haus vermietet: Wer muss Schnee räumen?
Das hängt vom Mietvertrag ab. Mit wirksamer Vereinbarung meist der Mieter. Ohne Vereinbarung der Vermieter. Die Kontrollpflicht bleibt immer beim Vermieter.
Wer muss Schnee räumen, wenn nichts im Mietvertrag steht?
Dann der Vermieter als Eigentümer. Er kann selbst räumen oder einen Dienst beauftragen.
Muss ich als Vermieter kontrollieren, ob mein Mieter räumt?
Ja. Die Überwachungspflicht bleibt bei Ihnen, auch wenn Sie weit weg wohnen. Organisieren Sie eine Kontrolle vor Ort.
Kann ich die Kosten eines Winterdienstes auf den Mieter umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht. Winterdienst wird in der Praxis der Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 BetrKV zugeordnet.
Was ist, wenn mein Mieter im Urlaub ist?
Hat er die Pflicht übernommen, muss er nach Ansicht vieler Gerichte selbst für Ersatz sorgen. Verlassen Sie sich aber nicht darauf – prüfen Sie, ob geräumt wird.
Fazit
Beim vermieteten Einfamilienhaus räumt meist der Mieter – aber nur mit wirksamer Vereinbarung im Mietvertrag. Ohne sie sind Sie zuständig. Die Kontrollpflicht bleibt immer bei Ihnen, gerade wenn Sie nicht vor Ort wohnen. Am entspanntesten ist der Winterdienst beim vermieteten Einfamilienhaus mit Dienstleister und Kostenumlage gelöst. Fordern Sie jetzt Ihr kostenloses Angebot an.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.