Ein Anruf am Dienstagmorgen. Frau K. aus dem Erdgeschoss liegt im Krankenhaus. Sie ist auf dem Weg zu den Mülltonnen ausgerutscht. Handgelenk gebrochen. Und jetzt fragt ihr Sohn: „Wer zahlt das eigentlich?“
Wie weit reicht die Haftung des Vermieters bei Glatteis? Die Antwort: Als Vermieter schulden Sie Ihren Mietern sichere Zugänge zum Haus. Stürzt ein Mieter auf einer Fläche, die Sie hätten räumen oder räumen lassen müssen, haften in der Regel Sie. Das gilt sogar dann, wenn ein beauftragter Dienst versagt hat.
Warum Sie als Vermieter für sichere Wege haften
Sie vermieten nicht nur eine Wohnung. Sie vermieten auch den Weg dorthin. Hauszugang, Hof, Weg zu den Mülltonnen und Stellplätze gehören zum Gebrauch der Mietsache. Dazu kommt die allgemeine Verkehrssicherungspflicht: Wer eine Gefahrenquelle beherrscht, muss andere davor schützen.
Rutscht jemand aus, weil nicht geräumt oder gestreut war, geht es um Schadensersatz nach § 823 BGB. Gegenüber Ihrem Mieter kommt eine zweite Grundlage hinzu: der Mietvertrag. Das macht die Lage für Vermieter besonders streng.
Das BGH-Urteil, das jeder Vermieter kennen sollte
Eine Mieterin stürzte auf einem vereisten Weg ihrer Wohnanlage. Der beauftragte Hausmeisterdienst hatte trotz Glättewarnung nicht gestreut. Der Bundesgerichtshof entschied: Der vermietende Eigentümer haftet seiner Mieterin. Er muss sich das Verschulden des Hausmeisterdienstes wie eigenes zurechnen lassen (BGH, Urteil vom 06.08.2025, VIII ZR 250/23; § 278 BGB). Das Amtsgericht hatte zuvor 12.000 € Schmerzensgeld zugesprochen.
Achtung: „Ich habe doch einen Dienst beauftragt“ schützt Sie gegenüber Ihrem eigenen Mieter nicht vollständig. Sie haften ihm vertraglich auch für Fehler des Dienstleisters. Beim Dienstleister können Sie danach je nach Vertrag Rückgriff nehmen.
Sichere Wege für Ihre Mieter – zum Festpreis
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Haftung des Vermieters bei Glatteis: Wann haftet der Mieter selbst?
Sie können den Winterdienst auf Ihre Mieter übertragen. Dann müssen die Mieter räumen und streuen. Versäumt ein Mieter seine Pflicht und stürzt ein anderer, kann der säumige Mieter selbst haften.
Aber: Die Übertragung muss klar und eindeutig vereinbart sein. Im Mietvertrag oder in einer wirksam einbezogenen Hausordnung. Ein Schneeplan, der nur in die Briefkästen geworfen wird, reicht nicht. So hat es das OLG Hamm entschieden. Die Eigentümer mussten 7.000 € Schmerzensgeld plus weiteren Schaden zahlen (OLG Hamm, Urteil vom 21.12.2012, I-9 U 38/12).
Wie Sie die Pflicht wirksam übertragen, zeigt der Ratgeber Winterdienst bei Neuvermietung richtig regeln. Was gilt, wenn ein Mieter trotz Pflicht nicht räumt, beantwortet die Frage Wer haftet, wenn der Mieter nicht räumt?.
Die Kontrollpflicht holt Sie immer wieder ein
Auch nach einer wirksamen Übertragung sind Sie nicht raus. Es bleibt eine Auswahl- und Kontrollpflicht. Sie müssen prüfen, ob die Mieter tatsächlich räumen. Das OLG Hamm hat klargestellt: Allein eine Hausverwaltung zu beauftragen, reicht als Kontrolle nicht.
Besonders heikel ist das bei älteren Mietern. Das Gericht wies darauf hin, dass mehrere Mieter wegen ihres Alters möglicherweise gar nicht räumen konnten. Wer das weiß und nichts organisiert, bleibt in der Haftung.
- Ist der Winterdienst im Mietvertrag klar geregelt?
- Wissen alle Mieter, wann sie dran sind?
- Gibt es eine Vertretung bei Urlaub oder Krankheit?
- Können die verpflichteten Mieter körperlich überhaupt räumen?
- Kontrollieren Sie stichprobenartig – und halten Sie das fest?
Was ein Sturz kosten kann
Schmerzensgeld ist nur ein Teil. Dazu kommen Heilbehandlung, Verdienstausfall, Haushaltshilfe und Anwaltskosten. Oft meldet sich später auch die Krankenkasse oder ein anderer Sozialversicherungsträger. Er darf sich seine Kosten vom Verantwortlichen zurückholen (§ 116 SGB X). Stürzt kein Mieter, sondern ein Passant, hilft die Frage Wer zahlt, wenn jemand vor meinem Haus ausrutscht?
Ein Beispiel: Nach einem Sturz vor einer Wohnanlage erhielt ein Sozialversicherungsträger 16.961,53 € von der Eigentümergemeinschaft. Der Hausmeister war 82 Jahre alt und hatte nicht geräumt (OLG Oldenburg, Urteil vom 13.02.2014, 1 U 77/13).
Mitverschulden: Wer auf erkennbar glattem Weg stürzt, muss sich unter Umständen einen Teil anrechnen lassen. Allein das Erkennen der Glätte reicht dafür aber nicht aus (BGH, Urteil vom 20.06.2013, III ZR 326/12). Verlassen Sie sich nicht darauf.
Versicherung: Diese Police brauchen Sie als Vermieter
Selbstnutzer sind meist über die private Haftpflicht geschützt. Als Vermieter brauchen Sie in der Regel eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Prüfen Sie Ihren Vertrag: Sind alle Objekte und Flächen erfasst? Stimmt die Deckungssumme?
Wichtig: Keine Versicherung zahlt ein Bußgeld. In Essen drohen bei Verstößen gegen die Winterdienstpflicht bis zu 500 € bei Fahrlässigkeit und bis zu 1.000 € bei Vorsatz. Neben Schadensersatz kann auch ein Strafverfahren drohen, etwa wegen fahrlässiger Körperverletzung (§ 229 StGB).
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So sichern Sie sich als Vermieter am besten ab
Die sauberste Lösung: ein professioneller Winterdienst mit klarem Vertrag. Der Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien übernimmt Räumen und Streuen für 39 € netto je laufendem Meter pro Saison (46,41 € brutto). Ein Beispiel: 20 m Gehweg und Hofzugang kosten 780 € netto, also 928,20 € brutto – für die ganze Saison. Streugut und Anfahrt sind inklusive, auch der Weg zu den Mülltonnen lässt sich über die Räumkarte aufnehmen. Kommt es trotzdem zu einem Unfall, steht der Winterdienst mit seiner Betriebshaftpflicht über 3 Millionen Euro Deckung bei der DEVK dafür ein.
Ist die Umlage im Mietvertrag vereinbart, tragen Ihre Mieter diese Kosten über die Betriebskosten. Die tägliche Arbeit liegt beim Dienst. Und die Kontrolle wird leicht: Sie sehen jederzeit, wann geräumt wurde.
Mehr zu Beschwerden und Mietminderung lesen Sie im Ratgeber Glatter Hauszugang und Mietminderung. Sie vermieten Stellplätze? Dann hilft Winterdienst für Garagen und Stellplätze. Weitere Vermieter-Themen bündelt der Winterdienst-Ratgeber. Für vermietete Häuser gibt es den Ratgeber Einfamilienhaus vermietet: Wer räumt?.
Häufige Fragen zur Haftung des Vermieters bei Glatteis
Wer zahlt, wenn mein Mieter auf Glatteis stürzt?
In der Regel der Vermieter, wenn er für Räumen und Streuen zuständig war. Das gilt auch, wenn ein beauftragter Dienst nicht gekommen ist (BGH, VIII ZR 250/23).
Haftet der Mieter, wenn er selbst räumen musste?
Wenn die Pflicht wirksam übertragen war und er sie versäumt hat, kann er haften. Der Vermieter bleibt aber zur Kontrolle verpflichtet.
Reicht ein Schneeplan im Hausflur?
Nein. Ohne klare Vereinbarung ist ein ausgehängter oder eingeworfener Plan keine wirksame Übertragung (OLG Hamm, I-9 U 38/12).
Welche Versicherung zahlt bei einem Glätteunfall vor meinem Mietshaus?
Für Vermieter ist das in der Regel die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Bußgelder zahlt keine Versicherung.
Muss ich auch den Hof und den Weg zu den Mülltonnen räumen?
Ja, wenn Mieter diese Wege nutzen. Die Stadt Essen empfiehlt einen 1 Meter breiten Weg zu den Mülltonnen.
Bin ich raus, wenn ich einen Winterdienst beauftrage?
Nicht ganz. Die Arbeit liegt dann beim Dienst. Auswahl und Kontrolle bleiben bei Ihnen. Eine Einsatzdokumentation macht diese Kontrolle einfach.
Fazit
Die Haftung des Vermieters bei Glatteis ist streng: Stürzt ein Mieter, zahlt meist der Vermieter. Auch mit Dienstleister bleiben Sie gegenüber Ihrem Mieter Ansprechpartner – Sie können sich aber an den versicherten Winterdienst halten. Umso wichtiger sind ein zuverlässiger Dienst, eine klare Regelung im Mietvertrag und ein lückenloser Nachweis. Prüfen Sie Ihre Versicherung und fordern Sie ein Festpreis-Angebot an.
Den Gesetzestext zur Haftung lesen Sie unter § 278 BGB auf gesetze-im-internet.de. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.