Der Mieter aus dem zweiten Stock war laut Plan diese Woche dran. Er ist im Skiurlaub. Am Dienstag stürzt eine Nachbarin vor dem Haus und bricht sich das Handgelenk. Der Anwalt schreibt – an Sie, den Eigentümer.
Der Mieter räumt nicht – wer haftet? Hat der Vermieter die Räumpflicht wirksam auf den Mieter übertragen, haftet zunächst der Mieter. Der Vermieter haftet aber mit, wenn er seine Kontrollpflicht verletzt hat. Und Gestürzte wenden sich in der Praxis oft direkt an den Eigentümer.
Stufe 1: War die Übertragung wirksam?
Alles beginnt mit der Frage, ob der Mieter überhaupt verpflichtet war. Wer ohne Vereinbarung zuständig ist, klärt die Antwort auf die Frage wer vor einem Mehrfamilienhaus räumen muss. Dafür braucht es eine klare und eindeutige Vereinbarung, meist im Mietvertrag. War das nicht der Fall, bleibt die Pflicht voll beim Vermieter.
- Aushang oder Schneeplan im Briefkasten: keine wirksame Übertragung (OLG Hamm, 21.12.2012, I-9 U 38/12)
- Klausel nur für Erdgeschossmieter in der Hausordnung: als unwirksam angesehen (AG Köln, 14.09.2011, 221 C 170/11)
- Räumen „aus Gefälligkeit“: reicht nicht (LG Coburg, 08.12.2000, 13 O 424/99)
Wie Sie es richtig machen, zeigt der Ratgeber Räumpflicht auf Mieter übertragen.
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Stufe 2: Der Mieter haftet
War die Übertragung wirksam, ist der Mieter selbst verantwortlich. Der Bundesgerichtshof hat das Prinzip so beschrieben: Wer eine Verkehrssicherungspflicht übernimmt, wird „seinerseits deliktisch verantwortlich“ (22.01.2008, VI ZR 126/07).
Der Mieter haftet dann für den Sturz, wenn er schuldhaft nicht geräumt hat. Urlaub entschuldigt ihn in der Regel nicht: Er hätte für Ersatz sorgen müssen. Viele Mieter haben dafür eine Privathaftpflicht.
Stufe 3: Mieter räumt nicht – wer haftet noch?
Der Vermieter. Seine Pflicht verkürzt sich nach der Übertragung auf Kontrolle und Überwachung. Das OLG Hamm verlangt eine sorgfältige Auswahl, gründliche Anweisung und Überwachung (21.12.2012, I-9 U 38/12). Die bloße Beauftragung einer Hausverwaltung reicht dafür nicht.
Wer nicht kontrolliert oder bekannte Ausfälle hinnimmt, haftet neben dem Mieter. Das OLG Oldenburg verlangte eine „engmaschige“ Überwachung – bloßes Reagieren auf Beschwerden genügte nicht (13.02.2014, 1 U 77/13). Mehr im Lexikon unter Kontrollpflicht.
Achtung: Stürzt ein anderer Mieter, haftet der Vermieter ihm auch aus dem Mietvertrag. Der BGH rechnet dem Vermieter das Verschulden seiner Helfer zu (06.08.2025, VIII ZR 250/23). Mehr dazu im Ratgeber Mieter stürzt – haftet der Vermieter?
Warum Gestürzte sich an den Eigentümer halten
Der Eigentümer ist leicht zu finden, steht im Grundbuch und ist meist versichert. Der Mieter im Skiurlaub ist schwerer zu greifen. In der Praxis landet der Brief deshalb oft zuerst beim Vermieter. Der muss dann darlegen, dass er wirksam übertragen und kontrolliert hat.
Auch die Krankenkasse meldet sich: Sie kann ihre Behandlungskosten beim Verantwortlichen zurückfordern (§ 116 SGB X). Was bei einem Sturz zu tun ist, erklärt der Ratgeber Glätteunfall: was tun?
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So schützen Sie sich als Vermieter
- Übertragung nur im Mietvertrag, klar und eindeutig
- Vertretung bei Urlaub und Krankheit schriftlich regeln
- Stichproben machen und notieren – Datum, Uhrzeit, Zustand
- Bei Ausfällen sofort handeln: abmahnen, Ersatz organisieren
- Oder: auf einen Winterdienst mit Dokumentation umstellen
Was tun, wenn ein Mieter dauerhaft nicht räumt? Der Ratgeber Mieter räumt nicht zeigt die Schritte. Weitere kurze Antworten finden Sie unter Fragen und Antworten zum Winterdienst.
Die Alternative: Verlässlichkeit statt Wochenplan
Mit dem Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien hängt Ihr Gehweg nicht mehr am Urlaubsplan einzelner Mieter. Jeder Einsatz wird dokumentiert. Mit diesem Nachweis erfüllen Sie Ihre Kontrollpflicht viel leichter. Gegenüber Ihren Mietern bleiben Sie Ansprechpartner. Sie können sich aber an den Winterdienst halten – er hat eine Betriebshaftpflicht über 3 Millionen Euro Deckung bei der DEVK.
Der Preis: 39 Euro netto je laufendem Meter pro Saison, bei 20 Metern also 780 Euro netto. Die Umlagefähigkeit setzt eine passende Klausel im Mietvertrag voraus.
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Häufige Fragen
Haftet der Vermieter, wenn der Mieter nicht räumt?
Ja, wenn die Übertragung unwirksam war oder er nicht ausreichend kontrolliert hat. Sonst haftet vorrangig der Mieter.
Muss der Mieter im Urlaub für Ersatz sorgen?
In der Regel ja, wenn er wirksam verpflichtet ist. Urlaub befreit nicht von der Pflicht.
Wie oft muss der Vermieter kontrollieren?
Eine feste Zahl gibt es nicht. Gerichte verlangen eine Überwachung, die Ausfälle wirklich aufdeckt – bloßes Warten auf Beschwerden reicht nicht.
Zahlt die Haftpflicht des Mieters?
Oft ja, wenn der Mieter verantwortlich ist. Das hängt von seinem Vertrag ab.
Fazit
Der Mieter räumt nicht – wer haftet? Zuerst der Mieter, wenn die Übertragung wirksam war. Daneben der Vermieter, wenn er nicht kontrolliert hat. Ohne wirksame Übertragung nur der Vermieter. Wer diese Kette nicht mehr prüfen will, fordert jetzt ein Angebot an und stellt auf einen dokumentierten Winterdienst um.