Sechs Mietparteien, ein Gehweg. Warum sollen Sie als Vermieter jeden Morgen um 6:30 Uhr vorbeifahren, wenn die Mieter direkt im Haus wohnen? Die Idee ist naheliegend. Und sie ist erlaubt. Sie können die Räumpflicht auf Mieter übertragen – aber nur mit einer klaren, wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag. Ein Zettel im Briefkasten oder ein Aushang reicht nicht. Und auch nach der Übertragung müssen Sie kontrollieren, ob wirklich geräumt wird.
Wer diese Regeln kennt, spart sich Arbeit. Wer sie nicht kennt, kann trotz Übertragung haften. Und merkt es meist erst, wenn nach einem Sturz die Post vom Anwalt kommt und der Mietvertrag plötzlich Zeile für Zeile geprüft wird. Dieser Ratgeber zeigt, was wirksam ist und was nicht.
Die Ausgangslage in Essen
In Essen sind die Eigentümer für die Gehwege vor ihren Grundstücken zuständig. Das regelt die Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzung. Mieter nennt die Satzung nicht. Die Stadt Essen schreibt dazu: Ob und inwiefern Mieter zum Winterdienst verpflichtet sind, ergibt sich aus dem Mietvertrag oder der Hausordnung (Winterdienstpflichten von Eigentümern und Mietern, Stadt Essen).
Das heißt: Ohne Vereinbarung räumen nicht die Mieter, sondern Sie. Wer im Zweifel zuständig ist, beantwortet auch die Frage Mieter oder Vermieter – wer räumt?
Räumpflicht auf Mieter übertragen: Das macht sie wirksam
Regel 1: Eine klare Vereinbarung im Mietvertrag
Die Übertragung braucht eine eindeutige vertragliche Grundlage. Das Oberlandesgericht Hamm hat entschieden: Ein per Briefkasteneinwurf verteilter „Schneeplan“ ohne Vereinbarung mit den Mietern ist keine wirksame Übertragung (Urteil vom 21.12.2012, I-9 U 38/12). Die Eigentümer haften dann selbst. Wie eine gute Klausel aussieht, erklärt der Ratgeber Winterdienst im Mietvertrag.
Regel 2: Die Hausordnung allein reicht oft nicht
Viele Vermieter regeln den Winterdienst nur in der Hausordnung. Das ist nach verbreiteter Ansicht riskant, wenn die Hausordnung nicht wirksam Teil des Mietvertrags ist. Mehr dazu im Ratgeber Winterdienst in der Hausordnung.
Regel 3: Faire Verteilung
Die Last muss fair verteilt sein. Das Amtsgericht Köln hielt eine Klausel für unwirksam, die den Winterdienst nur den Erdgeschossmietern auferlegte (Urteil vom 14.09.2011, 221 C 170/11). Die Klausel stand zudem überraschend unter der Überschrift „Reinigung und Pflege“.
Regel 4: Vertretung regeln
Das Landgericht Coburg hat klargestellt: Es reicht nicht, dass Mieter „aus Gefälligkeit“ räumen. Nötig ist eine klare Übertragung und Vorsorge für den Fall, dass Mieter ausfallen (Urteil vom 08.12.2000, 13 O 424/99).
Regel 5: Kontrollieren
Auch nach wirksamer Übertragung bleibt Ihre Überwachungspflicht. Im Fall des OLG Hamm konnte die Hausverwaltung angebliche Stichprobenkontrollen nicht darlegen. Das Ergebnis: Haftung der Eigentümer, 7.000 Euro Schmerzensgeld plus weiterer Schaden.
Lieber gar nicht erst übertragen?
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Das unterschätzte Problem: ältere Mieter
Im Fall des OLG Hamm waren mehrere Mieter schon älter. Das Gericht sah darin ein Problem: Sie waren womöglich gar nicht in der Lage, selbst zu räumen und zu streuen. Eine Übertragung auf Menschen, die die Aufgabe nicht leisten können, schützt Sie nicht.
Was passiert, wenn ein verpflichteter Mieter alt oder krank wird, sehen Gerichte unterschiedlich. Manche befreien ihn wegen Unzumutbarkeit. Andere sagen, er muss auf eigene Kosten eine Ersatzkraft stellen. Für Sie als Vermieter heißt das: Unsicherheit. Und genau die wollen Sie beim Winterdienst nicht.
Achtung: Prüfen Sie bei jeder Übertragung, ob Ihre Mieter die Aufgabe körperlich und zeitlich überhaupt leisten können. Wer nicht räumen kann, schützt Sie nicht vor der Haftung.
Neuvermietung und Bestandsmieter
Bei einer Neuvermietung können Sie den Winterdienst von Anfang an im Vertrag regeln. Worauf Sie achten sollten, zeigt der Ratgeber Winterdienst bei Neuvermietung.
Bei Bestandsmietern ist es schwieriger. Eine Pflicht, die nicht vereinbart ist, können Sie nicht einseitig einführen. Sie brauchen die Zustimmung der Mieter. Ob sich der Winterdienst nachträglich übertragen lässt, beantwortet die Frage Winterdienst nachträglich übertragen?
Nicht nur der Gehweg
Wenn Sie übertragen, denken Sie an alle Flächen. Zum Gehweg kommen oft Zuweg, Hauseingang, Weg zu den Mülltonnen und Zufahrten zu Garagen und Stellplätzen. Was dort gilt, zeigt der Ratgeber Winterdienst an Garage und Stellplatz. Weitere Vermieter-Themen finden Sie im Winterdienst-Ratgeber.
So gehen Sie Schritt für Schritt vor
Wenn Sie sich für die Übertragung entscheiden, halten Sie diese Reihenfolge ein:
- Mietvertrag prüfen: Gibt es schon eine Regelung zum Winterdienst?
- Flächen festlegen: Gehweg, Zuweg, Eingang, Mülltonnen – mit Skizze.
- Klausel formulieren und juristisch prüfen lassen.
- Verteilung fair gestalten, zum Beispiel wöchentlicher Wechsel aller Parteien.
- Vertretung und Tauschregeln schriftlich festhalten.
- Streugut und Geräte bereitstellen und den Lagerort bekannt machen.
- Kontrollen einplanen und mit Datum notieren.
Je vollständiger Sie diese sieben Punkte erledigen, desto belastbarer ist die Übertragung. Jede Lücke kann die Haftung zurück zu Ihnen schieben.
Übertragen oder Dienstleister beauftragen?
Die Übertragung auf Mieter spart Geld. Sie kostet aber Aufwand und birgt Risiken:
| Punkt | Übertragung auf Mieter | Dienstleister mit Umlage |
|---|---|---|
| Vertragliche Grundlage | Klausel im Mietvertrag nötig | Umlagevereinbarung nötig |
| Kontrolle | regelmäßig, bei jedem Mieter | Protokoll lesen |
| Vertretung | muss geregelt sein | eingebaut |
| Ältere oder kranke Mieter | Problem | kein Problem |
| Streit im Haus | häufig | selten |
| Kosten für Mieter | Arbeit und Zeit | Betriebskosten |
Der Winterdienst von GOTTSCHLING rechnet 39 € netto je laufendem Meter ab – pauschal für die Saison. Für 20 Meter sind das 780 € netto (928,20 € brutto). Verteilt auf sechs gleich große Wohnungen sind das rund 155 € brutto pro Wohnung und Saison – und niemand muss früh aufstehen. Welche Flächen dazugehören, zeigt die Räumkarte: Zuweg, Eingang und Mülltonnenweg sind darauf eingezeichnet.
Kein Schneeplan, kein Streit
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Häufige Fragen zur Übertragung auf Mieter
Kann ich die Räumpflicht auf meine Mieter übertragen?
Ja, mit einer klaren Vereinbarung im Mietvertrag. Ein Aushang oder Zettel im Briefkasten reicht nicht. Die Kontrollpflicht bleibt bei Ihnen.
Reicht die Hausordnung für die Übertragung?
Nach verbreiteter Ansicht nur, wenn die Hausordnung wirksam Bestandteil des Mietvertrags ist. Sicherer ist eine Regelung im Mietvertrag selbst.
Darf ich den Winterdienst nur den Erdgeschossmietern auferlegen?
Das ist riskant. Das AG Köln hat eine solche Klausel für unwirksam gehalten.
Was ist, wenn ein Mieter zu alt zum Räumen ist?
Gerichte sehen das unterschiedlich. Oft muss der Mieter selbst Ersatz organisieren. Als Vermieter sollten Sie prüfen, ob die Übertragung überhaupt sinnvoll ist.
Hafte ich trotz Übertragung?
Ja, wenn Sie nicht kontrollieren oder die Übertragung unwirksam war. Die Überwachungspflicht bleibt immer bei Ihnen.
Fazit
Sie können die Räumpflicht auf Mieter übertragen – mit einer klaren Vereinbarung im Mietvertrag, fairer Verteilung, geregelter Vertretung und regelmäßiger Kontrolle. Ein Zettel im Briefkasten reicht nicht. Bei älteren Mietern stößt die Lösung schnell an Grenzen. Oft ist ein Dienstleister mit Kostenumlage einfacher: Fordern Sie jetzt Ihr kostenloses Angebot an.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Lassen Sie Mietvertragsklauseln juristisch prüfen.