Sie holen den alten Mietvertrag aus dem Ordner und suchen das Wort „Winterdienst“. Unter Punkt 14 steht ein einziger Satz: „Der Mieter hat den Winterdienst zu leisten.“ Welche Flächen? Wann? Womit? Wer vertritt? Nichts davon steht da.
Eine Winterdienst-Klausel im Mietvertrag muss mehr leisten. Eine wirksame Regelung nennt Flächen, Umfang, Zeiten, Wechsel, Vertretung und Streugut konkret. Und sie sollte juristisch geprüft sein.
Dieser Ratgeber zeigt die sieben Bausteine einer guten Klausel. Und er erklärt, warum für viele Vermieter eine andere Klausel die bessere ist: die Umlage der Kosten für einen Dienstleister.
Zwei Arten von Klauseln
Bevor Sie formulieren, entscheiden Sie sich für ein Modell:
Modell A – Übertragung der Arbeit: Die Mieter räumen und streuen selbst. Die Klausel regelt, wer wann was macht.
Modell B – Umlage der Kosten: Sie beauftragen einen Winterdienst. Die Mieter zahlen die Kosten über die Betriebskosten. Die Klausel regelt nur die Umlage.
Beide Modelle sind möglich. Sie haben aber ganz unterschiedliche Folgen für Aufwand, Kontrolle und Streit im Haus.
Winterdienst-Klausel im Mietvertrag: sieben Bausteine für Modell A
Wer die Arbeit auf Mieter überträgt, braucht eine klare und eindeutige Vereinbarung. Das OLG Hamm hat entschieden, dass ein bloß verteilter „Schneeplan“ keine wirksame Übertragung ist (Urteil vom 21.12.2012, I-9 U 38/12). Diese sieben Bausteine gehören in die Klausel:
- Flächen: Gehweg vor dem Haus, Zuweg, Hauseingang, Weg zu den Mülltonnen. Am besten mit Längen oder Skizze als Anlage.
- Umfang: Räumen, Streuen, Nachstreuen bei erneuter Glätte, Entfernen des Streuguts nach dem Tauwetter.
- Zeiten: nach der Essener Satzung. Schnee oder Glätte nach 20 Uhr muss werktags bis 7 Uhr beseitigt sein, sonn- und feiertags bis 8 Uhr. Tagsüber unverzüglich nach Ende des Schneefalls.
- Wechsel: Wie wird die Arbeit verteilt? Zum Beispiel wöchentlich reihum nach einem Räumplan. Die Verteilung muss fair sein. Das AG Köln hielt eine Klausel für unwirksam, die nur die Erdgeschossmieter belastete.
- Vertretung: Wer ausfällt, sorgt für Ersatz oder tauscht rechtzeitig.
- Streugut und Geräte: Wer stellt sie, wo lagern sie, wer zahlt das Streugut? Kein Salz auf dem Gehweg.
- Dokumentation: Ein kurzes Streuprotokoll erleichtert allen den Nachweis.
Achtung: Prüfen Sie, ob Ihre Mieter die Aufgabe leisten können. Das OLG Hamm sah es als Problem, dass mehrere Mieter schon älter waren. Eine Klausel schützt Sie nicht, wenn die Verpflichteten gar nicht räumen können.
Modell B: Einfach umlegen
Der Winterdienst von GOTTSCHLING räumt Ihren Gehweg zum festen Preis von 39 € netto je Meter und Saison. Die Kosten legen Sie über die Betriebskosten um.
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Ein Beispiel für den Aufbau
So könnte der Aufbau einer Klausel aussehen. Das ist keine geprüfte Musterformulierung, sondern eine Orientierung:
„Der Mieter übernimmt im Wechsel mit den übrigen Mietparteien nach dem als Anlage beigefügten Räumplan die Räum- und Streupflicht für folgende Flächen: … Die Pflicht umfasst … Sie gilt zu den Zeiten der Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzung der Stadt Essen … Ist der Mieter verhindert, sorgt er für eine Vertretung … Streugut stellt der Vermieter …“
Lassen Sie Ihre endgültige Formulierung juristisch prüfen. Kleine Fehler machen eine Klausel schnell unwirksam.
Typische Fehler in alten Klauseln
Viele ältere Mietverträge enthalten Winterdienst-Regeln, die im Streitfall nicht halten. Diese Fehler tauchen besonders oft auf:
- Nur ein Satz ohne Flächen und Zeiten.
- Die Pflicht trifft einseitig einzelne Mieter, etwa nur das Erdgeschoss.
- Die Regel steht versteckt unter einer unpassenden Überschrift.
- Es gibt keine Regel für Urlaub, Krankheit oder Auszug.
- Streusalz wird ausdrücklich vorgeschrieben – obwohl es in Essen auf Gehwegen grundsätzlich verboten ist.
Finden Sie einen dieser Fehler in Ihrem Mietvertrag? Dann ist jetzt der richtige Zeitpunkt, die Winterdienst-Klausel zu überarbeiten oder auf einen Dienstleister umzustellen.
Der Räumplan als Anlage
Die Klausel legt die Pflicht fest, der Räumplan die Reihenfolge. Er nennt je Woche einen Namen, eine Vertretung und die Tauschregeln. Wie ein guter Plan aussieht, zeigt der Ratgeber Räumplan für Mieter. Wichtig: Der Plan ersetzt nicht die Vereinbarung im Mietvertrag. Er ergänzt sie.
Die Hausordnung als Ergänzung
Viele Details stehen in der Hausordnung. Das ist in Ordnung, wenn die Hausordnung wirksam Bestandteil des Mietvertrags ist. Warum die Hausordnung allein oft nicht reicht, erklärt der Ratgeber Winterdienst in der Hausordnung. Die Grundlagen der Übertragung finden Sie unter Räumpflicht auf Mieter übertragen.
Modell B: die Umlage-Klausel
Für viele Vermieter ist Modell B die einfachere Lösung. Sie beauftragen einen Dienst und legen die Kosten um. Dafür muss der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsehen. Die Grundlage ist § 556 BGB.
Die gute Nachricht: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es auch im Formularmietvertrag genügt, wenn vereinbart ist, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt (Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Eine Aufzählung jeder einzelnen Kostenart ist nicht nötig. Der Winterdienst wird in der Praxis der Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 der Betriebskostenverordnung zugeordnet.
Eine Saisonpauschale ist dabei auch in schneearmen Wintern umlagefähig. Sie bezahlt die Bereitschaft für die ganze Saison. Mischen Sie beide Modelle nicht für dieselbe Fläche. Warum, zeigt die Frage Muss ich als Mieter Winterdienst zahlen und trotzdem räumen?
Neuvermietung: der beste Zeitpunkt
Die beste Gelegenheit für eine saubere Klausel ist die Neuvermietung. Bei Bestandsmietern können Sie eine neue Pflicht nicht einseitig einführen. Worauf Sie beim neuen Vertrag achten sollten, zeigt der Ratgeber Winterdienst bei Neuvermietung. Was Sie tun, wenn ein verpflichteter Mieter trotzdem nicht räumt, lesen Sie unter Mieter räumt nicht.
Was Modell B kostet
Ein Meter Gehweg kostet beim Winterdienst von GOTTSCHLING 39 € netto für die komplette Saison. Für 15 Meter Gehweg sind das 585 € netto (696,15 € brutto). Verteilt nach Wohnfläche auf mehrere Mietparteien ist das pro Wohnung ein überschaubarer Betrag. Dafür muss niemand früh aufstehen, niemand tauschen und niemand kontrollieren, ob der Nachbar dran war. Auch Streugut müssen Sie nicht mehr stellen: Es ist im Preis enthalten.
Klausel einfach halten
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Häufige Fragen zur Winterdienst-Klausel im Mietvertrag
Muss der Winterdienst im Mietvertrag stehen?
Wenn Mieter räumen sollen, ja – mit einer klaren Vereinbarung. Ohne Regelung bleibt der Winterdienst beim Vermieter.
Wie formuliere ich eine Winterdienst-Klausel?
Nennen Sie Flächen, Umfang, Zeiten, Wechsel, Vertretung und Streugut konkret. Lassen Sie die Formulierung juristisch prüfen.
Reicht es, wenn im Mietvertrag „Betriebskosten“ steht?
Für die Umlage der Kosten eines Dienstleisters genügt das nach dem BGH (VIII ZR 137/15). Für die Übertragung der Arbeit reicht es nicht.
Wer muss im Mietvertrag Streugut stellen?
Das sollte die Klausel regeln. Häufig stellt der Vermieter Streugut und Geräte. Kosten für Streugut können umlagefähig sein, die Anschaffung von Geräten nicht. Mit einem Winterdienst wie GOTTSCHLING ist das Streugut schon im Saisonpreis enthalten.
Was passiert, wenn der Winterdienst im Mietvertrag nicht geregelt ist?
Dann ist der Vermieter zuständig. Er kann selbst räumen oder einen Dienst beauftragen.
Fazit
Eine gute Winterdienst-Klausel im Mietvertrag nennt Flächen, Umfang, Zeiten, Wechsel, Vertretung, Streugut und Dokumentation. Lassen Sie sie juristisch prüfen. Einfacher ist oft Modell B: ein Dienstleister und eine Umlage über die Betriebskosten. Weitere Vermieter-Themen finden Sie im Winterdienst-Ratgeber. Fordern Sie jetzt Ihr kostenloses Angebot an.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Lassen Sie Mietvertragsklauseln juristisch prüfen.