Im Treppenhaus hängt die Hausordnung, laminiert und leicht vergilbt. Punkt 7: „Die Mieter räumen den Gehweg im wöchentlichen Wechsel.“ Seit Jahren klappt das mehr oder weniger. Dann zieht ein neuer Mieter ein und sagt: „Davon steht nichts in meinem Mietvertrag.“ Hat er recht? Möglicherweise. Wer den Winterdienst in der Hausordnung regelt, konkretisiert Pflichten. Die Hausordnung ersetzt aber keine vertragliche Grundlage. Sie wirkt nach verbreiteter Ansicht nur, wenn sie wirksam Bestandteil des Mietvertrags ist.
Dieser Ratgeber erklärt, wann die Hausordnung trägt, wo sie scheitert und welche Lösung Sie als Vermieter wirklich schützt.
Was eine Hausordnung ist
Eine Hausordnung regelt das Zusammenleben im Haus: Ruhezeiten, Treppenhausreinigung, Mülltrennung – und oft den Winterdienst. Sie ist praktisch, weil sie alle Regeln an einem Ort bündelt.
Rechtlich ist sie aber ein zweischneidiges Schwert. Denn eine Hausordnung, die nur im Flur hängt, ist noch kein Vertrag. Die Stadt Essen schreibt selbst: Ob und inwiefern Mieter zum Winterdienst verpflichtet sind, ergibt sich aus dem Mietvertrag oder der Hausordnung (Stadt Essen: Winterdienstpflichten). Entscheidend ist, ob die Hausordnung für den einzelnen Mieter verbindlich ist.
Winterdienst in der Hausordnung: Wann ist die Regel wirksam?
Eine Hausordnung verpflichtet Mieter nach verbreiteter Ansicht vor allem dann, wenn sie Bestandteil des Mietvertrags ist. Das ist typischerweise der Fall, wenn:
- der Mietvertrag ausdrücklich auf die Hausordnung verweist,
- die Hausordnung bei Vertragsschluss beilag,
- der Mieter sie mit unterschrieben oder erhalten hat.
Fehlt das, ist die Regel im Flur eher eine Bitte als eine Pflicht. Und wer sich auf eine Bitte verlässt, haftet im Zweifel selbst. Besonders heikel wird es in Häusern mit vielen Mieterwechseln. Dort haben oft nicht alle Mieter dieselbe Fassung der Hausordnung erhalten – manche vielleicht gar keine.
Falle 1: Die nachträglich aufgehängte Hausordnung
Viele Vermieter ändern die Hausordnung im Laufe der Jahre. Neue Regeln werden einfach ausgedruckt und aufgehängt. Beim Winterdienst ist das problematisch. Eine neue Pflicht, die im Mietvertrag nicht vereinbart ist, lässt sich nicht einfach einseitig einführen. Ob und wie das nachträglich geht, beantwortet die Frage Winterdienst nachträglich übertragen?
Das OLG Hamm hat einen ähnlichen Fall entschieden: Ein per Briefkasteneinwurf verteilter „Schneeplan“ ohne Vereinbarung mit den Mietern war keine wirksame Übertragung. Die Eigentümer hafteten (Urteil vom 21.12.2012, I-9 U 38/12).
Keine Hausordnung, kein Streit
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Falle 2: Die unfaire Verteilung
Manche Hausordnungen verteilen den Winterdienst einseitig. Zum Beispiel nur auf die Mieter im Erdgeschoss, weil sie „am nächsten dran“ wohnen. Das Amtsgericht Köln hat eine solche Klausel für unwirksam gehalten (Urteil vom 14.09.2011, 221 C 170/11). Sie benachteiligte die Erdgeschossmieter unangemessen. Und sie stand überraschend unter der Überschrift „Reinigung und Pflege“.
Falle 3: Keine Details
„Die Mieter räumen im Wechsel“ – mehr steht oft nicht da. Welche Flächen? Welche Zeiten? Wer vertritt? Wer stellt Streugut? Ohne diese Angaben entstehen Lücken. Und bei einer Lücke fragt niemand nach der Hausordnung, sondern nach dem Eigentümer.
Falle 4: Die Kontrolle fehlt
Selbst eine wirksame Hausordnung entbindet Sie nicht von der Kontrolle. Wer die Räumpflicht überträgt, muss überwachen, ob geräumt wird. Im Fall des OLG Hamm konnte die Hausverwaltung ihre angeblichen Stichproben nicht belegen – mit teuren Folgen.
Achtung: Eine Hausordnung im Flur ist keine Versicherung. Prüfen Sie, ob sie Teil jedes einzelnen Mietvertrags ist – und kontrollieren Sie trotzdem regelmäßig.
Was die Hausordnung gut kann
Die Hausordnung ist kein schlechtes Werkzeug. Sie kann eine vertragliche Pflicht sinnvoll konkretisieren. Zum Beispiel:
- wo Streugut und Schneeschieber stehen,
- welches Streugut verwendet wird – in Essen kein Salz auf dem Gehweg,
- wie der Räumplan aussieht und wo er hängt,
- wie Mieter tauschen oder eine Vertretung melden.
Die Grundlage muss aber im Mietvertrag stehen. Wie eine gute Klausel aussieht, zeigt der Ratgeber Winterdienst im Mietvertrag. Einen fertigen Aufbau für den Wechsel finden Sie unter Räumplan für Mieter. Die Grundregeln der Übertragung erklärt der Beitrag Räumpflicht auf Mieter übertragen.
Checkliste für Ihre bestehende Hausordnung
Nehmen Sie sich zehn Minuten und prüfen Sie Ihre aktuelle Hausordnung:
- Verweist jeder Mietvertrag im Haus auf diese Hausordnung?
- Ist es dieselbe Fassung, die bei Vertragsschluss beilag?
- Sind Flächen, Zeiten und Streugut genannt?
- Ist die Arbeit fair auf alle Parteien verteilt?
- Gibt es eine Regel für Urlaub, Krankheit und Auszug?
- Wird irgendwo noch Streusalz empfohlen? Dann muss das raus.
Jedes Nein ist eine mögliche Lücke, die Sie vor dem nächsten Winter schließen sollten. Je mehr Lücken, desto eher lohnt der Wechsel zu einem Dienstleister.
Wenn der Mieter sich auf die Hausordnung beruft
Ein Mieter räumt nicht und sagt: „Das steht nur in der Hausordnung.“ Dann haben Sie zwei Möglichkeiten. Entweder Sie prüfen, ob die Hausordnung Teil seines Vertrags ist, und bestehen auf der Pflicht. Oder Sie räumen selbst oder lassen räumen. Sofort, denn der Gehweg muss sicher sein. Was Sie in diesem Fall tun können, erklärt der Ratgeber Mieter räumt nicht. Weitere Vermieter-Themen finden Sie im Winterdienst-Ratgeber.
Die klare Lösung: Dienstleister plus Umlage
Viele Vermieter lösen das Problem grundsätzlich. Sie streichen den Winterdienst aus der Hausordnung und beauftragen einen Dienst. Die Kosten legen sie über die Betriebskosten um. Das setzt voraus, dass der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht. Nach dem BGH genügt es, wenn dort steht, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt (Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15).
Der Winterdienst von GOTTSCHLING berechnet einen festen Saisonpreis von 39 € netto pro Meter. Für 15 Meter sind das 585 € netto (696,15 € brutto). Keine Diskussion über die Hausordnung, kein Räumplan, kein Streit im Treppenhaus. Welche Flächen geräumt werden, steht auf einer Räumkarte – klarer als jeder Aushang. Streugut und Anfahrt sind inklusive.
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Häufige Fragen zum Winterdienst in der Hausordnung
Reicht eine Regel in der Hausordnung, damit Mieter räumen müssen?
Nach verbreiteter Ansicht nur, wenn die Hausordnung wirksam Bestandteil des Mietvertrags ist. Sicherer ist eine klare Regelung im Mietvertrag selbst.
Darf ich die Hausordnung ändern und den Winterdienst neu aufnehmen?
Eine neue Pflicht einseitig einzuführen, ist problematisch. In der Regel brauchen Sie dafür die Zustimmung der Mieter.
Darf die Hausordnung nur die Erdgeschossmieter zum Räumen verpflichten?
Das ist riskant. Das AG Köln hat eine solche Regel für unwirksam gehalten.
Muss ich als Vermieter trotz Hausordnung kontrollieren?
Ja. Die Kontrollpflicht bleibt immer beim Vermieter.
Was ist die sicherste Lösung?
Ein Dienstleister, dessen Kosten Sie über die Betriebskosten umlegen. Dann regelt die Hausordnung höchstens noch Details.
Fazit
Der Winterdienst in der Hausordnung kann Pflichten konkretisieren, ersetzt aber keine vertragliche Grundlage. Wirksam ist die Hausordnung nach verbreiteter Ansicht nur, wenn sie Teil des Mietvertrags ist. Einseitige Änderungen und unfaire Verteilungen sind riskant. Die klarste Lösung ist ein Dienstleister mit Kostenumlage. Fordern Sie jetzt Ihr kostenloses Angebot an.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.