Eine Hausordnung ist ein Regelwerk für das Zusammenleben in einem Mehrparteienhaus – etwa zu Ruhezeiten, Treppenhausreinigung, Mülltrennung oder Winterdienst. Sie ordnet den Alltag, ersetzt aber keine vertragliche Übertragung von Pflichten.
Im Treppenhaus hängt seit Jahren ein laminiertes Blatt: „Winterdienst: wöchentlich im Wechsel, siehe Plan.“ Alle kennen es, kaum einer hält sich daran. Dann stürzt ein Paketbote. Der Vermieter zeigt auf den Aushang. Der Richter fragt: Ist dieser Plan Teil des Mietvertrags? Oft lautet die Antwort: nein.
Was eine Hausordnung regelt
Sie sorgt dafür, dass viele Menschen unter einem Dach gut miteinander auskommen. Typische Inhalte sind:
- Ruhezeiten und Lärm
- Reinigung von Treppenhaus, Keller und Gemeinschaftsflächen
- Mülltonnen, Fahrräder, Kinderwagen
- Sicherheit, etwa geschlossene Haustüren
- Winterdienst und Räumpläne
Die Stadt Essen weist selbst darauf hin: Ob und wie Mieter zum Winterdienst verpflichtet sind, ergibt sich aus Mietvertrag oder Hausordnung. Entscheidend ist aber, ob diese Regeln wirksam vereinbart sind.
Die Hausordnung ersetzt keine vertragliche Übertragung
Die Räum- und Streupflicht liegt in Essen zunächst beim Grundstückseigentümer. So regelt es die Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzung der Stadt Essen. Will der Vermieter die Arbeit an Mieter weitergeben, braucht es eine klare und eindeutige Vereinbarung. Ein Aushang oder ein Zettel reicht dafür nicht.
Das OLG Hamm hat entschieden: Ein per Briefkasten verteilter „Schneeplan“ ohne Vereinbarung mit den Mietern ist keine wirksame Übertragung. Die Eigentümer mussten nach einem Sturz Schmerzensgeld zahlen (OLG Hamm, 21.12.2012, I-9 U 38/12). Wie eine Übertragung richtig funktioniert, zeigt der Eintrag Übertragung der Verkehrssicherungspflicht.
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Wann die Hausordnung wirkt
Eine Hausordnung kann Pflichten begründen, wenn sie Bestandteil des Mietvertrags ist. Das ist der Fall, wenn sie bei Vertragsschluss beigefügt und ausdrücklich einbezogen wurde. Eine später eingeführte Fassung bindet Mieter nicht ohne Weiteres an neue Pflichten.
Auch der Inhalt muss stimmen. Das AG Köln hielt eine Klausel für unwirksam, die den Winterdienst nur den Mietern im Erdgeschoss auferlegte. Sie benachteiligte diese Mieter unangemessen und stand überraschend unter der Überschrift „Reinigung und Pflege“ (AG Köln, 14.09.2011, 221 C 170/11).
- Regeln bei Vertragsschluss beifügen und einbeziehen
- Winterdienst klar und unter passender Überschrift regeln
- Alle Mieter gleich behandeln
- Vertretung bei Krankheit und Urlaub regeln
Achtung: Auch bei wirksamer Übertragung bleibt Ihnen die Kontrollpflicht. Und wenn Mieter älter werden oder ausfallen, kann die Regelung schnell ins Leere laufen. Mehr dazu im Ratgeber Winterdienst in der Hausordnung: Reicht das?
Räumplan in der Hausordnung: Die typischen Fehler
Viele Probleme entstehen nicht aus bösem Willen, sondern aus unklaren Regeln. Diese vier Fehler sind typisch:
- Der Plan ist nur ausgehängt, nicht vereinbart.
- Niemand regelt, wer bei Krankheit oder Urlaub einspringt.
- Die Zeiten der Essener Satzung fehlen – werktags bis 7 Uhr, sonn- und feiertags bis 8 Uhr.
- Niemand kontrolliert, ob der Plan eingehalten wird.
Solche Lücken führen schnell zu Organisationsverschulden. Eine Vorlage für einen besseren Plan finden Sie im Ratgeber Räumplan für Mieter: Vorlage und Regeln. Klauseln, die halten, erklärt der Beitrag Winterdienst im Mietvertrag.
Den Räumplan ersetzen
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Ihr Vorteil: Winterdienst statt Wechselplan
Ein professioneller Dienst löst das Problem an der Wurzel. Niemand im Haus muss sich an einen Plan halten, niemand vergisst seinen Dienst. Die Kosten sind als Betriebskosten umlagefähig, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Streit unter Nachbarn über den Räumplan entfällt. Wer im Mehrparteienhaus grundsätzlich zuständig ist, klärt die Frage Wer muss vor einem Mehrfamilienhaus räumen?
Beim Winterdienst von GOTTSCHLING zahlen Sie 39 € netto je laufendem Meter pro Saison. Das Team kommt auch vor 7 Uhr und sonntags. Jeder Einsatz wird dokumentiert. Welche Wege dazugehören, steht auf einer Räumkarte – für alle im Haus nachvollziehbar.
Häufige Fragen zur Hausordnung und zum Winterdienst
Kann ich den Winterdienst über die Hausordnung auf Mieter übertragen?
Nur wenn sie wirksam Teil des Mietvertrags ist und die Regelung klar und fair ist. Ein bloßer Aushang reicht nicht.
Darf die Hausordnung nur die Erdgeschossmieter zum Räumen verpflichten?
Das AG Köln hielt eine solche Klausel für unwirksam, weil sie diese Mieter unangemessen benachteiligt.
Kann ich eine neue Hausordnung mit Winterdienst einführen?
Neue Pflichten binden bestehende Mieter nicht ohne Weiteres. Sprechen Sie mit Ihren Mietern oder lassen Sie sich beraten.
Was ist die Alternative zum Räumplan?
Ein beauftragter Winterdienst. Die Kosten sind umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht.
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Fazit
Die Hausordnung regelt das Zusammenleben, überträgt den Winterdienst aber nur wirksam, wenn sie Teil des Mietvertrags ist. Aushänge und Zettel reichen nicht. Klauseln müssen klar und fair sein, die Vertretung muss geregelt sein. Wer auf Nummer sicher gehen will, ersetzt den Wechselplan durch einen Winterdienst. Weitere Begriffe erklärt das Winterdienst-Lexikon. Berechnen Sie jetzt Ihren Saisonpreis.