Die Wohnung ist renoviert, der Nachmieter sympathisch, der Vertrag liegt auf dem Tisch. Sie greifen zum Stift. Und dann die Frage: Steht eigentlich drin, wer im Winter den Gehweg räumt? Und wer das bezahlt?
Für den Winterdienst bei Neuvermietung gilt: Jetzt ist der beste Moment, alles zu regeln. Legen Sie im Mietvertrag fest, ob der Mieter räumt oder ein Dienstleister. Vereinbaren Sie die Umlage der Betriebskosten und nennen Sie den Winterdienst ausdrücklich. Was Sie jetzt vergessen, lässt sich später meist nur mit Zustimmung des Mieters nachholen.
Warum der Winterdienst bei Neuvermietung so wichtig ist
In Essen müssen Grundstückseigentümer den Gehweg vor dem eigenen Haus räumen und streuen. Das steht in der Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzung. Die Pflicht trifft zuerst Sie als Eigentümer. Ob und wie Sie sie weitergeben, entscheidet der Mietvertrag.
Viele Streitfälle beginnen mit einem schwammigen Vertrag. Der Mieter sagt: „Davon stand nichts drin.“ Der Vermieter sagt: „Das macht man doch so.“ Am Ende räumt niemand. Und wer haftet, wenn jemand stürzt? In der Regel der Eigentümer.
Achtung: Laufende Mietverträge können Sie nicht einseitig ändern. Wollen Sie später eine neue Kostenart oder eine neue Räumpflicht einführen, brauchen Sie in der Regel die Zustimmung Ihres Mieters. Bei der Neuvermietung können Sie es dagegen von Anfang an sauber regeln.
Entscheidung 1: Mieterpflicht oder Dienstleister?
Sie haben zwei Wege. Beide sind rechtlich möglich. Beide haben Folgen.
| Mieter räumt selbst | Dienstleister räumt | |
|---|---|---|
| Kosten für Mieter | keine Geldkosten, aber Arbeit | Umlage über Betriebskosten |
| Zuverlässigkeit | hängt von jedem einzelnen Mieter ab | fester Vertrag, feste Zuständigkeit |
| Urlaub, Krankheit, Alter | Vertretung muss organisiert werden | Vertretung regelt der Dienst |
| Ihre Kontrolle | regelmäßig prüfen und festhalten | Einsatzdokumentation prüfen |
| Streitpotenzial | hoch (Reihenfolge, Qualität) | gering |
Wählen Sie die Mieterpflicht, muss die Klausel klar und eindeutig sein. Ein nachträglich verteilter Schneeplan reicht nicht (OLG Hamm, Urteil vom 21.12.2012, I-9 U 38/12). Wie Sie das sauber formulieren, zeigt der Ratgeber Räumpflicht auf Mieter übertragen. Fertige Formulierungen und ihre Stolperfallen finden Sie unter Winterdienst im Mietvertrag: Klauseln, die halten.
Wählen Sie den Dienstleister, sieht der Vertrag nur die Umlage vor. Der Mieter muss dann nicht räumen. Er zahlt seinen Anteil über die Nebenkosten. Beides zugleich verlangen – zahlen und räumen – ist keine gute Idee. Warum, erklärt die Antwort auf die Frage, ob Mieter Winterdienst zahlen und trotzdem räumen müssen.
Vor der Unterschrift den Preis kennen
Rechnen Sie aus, was der Winterdienst für Ihr Haus pro Saison kostet. Dann tragen Sie die richtige Vorauszahlung ein.
Lieber persönlich? +49 201 45 875 433
Entscheidung 2: Winterdienst als Betriebskosten vereinbaren
Ohne Vereinbarung im Mietvertrag keine Umlage. Das ist die wichtigste Regel der Umlagefähigkeit. Grundlage ist § 556 BGB. Welche Kosten Betriebskosten sind, regelt die Betriebskostenverordnung. Der Winterdienst wird in der Praxis unter § 2 Nr. 8 eingeordnet, bei den Kosten der Straßenreinigung.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Es genügt, wenn der Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Trotzdem lohnt es sich, den Winterdienst ausdrücklich zu nennen. Das schafft Klarheit und nimmt Diskussionen den Wind aus den Segeln.
- Umlage der Betriebskosten nach § 2 BetrKV vereinbaren
- Winterdienst (Schneeräumen und Streuen) ausdrücklich nennen
- Festhalten, ob Mieter selbst räumt oder ein Dienst beauftragt ist
- Umlageschlüssel festlegen, etwa nach Wohnfläche
- Auch Stellplätze und Garagen im Vertrag erfassen
Alles zur Umlage im Detail lesen Sie im Ratgeber Winterdienst auf Mieter umlegen. Vermieten Sie zusätzlich Stellplätze? Dann hilft Winterdienst für Garagen und Stellplätze.
Entscheidung 3: Die Vorauszahlung realistisch kalkulieren
Neuvermietung heißt auch: Sie legen die Vorauszahlung neu fest. Eine zu niedrige Vorauszahlung rächt sich. Am Jahresende steht eine hohe Nachzahlung. Der Mieter ist verärgert. Eine zu hohe Vorauszahlung schreckt Interessenten ab. Rechnen Sie deshalb mit echten Zahlen.
Beim Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien ist das einfach. Sie zahlen 39 € netto je laufendem Meter pro Saison, also 46,41 € brutto. Der Betrag ist fest – egal wie oft es schneit. Stellplätze, Garagenzufahrt und Mülltonnenweg können Sie über die Räumkarte mit aufnehmen.
| Haus | Meter | Brutto pro Saison | pro Wohnung und Monat* |
|---|---|---|---|
| Zweifamilienhaus | 10 m | 464,10 € | ca. 19,34 € |
| Sechs-Parteien-Haus | 20 m | 928,20 € | ca. 12,89 € |
| Zehn-Parteien-Haus, Eckgrundstück | 30 m | 1.392,30 € | ca. 11,60 € |
*Vereinfachtes Beispiel mit gleich großen Wohnungen. Tatsächlich verteilen Sie nach dem vereinbarten Schlüssel, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche.
So sieht eine klare Regel aus
Eine gute Regel zum Winterdienst bei Neuvermietung beantwortet drei Fragen: Wer räumt? Welche Flächen? Wer zahlt? Wenn Sie einen Dienst beauftragen, könnte der Inhalt so lauten: Der Vermieter beauftragt einen Winterdienst für Gehweg, Hauszugang und Weg zu den Mülltonnen. Die Kosten werden als Betriebskosten nach § 2 Nr. 8 BetrKV umgelegt. Der Mieter ist nicht zum Räumen verpflichtet.
Soll der Mieter räumen, gehören andere Punkte hinein: welche Flächen, in welchem Wechsel, zu welchen Zeiten und wer bei Abwesenheit einspringt. In Essen gilt: Schnee und Glätte zwischen 7 und 20 Uhr unverzüglich beseitigen. Was nach 20 Uhr fällt, muss werktags bis 7 Uhr weg sein, sonn- und feiertags bis 8 Uhr. Gestreut wird mit abstumpfenden Mitteln, Salz ist auf Gehwegen grundsätzlich verboten.
Lassen Sie solche Formulierungen im Zweifel prüfen. Ein Fehler im Mustervertrag wiederholt sich sonst in jeder Wohnung. Sprechen Sie die Regel beim Übergabetermin auch mündlich an. So weiß der neue Mieter von Anfang an, woran er ist.
Winterdienst bei Neuvermietung: Diese Fehler kosten später Geld
- Kein Wort zum Winterdienst: Dann bleibt die Arbeit bei Ihnen – und die Kosten auch.
- Nur Erdgeschossmieter verpflichtet: Eine solche Hausordnungsklausel hielt ein Gericht für unwirksam (AG Köln, 14.09.2011, 221 C 170/11).
- Keine Vertretungsregel: Was passiert bei Urlaub oder Krankheit?
- Mieter zahlt und soll trotzdem räumen: Das führt zu Streit.
- Keine Kontrolle: Auch nach der Übertragung bleiben Sie in der Pflicht.
Der letzte Punkt wird oft unterschätzt. Stürzt jemand, prüft das Gericht, ob Sie Ihre Kontrollpflicht erfüllt haben. Mehr dazu im Ratgeber Mieter stürzt auf dem Hof: Haftet der Vermieter?. Einen Überblick für Vermieter bietet die Seite Winterdienst für Vermieter in Essen.
Neuvermietung? Winterdienst gleich mitregeln
Mit einem festen Vertrag steht der Winterdienst von Tag eins. Sie erhalten ein Angebot mit Saisonpreis und Leistungsbeschreibung.
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Häufige Fragen zum Winterdienst bei Neuvermietung
Muss der Winterdienst im Mietvertrag stehen?
Soll der Mieter räumen oder die Kosten tragen, muss das vereinbart sein. Ohne Regel bleibt beides beim Vermieter.
Reicht der Satz „Der Mieter trägt die Betriebskosten“?
Nach dem BGH genügt das für die Umlage (VIII ZR 137/15). Den Winterdienst ausdrücklich zu nennen, schafft trotzdem mehr Klarheit.
Kann ich den Winterdienst später noch umlegen?
In laufenden Verträgen meist nur mit Zustimmung des Mieters. Deshalb gehört die Regel in jeden neuen Vertrag.
Wie hoch sollte die Vorauszahlung für den Winterdienst sein?
Rechnen Sie den festen Saisonpreis auf die Wohnungen herunter. Bei 20 m Gehweg und sechs Wohnungen sind das rund 13 € pro Wohnung und Monat.
Darf ich nur den Erdgeschossmieter zum Räumen verpflichten?
Vorsicht: Eine solche Klausel in der Hausordnung hielt das AG Köln für unwirksam.
Fazit
Die Neuvermietung ist Ihre beste Chance, den Winterdienst sauber zu regeln. Entscheiden Sie, wer räumt, und vereinbaren Sie die Umlage klar im Vertrag. Kalkulieren Sie die Vorauszahlung mit einem festen Preis statt mit Schätzungen. Was jetzt fehlt, bekommen Sie später kaum noch in den Vertrag. Weitere Anleitungen finden Sie in allen Ratgebern zum Winterdienst. Berechnen Sie jetzt Ihren Saisonpreis und tragen Sie die richtige Zahl ein.
Den Wortlaut der Betriebskostenarten finden Sie in § 2 BetrKV auf gesetze-im-internet.de. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.