Sie vermieten zwei, vier oder sechs Wohnungen. Sie wohnen vielleicht selbst gar nicht im Haus. Und jeden Winter dieselbe Frage im Hinterkopf: Hat heute Morgen jemand geräumt? Rufen Sie an? Fahren Sie hin? Oder hoffen Sie einfach?
Ein Winterdienst für Vermieter nimmt Ihnen genau diese Fragen ab. Statt Mieter zu kontrollieren, geben Sie das Räumen und Streuen an den Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien ab. Sie zahlen einen festen Saisonpreis von 39 € netto je laufendem Meter. Die Kosten legen Sie als Betriebskosten auf die Mieter um, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Ihre Mieter können ihren Anteil zusätzlich nach § 35a EStG von der Steuer absetzen.
Ihr Problem: Sie sind verantwortlich, auch wenn andere räumen
In Essen muss der Eigentümer den Gehweg vor dem Grundstück räumen. So steht es in der Satzung. Als Vermieter können Sie diese Arbeit auf Ihre Mieter übertragen – aber nur mit einer klaren Regel im Mietvertrag oder in der Hausordnung. Steht dort nichts, bleibt der Winterdienst komplett Ihre Aufgabe. Welche Formulierung trägt, erklärt der Ratgeber Winterdienst-Klausel im Mietvertrag.
Und selbst wenn die Übertragung wirksam ist: Sie müssen kontrollieren, ob die Mieter wirklich räumen. Wer ist zuständig, wenn ein Mieter krank ist, verreist oder schlicht nicht will? Gerichte sehen die Frage, ob ältere Mieter befreit sind, unterschiedlich. Oft müssen sie dann selbst Ersatz stellen. Ob das passiert, müssen wieder Sie prüfen. Die Grundfrage klärt auch die Antwort auf Mieter oder Vermieter – wer räumt?
Was schiefgehen kann – mit echten Zahlen
Ein Vermieter im Ruhrgebiet ließ einen Schneeplan in die Briefkästen werfen. Das war keine wirksame Übertragung. Eine Mieterin stürzte vor dem Haus. Die Eigentümer zahlten 7.000 Euro Schmerzensgeld und 2.652,31 Euro Schaden (OLG Hamm, 21.12.2012, I-9 U 38/12).
Auch mit Dienstleister bleiben Sie in der Pflicht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Stürzt Ihr Mieter, weil der beauftragte Dienst nicht gestreut hat, haften Sie Ihrem Mieter gegenüber für diesen Fehler (BGH, 06.08.2025, VIII ZR 250/23). Im konkreten Fall hatte das Amtsgericht 12.000 Euro Schmerzensgeld zugesprochen. Der BGH hat den Fall zur neuen Entscheidung zurückverwiesen. Mehr dazu im Ratgeber Mieter stürzt – haftet der Vermieter?
Und wenn Sie einfach selbst räumen?
Viele Privatvermieter machen es so, solange sie in der Nähe wohnen. Das funktioniert – bis zur ersten Grippe, zum ersten Urlaub oder zum Eisregen an einem Sonntag um 6 Uhr. Dann müssen Sie trotzdem bis 8 Uhr fertig sein. Dazu kommt Ihr eigenes Risiko: Wer bei Dunkelheit auf Eis Schnee schippt, stürzt selbst leicht. Und ohne Nachweis wird es im Streitfall schwer zu belegen, dass Sie rechtzeitig geräumt haben. Wer nüchtern rechnet, merkt schnell, wie viel Zeit und Nerven der eigene Einsatz kostet.
Achtung: Für vermietete Häuser reicht die private Haftpflicht meist nicht. Sie brauchen eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Und das Bußgeld der Stadt – bis 500 Euro bei Fahrlässigkeit, bis 1.000 Euro bei Vorsatz – zahlt keine Versicherung.
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Ihr Vorteil mit einem festen Winterdienst für Vermieter
- Keine Kontrolle von Mietern mehr: Sie müssen niemanden anrufen, mahnen oder vertreten.
- Umlagefähig: Winterdienst gehört zu den Betriebskosten nach § 2 Nr. 8 BetrKV.
- Fester Saisonpreis: Ein Betrag für die ganze Saison. Die Betriebskostenvorauszahlung lässt sich sauber planen.
- Rechnung für § 35a: Ihre Mieter können den Anteil an den Arbeitskosten steuerlich geltend machen.
- Einsatzdokumentation: Sie wissen, wann geräumt wurde – auch aus der Ferne.
- Räumkarte: Vor Saisonstart ist auf einem Satellitenbild eingezeichnet, was geräumt wird – auch der Weg zu den Mülltonnen.
- Alles inklusive: Streugut und Anfahrt kosten nichts extra.
- Nach Essener Satzung: nach nächtlichem Schnee werktags bis 7 Uhr, sonn- und feiertags bis 8 Uhr, salzfrei gestreut.
Das frühe Aufstehen und die tägliche Arbeit liegen beim Dienst. Kommt es trotzdem zu einem Unfall, steht der Winterdienst mit seiner Betriebshaftpflicht über 3 Millionen Euro Deckung bei der DEVK dafür ein. Gegenüber Ihren Mietern bleiben Sie Ansprechpartner (BGH, 06.08.2025, VIII ZR 250/23). Sie können sich aber an den versicherten Dienst halten. Ihre Kontrollpflicht erfüllen Sie mit Vertrag, Räumkarte und Einsatzdokumentation. Kurz: Sie sind auf der sicheren Seite.
Rechenbeispiel: Haus mit 6 Mietparteien
Ein Altbau in Holsterhausen mit 15 Metern Gehweg vor dem Haus:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| 15 m × 39 € netto, ganze Saison | 585 € netto |
| inkl. 19 % USt | 696,15 € brutto |
| Anteil je Partei bei 6 gleich großen Wohnungen | 116,03 € pro Saison |
| umgerechnet pro Monat | rund 9,67 € je Wohnung |
Für ein Zweifamilienhaus mit 10 Metern Front sind es 390 € netto oder 464,10 € brutto. Es gibt keinen Mindestpreis. Auch kurze Fronten lohnen sich.
Umlage: Was Sie beachten müssen
Die Umlage setzt voraus, dass Ihr Mietvertrag die Betriebskosten auf den Mieter umlegt. Nach dem Bundesgerichtshof genügt dafür die Formulierung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt (BGH, 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Ohne andere Vereinbarung verteilen Sie nach Wohnfläche.
Drei Punkte, die oft gefragt werden:
- Auch ohne Schnee? Ja. Eine Saisonpauschale ist auch in einem schneearmen Winter umlagefähig, weil die Bereitschaft bezahlt wird. Details im Ratgeber Umlage ohne Schnee.
- Wirtschaftlich? Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt. Ein fester, marktüblicher Preis mit Rechnung ist leicht zu belegen.
- Geräte? Schneeschieber oder Schneefräse dürfen Sie nicht umlegen. Beim Dienstleister fallen solche Anschaffungen gar nicht an.
Die komplette Anleitung finden Sie im Ratgeber Winterdienst auf Mieter umlegen.
Steuer: Wer was absetzen kann
Für Sie als Vermieter sind Winterdienstkosten, die Sie nicht umlegen, Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung. Mehr dazu im Ratgeber Winterdienst als Werbungskosten.
Ihre Mieter können ihren Anteil an den Arbeitskosten als haushaltsnahe Dienstleistung nach § 35a EStG geltend machen: 20 % davon mindern direkt die Steuer. Voraussetzung ist, dass der Betrag aus der Nebenkostenabrechnung hervorgeht oder Sie ihn bescheinigen. Die Rechnung des Winterdienstes liefert Ihnen die Grundlage dafür. Für viele Mieter ist das ein echtes Argument, den Wechsel zum Dienstleister gut zu finden.
So stellen Sie um
- Mietverträge prüfen: Ist der Winterdienst auf Mieter übertragen? Werden Betriebskosten umgelegt?
- Meter messen: Gehweg, Zuweg, Weg zu den Mülltonnen.
- Preis berechnen: Online-Rechner nutzen, Angebot als PDF erhalten.
- Mieter informieren: Schriftlich, mit Start der Saison und den Kosten. Entbinden Sie sie ausdrücklich von der bisherigen Räumpflicht.
- Kontrolle einplanen: Einsatzdokumentation ablegen, gelegentlich prüfen.
Warum diese Entbindung wichtig ist, zeigt die Frage Muss ich als Mieter Winterdienst zahlen und trotzdem räumen? Darf ein Vermieter den Dienst einfach beauftragen und die Kosten umlegen? Die Antwort steht unter Vermieter beauftragt Winterdienst – darf er umlegen? Eine vollständige Liste aller Punkte bietet die Checkliste Winterdienst für Vermieter. Die Pflichten der Stadt finden Sie in der Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzung der Stadt Essen.
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Häufige Fragen von Vermietern
Muss der Vermieter den Winterdienst machen?
In Essen ist der Eigentümer für den Gehweg verantwortlich. Er kann die Arbeit per Mietvertrag auf Mieter übertragen oder einen Dienst beauftragen. Die Kontrolle bleibt bei ihm.
Wer muss Schnee räumen, wenn nichts im Mietvertrag steht?
Dann bleibt der Winterdienst beim Vermieter. Ohne klare Regel sind die Mieter nicht verpflichtet.
Darf ich die Kosten für den Winterdienst auf Mieter umlegen?
Ja, als Betriebskosten nach § 2 Nr. 8 BetrKV, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Das gilt auch für eine Saisonpauschale in einem schneearmen Winter.
Was kostet der Winterdienst für mein Mietshaus?
39 € netto je laufendem Meter und Saison. Bei 15 Metern sind das 585 € netto oder 696,15 € brutto, bei sechs Parteien rund 116 € je Wohnung.
Hafte ich, wenn der Winterdienst nicht räumt?
Gegenüber Dritten haftet in erster Linie der Dienst. Gegenüber Ihren Mietern haften Sie zusätzlich für seine Fehler (BGH, 06.08.2025, VIII ZR 250/23). Deshalb zählen Zuverlässigkeit und Dokumentation.
Können meine Mieter den Winterdienst von der Steuer absetzen?
Ja. Ihren Anteil an den Arbeitskosten können sie nach § 35a EStG geltend machen, wenn er in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen oder bescheinigt ist.
Fazit
Als Vermieter in Essen tragen Sie die Verantwortung für den Gehweg – ob Ihre Mieter räumen oder nicht. Ein fester Winterdienst für Vermieter nimmt Ihnen Arbeit und Kontrollstress ab. Die Kosten legen Sie um, Ihre Mieter sparen Steuern, und Sie haben Nachweise in der Hand. Berechnen Sie jetzt Ihren Saisonpreis.