Ihr Steuerberater fragt: „Den Winterdienst für das Mietshaus haben Sie unter haushaltsnahe Dienstleistungen eingetragen?“ Sie nicken. Er schüttelt den Kopf. „Das geht bei vermieteten Objekten nicht. Aber keine Sorge – absetzen können Sie ihn trotzdem. Nur an anderer Stelle.“
Die Antwort: Bei vermieteten Objekten zählt der Winterdienst als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Der Steuerbonus nach § 35a EStG gilt hier nicht. Legen Sie die Kosten auf Mieter um, zählen die Umlagen als Einnahmen. Steuerlich wirkt sich deshalb vor allem der Teil aus, den Sie selbst tragen, etwa bei Leerstand.
Warum § 35a für Vermieter nicht gilt
§ 35a EStG ist für private Haushalte gedacht. Das Gesetz schließt Aufwendungen aus, die Betriebsausgaben oder Werbungskosten sind (§ 35a Abs. 5 Satz 1). Der Winterdienst für ein Mietshaus dient der Vermietung. Er ist damit Werbungskosten. Den Steuerbonus für haushaltsnahe Dienstleistungen können Sie dafür nicht nutzen.
Das ist kein Nachteil. Werbungskosten mindern Ihr zu versteuerndes Einkommen in voller Höhe, nicht nur zu 20 %. Wie stark sich das auswirkt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Was Werbungskosten genau sind, erklärt das Lexikon unter Werbungskosten.
| Selbstnutzer | Vermieter | |
|---|---|---|
| Steuerliche Behandlung | § 35a EStG: 20 % der Arbeitskosten von der Steuer | Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung |
| Was zählt? | nur Arbeitskosten | die gesamten Kosten |
| Höchstbetrag | 4.000 € Steuerermäßigung | kein Höchstbetrag |
| Nachweis | Rechnung und unbare Zahlung | Rechnung und Zahlungsnachweis |
Umgelegte und nicht umgelegte Kosten
Die meisten Vermieter legen den Winterdienst auf die Mieter um. Steuerlich läuft das in zwei Schritten. Die Nebenkostenzahlungen Ihrer Mieter sind Einnahmen aus Vermietung. Ihre Zahlungen an den Winterdienst sind Werbungskosten. Legen Sie alles um, gleichen sich beide Seiten weitgehend aus.
Übrig bleibt der Teil, den Sie selbst tragen. Das kann verschiedene Gründe haben: Der Mietvertrag sieht keine Umlage vor. Eine Wohnung steht leer. Ein Teil der Kosten ist nicht umlagefähig. Dieser Teil mindert Ihre Einkünfte. Klären Sie Einzelheiten mit Ihrem Steuerberater. Er sieht auch, ob Nachzahlungen oder Erstattungen aus der Nebenkostenabrechnung richtig erfasst sind.
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Leerstandsanteil ist absetzbar
Steht eine Wohnung leer, tragen Sie ihren Anteil am Winterdienst selbst. Die übrigen Mieter dürfen ihn nicht übernehmen. Steuerlich ist dieser Anteil in der Regel Werbungskosten, solange Sie weiter vermieten wollen. Die Vermietungsabsicht ist dabei wichtig. Dokumentieren Sie Ihre Bemühungen, etwa Anzeigen oder Besichtigungen. Bei langem Leerstand fragt das Finanzamt genauer nach. Dann helfen Ihnen diese Nachweise.
Ein Beispiel: Ein Haus mit sechs Wohnungen zahlt für 20 Meter beim Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien 928,20 € brutto pro Saison. Eine Wohnung mit einem Sechstel der Fläche steht das ganze Jahr leer. Ihr Anteil von 154,70 € bleibt bei Ihnen. Diesen Betrag können Sie als Werbungskosten ansetzen. Mehr zur Abrechnung bei Leerstand im Ratgeber Leerstand: Wer trägt die Winterdienst-Kosten?
Kein doppelter Abzug mit § 35a
Derselbe Euro darf nur einmal steuerlich wirken. Setzen Sie Winterdienst-Kosten als Werbungskosten an, gibt es dafür keinen § 35a-Bonus. Umgekehrt gilt: Legen Sie die Kosten auf Ihre Mieter um, können die Mieter ihren Anteil nach § 35a nutzen. Das ist kein doppelter Abzug, denn es sind verschiedene Personen mit verschiedenen Kosten.
Weisen Sie Ihren Mietern deshalb den § 35a-Anteil in der Nebenkostenabrechnung aus. Das kostet Sie nichts und hilft Ihren Mietern. Es macht den Winterdienst in der Abrechnung außerdem leichter zu akzeptieren. Wie die Rechnung dafür aussehen muss, zeigt der Ratgeber Welche Rechnung das Finanzamt beim Winterdienst sehen will.
Achtung: Vorsicht bei gemischter Nutzung. Wohnen Sie selbst im Haus und vermieten Sie weitere Wohnungen, müssen die Kosten aufgeteilt werden. Ihr eigener Anteil fällt unter § 35a, der vermietete Teil unter Werbungskosten. Für diese Aufteilung ist Ihr Steuerberater der richtige Ansprechpartner.
Wann die Kosten steuerlich zählen
Für Werbungskosten gilt grundsätzlich das Jahr, in dem Sie bezahlt haben. Eine Winterdienstsaison läuft aber von November bis April. Zahlen Sie die Saisonpauschale im November, gehört sie in die Steuererklärung dieses Jahres. Die Nebenkostenabrechnung mit Ihren Mietern kann trotzdem einen anderen Zeitraum abbilden. Das ist normal. Wichtig ist, dass Sie beide Seiten sauber dokumentieren.
Eigene Arbeit ist kein Aufwand
Räumen Sie als Vermieter selbst, können Sie Ihre Arbeitszeit nicht als Werbungskosten ansetzen. Es fließt ja kein Geld. Absetzbar sind nur echte Ausgaben, etwa für Streugut oder Geräte. Geräte werden dabei je nach Wert sofort oder über mehrere Jahre abgesetzt. Wer einen Dienst beauftragt, hat dagegen eine klare Ausgabe mit Rechnung. Das ist steuerlich einfacher – und Sie müssen morgens nicht selbst raus.
Gewerbliche Vermietung
Vermieten Sie im Rahmen eines Gewerbebetriebs, sind die Kosten Betriebsausgaben statt Werbungskosten. Auch dann gilt § 35a nicht. Die Logik bleibt ähnlich: Die Kosten mindern den Gewinn.
Winterdienst als Werbungskosten: Belege sauber trennen
- Eine Rechnung pro Objekt und Saison
- Zahlungsnachweis per Kontoauszug
- Aufteilung: umgelegt, Leerstand, nicht umlagefähig
- Bei gemischter Nutzung: Anteil Selbstnutzung getrennt
- Nebenkostenabrechnungen der Mieter aufbewahren
Besitzen Sie eine vermietete Eigentumswohnung, kommen die Kosten über das Hausgeld. Der Verwalter weist sie in der Jahresabrechnung aus. Für Sie als Vermieter zählen sie als Werbungskosten. Mehr dazu unter § 35a in der WEG-Jahresabrechnung.
Was Selbstnutzer stattdessen tun
Wer im eigenen Haus wohnt, nutzt § 35a. Die Grundlagen stehen im Ratgeber Winterdienst von der Steuer absetzen. Wie viel dort maximal möglich ist, zeigt Höchstbetrag nach § 35a. Und dass auch der öffentliche Gehweg zählt, erklärt Öffentlicher Gehweg und § 35a. Weitere Steuer- und Kostenthemen finden Sie im Winterdienst-Ratgeber.
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Häufige Fragen zum Winterdienst als Werbungskosten
Kann ich als Vermieter den Winterdienst von der Steuer absetzen?
Ja, als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. § 35a gilt für vermietete Objekte nicht.
Sind umgelegte Winterdienst-Kosten auch Werbungskosten?
Ihre Zahlungen an den Dienst sind Werbungskosten, die Umlagen der Mieter sind Einnahmen. Im Ergebnis wirkt vor allem der nicht umgelegte Teil.
Kann ich den Winterdienst für eine leere Wohnung absetzen?
In der Regel ja, als Werbungskosten, solange Sie weiter vermieten wollen.
Was gilt bei einem Haus mit eigener Wohnung und Mietwohnungen?
Die Kosten werden aufgeteilt: Ihr Anteil fällt unter § 35a, der vermietete Teil unter Werbungskosten.
Brauche ich für Werbungskosten eine Rechnung?
Ja, Rechnung und Zahlungsnachweis sollten Sie immer aufbewahren.
Fazit
Das Wichtigste in Kürze: Für vermietete Objekte setzen Sie den Winterdienst als Werbungskosten an, nicht nach § 35a. Legen Sie die Kosten um, sind die Umlagen Einnahmen. Den Leerstandsanteil und nicht umgelegte Kosten tragen Sie selbst – und können sie absetzen. Trennen Sie die Belege sauber, besonders bei gemischter Nutzung. Berechnen Sie jetzt Ihren Saisonpreis.
Den Ausschluss finden Sie in § 35a EStG auf gesetze-im-internet.de. Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung.