Die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft ist da. Auf der letzten Seite steht eine Tabelle: „Haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG“. Darin Beträge für Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst. Viele Eigentümer blättern darüber hinweg. Dabei steckt hier bares Geld.
So nutzen Sie § 35a in der WEG-Jahresabrechnung: Der Verwalter weist in der Abrechnung oder in einer Bescheinigung aus, welcher Anteil an den haushaltsnahen Dienstleistungen auf Sie entfällt. Selbstnutzer setzen davon 20 % der Arbeitskosten direkt von der Steuer ab. Vermieter geben den Anteil an die Mieter weiter. Fehlt die Angabe, fordern Sie eine Bescheinigung an.
So funktioniert der Nachweis in der WEG
In der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt die Gemeinschaft den Winterdienst, nicht der einzelne Eigentümer. Die Rechnung geht an die Gemeinschaft. Trotzdem können Sie als Wohnungseigentümer Ihren Anteil nach § 35a EStG geltend machen. Die Finanzverwaltung lässt als Nachweis die Jahresabrechnung oder eine Bescheinigung des Verwalters zu (BMF-Schreiben vom 09.11.2016, Rdnr. 26).
Voraussetzung ist, dass die Gemeinschaft unbar an den Dienst gezahlt hat und die Rechnung die Arbeitskosten erkennen lässt. Daraus berechnet der Verwalter Ihren Anteil, meist nach Miteigentumsanteilen. Er rechnet also für jede Wohnung aus, welcher Teil der Arbeitskosten auf sie entfällt. Diese Zahl ist für Sie die wichtigste in der ganzen Aufstellung.
| Angabe in der Abrechnung | Bedeutung für Sie |
|---|---|
| Gesamtkosten Winterdienst der Gemeinschaft | Grundlage der Verteilung |
| Davon Arbeitskosten laut Rechnung | nur dieser Teil ist begünstigt |
| Ihr Anteil an den Arbeitskosten | diesen Betrag tragen Sie in die Steuererklärung ein |
| Steuerermäßigung (20 %) | wird direkt von Ihrer Steuer abgezogen |
§ 35a in der WEG-Jahresabrechnung: der Verwalter weist die Anteile aus
Viele Verwalter liefern die Angaben automatisch mit der Jahresabrechnung. Andere stellen sie nur auf Nachfrage aus. Prüfen Sie Ihre Unterlagen. Fehlt die Aufstellung, bitten Sie den Verwalter schriftlich um eine Bescheinigung nach § 35a EStG. Die Finanzverwaltung hat dafür ein Muster veröffentlicht.
Damit der Verwalter die Anteile ausweisen kann, braucht er eine gute Rechnung des Dienstes. Worauf es dabei ankommt, zeigt der Ratgeber Welche Rechnung das Finanzamt beim Winterdienst sehen will.
Klare Rechnung für die ganze Gemeinschaft
Der Winterdienst von GOTTSCHLING stellt der WEG eine Saisonrechnung aus, die die Arbeitskosten für § 35a EStG ausweist. 39 € netto je laufendem Meter – einfach zu verteilen.
Lieber persönlich? +49 201 45 875 433
Selbstnutzer profitieren direkt
Wohnen Sie selbst in Ihrer Eigentumswohnung, ist der Weg einfach. Sie übernehmen Ihren Anteil an den Arbeitskosten aus der Bescheinigung in die Steuererklärung. 20 % davon ziehen Sie direkt von der Steuer ab.
Ein Beispiel: Ihre Anlage hat 30 Meter Gehweg und Zugänge. Der Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien kostet 1.170 € netto, also 1.392,30 € brutto pro Saison. Ihre Wohnung hat 85/1.000 Miteigentumsanteile. Ihr Anteil beträgt 118,35 €. Wäre der ganze Betrag Arbeitskosten, sänke Ihre Steuer um bis zu 23,67 €. Maßgeblich ist der ausgewiesene Arbeitskostenanteil.
Das klingt nach wenig. Aber in der Jahresabrechnung stehen meist mehrere haushaltsnahe Dienstleistungen. Reinigung, Gartenpflege und Hausmeister können dazukommen. Zusammen wird daraus ein spürbarer Betrag. Den Höchstbetrag erklärt der Ratgeber Höchstbetrag nach § 35a. Auch der Gehweg vor der Anlage zählt, wie der Ratgeber Öffentlicher Gehweg und § 35a zeigt.
Was in der Aufstellung oft fehlt
Nicht jede § 35a-Aufstellung ist vollständig. Achten Sie auf diese Punkte:
- Winterdienst fehlt ganz: Manchmal wird er unter „Hausmeister“ oder „Außenanlagen“ versteckt. Fragen Sie nach, ob er enthalten ist.
- Nur Gesamtkosten, keine Arbeitskosten: Dann fehlt die entscheidende Zahl. Der Verwalter braucht dafür die Rechnung des Dienstes.
- Falscher Verteilungsschlüssel: Ihr Anteil muss zum Schlüssel der Jahresabrechnung passen.
- Handwerkerleistungen vermischt: Reparaturen gehören in einen anderen Topf als der Winterdienst.
Solche Lücken sind selten böse Absicht. Oft fehlt dem Verwalter einfach eine gute Rechnung. Ein Winterdienst mit klar ausgewiesenem Arbeitsanteil löst das Problem für die ganze Gemeinschaft. Sprechen Sie das Thema ruhig in der nächsten Eigentümerversammlung an. Andere Eigentümer werden dankbar sein.
Vermieter geben den Anteil an Mieter weiter
Vermieten Sie Ihre Wohnung, gilt § 35a für Sie nicht. Für vermietete Objekte sind die Kosten Werbungskosten, soweit Sie sie nicht umlegen. Mehr dazu im Ratgeber Winterdienst als Werbungskosten bei Vermietung.
Ihr Mieter kann den Steuerbonus aber nutzen. Er braucht dafür den Nachweis seines Anteils. Übernehmen Sie die § 35a-Angaben des Verwalters in Ihre Nebenkostenabrechnung oder stellen Sie eine Bescheinigung aus. Wie Sie den Winterdienst aus dem Hausgeld weiterberechnen, zeigt der Ratgeber Winterdienst an Mieter weiterberechnen. Für Mieter gibt es den Ratgeber Steuerbonus für Mieter.
Achtung: Doppelt geht nicht. Als Vermieter setzen Sie den Winterdienst entweder als Werbungskosten ab oder legen ihn auf den Mieter um. Der Mieter nutzt dann § 35a. Einen zusätzlichen § 35a-Abzug für Sie gibt es nicht.
Schritt für Schritt: Bescheinigung anfordern und nutzen
- Jahresabrechnung prüfen: Gibt es eine Aufstellung nach § 35a?
- Fehlt sie, schriftlich nachfragen: Bitten Sie den Verwalter um eine Bescheinigung.
- Selbstnutzer: Anteil an den Arbeitskosten in die Steuererklärung übernehmen.
- Vermieter: Angaben an den Mieter weitergeben.
- Unterlagen aufbewahren: Abrechnung und Bescheinigung gehören zu den Steuerbelegen.
Ein Hinweis zum Zeitpunkt: Die Jahresabrechnung wird oft erst im Folgejahr beschlossen. Klären Sie mit Ihrem Steuerberater, in welchem Jahr Sie den Betrag angeben. Wichtig ist, dass Sie ihn überhaupt angeben. Viele Eigentümer verschenken den Vorteil Jahr für Jahr, nur weil die Tabelle am Ende der Abrechnung übersehen wird.
Was die Gemeinschaft tun kann
Die Gemeinschaft kann den Eigentümern die Arbeit erleichtern. Sie beauftragt einen Winterdienst, dessen Rechnung die Arbeitskosten klar ausweist. Und sie vereinbart mit dem Verwalter, dass die § 35a-Aufstellung Teil jeder Jahresabrechnung ist. Wie die Kosten im Hausgeld landen, erklärt der Ratgeber Winterdienst im Hausgeld und Wirtschaftsplan.
Winterdienst, der sich in der Abrechnung gut macht
Schlagen Sie Ihrer Gemeinschaft einen Festpreis-Winterdienst vor. Eine Rechnung pro Saison – einfach für den Verwalter, gut für die Steuer.
Fragen zur Abrechnung? +49 201 45 875 433
Häufige Fragen zu § 35a in der WEG-Abrechnung
Kann ich als Wohnungseigentümer den Winterdienst von der Steuer absetzen?
Ja. Als Selbstnutzer setzen Sie 20 % Ihres Arbeitskostenanteils ab. Nachweis ist die Jahresabrechnung oder eine Bescheinigung des Verwalters.
Muss der Verwalter die § 35a-Anteile ausweisen?
Die Finanzverwaltung akzeptiert die Jahresabrechnung oder eine Verwalterbescheinigung als Nachweis. Fragen Sie nach, wenn die Angaben fehlen.
Kann ich als Vermieter § 35a nutzen?
Nicht für die vermietete Wohnung. Geben Sie die Angaben an Ihren Mieter weiter, er kann sie nutzen.
Wie wird mein Anteil berechnet?
Meist nach Miteigentumsanteilen oder dem in der Gemeinschaft geltenden Schlüssel.
Zählt der Winterdienst auf dem öffentlichen Gehweg vor der Anlage?
Ja, der BFH hat das anerkannt (VI R 55/12).
Fazit
Den Steuerbonus nach § 35a in der WEG-Jahresabrechnung zu nutzen, ist einfach. Die Angaben zum Winterdienst stehen meist schon in Ihren Unterlagen. Selbstnutzer übernehmen ihren Arbeitskostenanteil in die Steuererklärung. Vermieter geben ihn an Mieter weiter. Fehlt die Aufstellung, fordern Sie beim Verwalter eine Bescheinigung an. Berechnen Sie jetzt den Preis für Ihre Anlage.
Den Gesetzestext finden Sie unter § 35a EStG auf gesetze-im-internet.de. Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung. Weitere Steuer- und Abrechnungsthemen finden Sie im Winterdienst-Ratgeber.