Die Jahresabrechnung der WEG liegt auf dem Tisch. Nachzahlung: 240 € pro Wohnung. Der Grund steht in Zeile 12: Winterdienst, fast doppelt so teuer wie geplant. Der Winter war hart, der Dienst hat pro Einsatz abgerechnet. Und jetzt ärgern sich alle.
Der Winterdienst im Hausgeld ist eine laufende Kostenposition. Er gehört in den Wirtschaftsplan der Gemeinschaft. Verteilt wird er nach dem geltenden Schlüssel, ohne andere Regelung nach Miteigentumsanteilen. Ein fester Saisonpreis macht die Planung sicher, weil ein harter Winter keine Nachzahlung auslöst. Vermietende Eigentümer können ihren Anteil an die Mieter weitergeben.
Winterdienst im Hausgeld: So kommen die Kosten in den Wirtschaftsplan
Der Verwalter stellt für jedes Wirtschaftsjahr einen Wirtschaftsplan auf. Darin stehen die erwarteten Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft. Auf dieser Grundlage beschließt die Versammlung die Vorschüsse, also das Hausgeld (§ 28 Abs. 1 WEG). Der Winterdienst ist dort ein eigener Posten.
Was ein Wirtschaftsplan ist und wie sich das Hausgeld zusammensetzt, erklärt das Lexikon. Für den Winterdienst gilt: Je genauer der Betrag im Plan steht, desto kleiner ist die Überraschung in der Jahresabrechnung.
- Winterdienst als eigenen Posten im Wirtschaftsplan führen
- Betrag aus dem aktuellen Vertrag übernehmen, nicht schätzen
- Bei Einsatzabrechnung einen Puffer für harte Winter einplanen
- Saison über zwei Kalenderjahre beachten
- Umlagefähigen Anteil für Vermieter kenntlich machen
Die Saison läuft über zwei Wirtschaftsjahre
Die Winterdienstsaison in Essen dauert von Anfang November bis Mitte April. Das Wirtschaftsjahr der WEG ist meist das Kalenderjahr. Eine Saison fällt also in zwei Pläne. Klären Sie mit dem Verwalter, wie die Rechnung zugeordnet wird. Bei einer Saisonpauschale mit einer Rechnung ist das einfach. Bei vielen Einzelrechnungen wird es unübersichtlich.
Ein Betrag für den Wirtschaftsplan
Beim Winterdienst von GOTTSCHLING steht der Preis vor der Saison fest. 39 € netto je Meter, egal ob 10 oder 50 Einsätze.
Lieber persönlich? +49 201 45 875 433
Fester Preis erleichtert die Planung
Mit einer Abrechnung pro Einsatz kann der Verwalter nur raten. Ein milder Winter kostet wenig, ein harter viel. Die Spanne ist groß. In Essen lag in den letzten Wintern im Schnitt an rund zehn Tagen Schnee, die Spanne reichte aber von null bis fast 40 Tagen. Dazu kommt Glätte ohne Schnee an vielen Frosttagen.
| Preismodell | Planbarkeit im Wirtschaftsplan | Risiko Nachzahlung |
|---|---|---|
| Saisonpauschale pro Meter | hoch: Betrag steht vorher fest | keins |
| Abrechnung pro Einsatz | gering: hängt vom Wetter ab | hoch nach harten Wintern |
| Stundenabrechnung | gering | hoch |
| Hausmeister mit Winterpauschale | mittel | gering, aber Ausfallrisiko |
Der Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien arbeitet mit einem festen Preis: 39 € netto je laufendem Meter pro Saison, zzgl. 19 % USt. Eine Anlage mit 30 Metern zahlt 1.170 € netto, also 1.392,30 € brutto. Dieser Betrag steht im Wirtschaftsplan – und in der Jahresabrechnung. Streugut, Anfahrt und alle Einsätze sind darin enthalten, Nachträge gibt es nicht.
Verteilung: nach Miteigentumsanteilen, wenn nichts anderes gilt
Das Wohnungseigentumsgesetz verteilt die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaft kann für einzelne Kostenarten einen anderen Schlüssel beschließen. Auch die Gemeinschaftsordnung kann etwas anderes regeln.
| Wohnung | Miteigentumsanteil | Anteil pro Saison | pro Monat |
|---|---|---|---|
| Wohnung 1 | 85/1.000 | 118,35 € | ca. 9,86 € |
| Wohnung 2 | 120/1.000 | 167,08 € | ca. 13,92 € |
| Wohnung 3 | 60/1.000 | 83,54 € | ca. 6,96 € |
Beispiel: 30 Meter, 1.392,30 € brutto pro Saison, Verteilung nach Miteigentumsanteilen.
Gibt es Flächen mit Sondernutzungsrecht, etwa Stellplätze, kann eine eigene Regel sinnvoll sein. Mehr dazu im Ratgeber Sondernutzungsflächen und Winterdienst.
Vermietende Eigentümer legen um
Wer seine Wohnung vermietet, zahlt das Hausgeld an die Gemeinschaft. Den Winterdienst-Anteil darin kann er als Betriebskosten an den Mieter weitergeben. Voraussetzung ist ein Mietvertrag, der die Umlage vorsieht. Ohne andere Vereinbarung gilt im Mietverhältnis dann der Verteilungsmaßstab der WEG (§ 556a Abs. 3 BGB).
Nicht alles im Hausgeld ist umlagefähig. Erhaltungsrücklage und Verwaltervergütung gehören nicht dazu. Den Winterdienst-Anteil müssen Sie deshalb herausrechnen. Wie das geht, zeigt der Ratgeber Winterdienst an Mieter weiterberechnen.
Steuer-Tipp: Selbstnutzende Eigentümer können ihren Anteil an den Winterdienst-Kosten nach § 35a EStG geltend machen. Der Verwalter weist die Anteile in der Jahresabrechnung oder in einer Bescheinigung aus. Details im Ratgeber § 35a in der WEG-Jahresabrechnung.
Was der Beirat prüfen sollte
Der Verwaltungsbeirat prüft den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung. Beim Winterdienst lohnen drei Fragen. Erstens: Stimmt der geplante Betrag mit dem Vertrag überein? Zweitens: Wurde der Betrag in der Abrechnung dem richtigen Jahr zugeordnet? Drittens: Gibt es doppelte Posten, etwa Hausmeister und Winterdienst für dieselben Flächen?
Ein Blick in die Einsatzdokumentation lohnt sich ebenfalls. Sie zeigt, ob der Dienst tatsächlich gekommen ist. Das stärkt das Vertrauen der Eigentümer in den Posten. Und es hilft dem Verwalter bei der Kontrolle, die ohnehin zu seinen Aufgaben gehört. Beim Winterdienst im Hausgeld gilt deshalb: lieber einmal mehr prüfen als nach dem Winter diskutieren.
Was nicht ins Hausgeld für den Winterdienst gehört
Schadensersatz nach einem Sturz, Anwaltskosten oder Bußgelder sind kein Winterdienst. Sie belasten zwar ebenfalls die Gemeinschaft, dürfen aber nicht unter diesem Posten versteckt werden. Und sie sind nicht auf Mieter umlagefähig. Wie die Haftung in der Gemeinschaft verteilt ist, erklärt der Ratgeber Haftung in der WEG.
Achtung: Räumen die Eigentümer selbst im Wechsel, sinkt das Hausgeld nur scheinbar. Das Risiko von Lücken und Streit steigt. Mehr dazu unter Eigentümer räumen reihum.
Schritt für Schritt zur sicheren Planung
- Flächen ausmessen: Gehweg, Zugänge, Hof, Zufahrt.
- Festpreis-Angebote einholen und in der Versammlung beschließen.
- Betrag in den Wirtschaftsplan übernehmen.
- Verteilung prüfen: Miteigentumsanteile oder beschlossener Schlüssel.
- Anteile ausweisen: für Vermieter und für § 35a.
Planungssicherheit für Ihre Gemeinschaft
Fordern Sie ein Angebot mit festem Saisonpreis an. Die Zahl übernehmen Sie direkt in den Wirtschaftsplan.
Fragen zur Planung? +49 201 45 875 433
Häufige Fragen zu Hausgeld und Winterdienst
Gehört der Winterdienst ins Hausgeld?
Ja. Er ist eine laufende Kostenposition der Gemeinschaft und wird im Wirtschaftsplan und in der Jahresabrechnung geführt.
Wie wird der Winterdienst im Hausgeld verteilt?
Ohne andere Regelung nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaft kann einen anderen Schlüssel beschließen.
Warum gibt es nach harten Wintern Nachzahlungen?
Meist, weil pro Einsatz abgerechnet wird. Mit einer Saisonpauschale bleibt der Betrag gleich.
Kann ich den Winterdienst aus dem Hausgeld an meinen Mieter weitergeben?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Rechnen Sie den Winterdienst-Anteil aus dem Hausgeld heraus.
Kann ich den Winterdienst-Anteil im Hausgeld von der Steuer absetzen?
Als Selbstnutzer ja, nach § 35a EStG auf den Arbeitskostenanteil. Der Verwalter weist ihn aus.
Fazit
Beim Winterdienst im Hausgeld passt mit einem festen Preis alles zusammen. Übernehmen Sie den Vertragsbetrag in den Plan, verteilen Sie nach Miteigentumsanteilen oder dem beschlossenen Schlüssel und weisen Sie die Anteile für Vermieter und Steuer aus. Dann gibt es nach dem Winter keine böse Überraschung. Weitere Themen für Gemeinschaften finden Sie im Winterdienst-Ratgeber. Berechnen Sie jetzt den Festpreis für Ihre Anlage.
Den Gesetzestext finden Sie unter § 28 WEG auf gesetze-im-internet.de. Diese Seite ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.