Ein Brief vom Anwalt, adressiert an die Eigentümergemeinschaft. Eine Passantin ist im Januar vor Ihrer Wohnanlage gestürzt. Handgelenksbruch, sechs Wochen krankgeschrieben. Gefordert werden Schmerzensgeld, Verdienstausfall und Behandlungskosten. In der nächsten Eigentümerversammlung fragt jeder dasselbe: „Und wer von uns zahlt das jetzt?“
Zur Haftung in der WEG beim Winterdienst die kurze Antwort: Für Gemeinschaftsflächen haftet in erster Linie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Den Schaden tragen am Ende alle Eigentümer über das Hausgeld, nach ihrem Anteil. Ob eine Versicherung zahlt, hängt vom Vertrag der Gemeinschaft ab. Mit einem beauftragten Fachbetrieb ist das Risiko für die Gemeinschaft praktisch abgesichert. Er übernimmt die Räum- und Streupflicht und steht mit seiner Betriebshaftpflicht für Fehler ein. Bei der Gemeinschaft bleiben Auswahl und Kontrolle.
Haftung in der WEG: Die Gemeinschaft steht in der ersten Reihe
Das Gemeinschaftseigentum verwaltet die Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG). Sie nimmt auch die Pflichten wahr, die sonst die einzelnen Eigentümer träfen (§ 9a Abs. 2 WEG). Dazu gehört die Verkehrssicherungspflicht auf Gehweg, Zugängen und Hof. Stürzt dort jemand, weil nicht geräumt oder gestreut war, richtet sich der Anspruch aus § 823 BGB gegen die Gemeinschaft.
Einzelne Eigentümer haften Gläubigern der Gemeinschaft nicht voll, sondern nur nach dem Verhältnis ihres Miteigentumsanteils (§ 9a Abs. 4 WEG). Das schützt vor dem Albtraum, als einzelner Eigentümer für alles geradestehen zu müssen. Ganz raus ist aber niemand. Denn jeder zahlt über das Hausgeld seinen Anteil am Schaden mit.
Was ein Sturz kosten kann
Schmerzensgeld ist nur ein Teil. Dazu kommen Behandlungskosten, Verdienstausfall, Haushaltshilfe und Anwaltskosten. Echte Fälle zeigen die Größenordnung:
| Fall | Ergebnis |
|---|---|
| Sturz vor Mietshaus, Oberschenkelhalsbruch (OLG Hamm, 21.12.2012, I-9 U 38/12) | 7.000 € Schmerzensgeld plus 2.652,31 € weiterer Schaden gegen die Eigentümer |
| Sturz vor WEG-Anlage, 82-jähriger Hausmeister fiel aus (OLG Oldenburg, 13.02.2014, 1 U 77/13) | Sozialversicherungsträger erhält 16.961,53 € von der WEG (60 % Haftung) |
| Mieterin stürzt auf WEG-Grundstück, Hausmeisterdienst streute nicht (BGH, 06.08.2025, VIII ZR 250/23) | Amtsgericht sprach 12.000 € Schmerzensgeld zu; BGH: vermietender Eigentümer haftet |
Nach einem Sturz melden sich oft auch Krankenkasse oder Unfallversicherung. Sie dürfen sich ihre Leistungen vom Verantwortlichen zurückholen (§ 116 SGB X). Und neben dem Zivilrecht kann ein Strafverfahren drohen, etwa wegen fahrlässiger Körperverletzung (§ 229 StGB).
Risiko senken, bevor der erste Frost kommt
Der Winterdienst von GOTTSCHLING räumt und streut Ihre Anlage mit Einsatzdokumentation. 39 € netto je Meter pro Saison.
Lieber persönlich? +49 201 45 875 433
Innenausgleich über das Hausgeld
Zahlt die Gemeinschaft einen Schaden, kommt das Geld aus ihrem Vermögen. Reicht die Rücklage nicht, braucht es eine Sonderumlage oder höheres Hausgeld. Verteilt wird nach dem geltenden Kostenschlüssel, ohne andere Regelung nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG).
Für vermietende Eigentümer wichtig: Solche Schadenskosten sind keine Betriebskosten. Sie dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden. Wie Winterdienstkosten im Hausgeld geplant werden, zeigt der Ratgeber Winterdienst im Hausgeld und Wirtschaftsplan.
Versicherung der Gemeinschaft prüfen
Für Vermieter und Mehrfamilienhäuser ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht üblich. Ob Ihre Gemeinschaft eine solche Versicherung hat und was sie abdeckt, sollten Sie prüfen lassen. Fragen Sie den Verwalter nach der Police. Achten Sie auf Deckungssumme und erfasste Flächen.
- Gibt es eine Haftpflicht für das Gemeinschaftseigentum?
- Sind Gehweg, Zugänge, Hof und Parkplätze erfasst?
- Reicht die Deckungssumme auch für Personenschäden?
- Welche Pflichten stellt die Versicherung an Räumung und Dokumentation?
- Wer meldet einen Schaden, und bis wann?
Wichtig: Kein Versicherer zahlt Bußgelder. In Essen drohen bei Verstößen gegen die Winterdienstpflicht bis 500 € bei Fahrlässigkeit, bis 1.000 € bei Vorsatz. Und zahlt die Versicherung, kann sie sich beim schuldigen Dienstleister zurückholen, was sie geleistet hat (§ 86 VVG).
Der Dienstleistervertrag senkt das Risiko
Die Gemeinschaft kann die Durchführung des Winterdienstes auf ein Unternehmen übertragen. Das Unternehmen wird dann seinerseits deliktisch verantwortlich (BGH, 22.01.2008, VI ZR 126/07). Gegenüber Dritten haftet also in erster Linie der Dienst. Bei der Gemeinschaft bleiben Auswahl- und Kontrollpflicht.
Das ist ehrlich gesagt kein vollständiger Freibrief. Aber es verlagert das Risiko am Einsatztag dorthin, wo es hingehört: zu dem, der die Arbeit macht. Kommt es trotzdem zu einem Unfall, steht der Winterdienst mit seiner Betriebshaftpflicht über 3 Millionen Euro Deckung bei der DEVK dafür ein. Die Gemeinschaft muss dann „nur“ noch auswählen und kontrollieren. Das erfüllt sie mit schriftlichem Vertrag, Räumkarte und Einsatzdokumentation.
Achtung: Vermietende Eigentümer haften den eigenen Mietern vertraglich auch für Fehler des Dienstes, den die Gemeinschaft beauftragt hat (BGH, VIII ZR 250/23). Sie können sich dann allenfalls nach allgemeinem Vertragsrecht beim Verantwortlichen schadlos halten.
Dokumentation entscheidet oft den Streit
Der Verletzte muss beweisen, dass eine Streupflicht bestand und verletzt wurde. Ein Unfall innerhalb der Streuzeiten kann aber für eine Pflichtverletzung sprechen, solange der Pflichtige nichts anderes beweist. Genau hier hilft ein lückenloser Nachweis. Wer räumt, sollte festhalten, wann und wie geräumt und gestreut wurde.
Auch ein Mitverschulden des Gestürzten kann die Haftung mindern. Verlassen Sie sich darauf aber nicht. Allein das Erkennen der Glätte reicht dafür nicht (BGH, 20.06.2013, III ZR 326/12). Wie Verwalter die Nachweise sichern, zeigt der Ratgeber Aufgaben des WEG-Verwalters beim Winterdienst.
Riskante Modelle vermeiden
Manche Gemeinschaften lassen die Eigentümer reihum räumen oder übertragen Flächen auf einzelne Sondernutzer. Das kann funktionieren, erhöht aber das Risiko von Lücken. Mehr dazu in den Ratgebern Eigentümer räumen reihum und Sondernutzungsflächen und Winterdienst. Wer grundsätzlich wofür zuständig ist, erklärt Winterdienst in der WEG: Wer ist zuständig?
Die Kosten für einen professionellen Dienst sind überschaubar. Eine Anlage mit 30 Metern zahlt beim Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien 1.170 € netto, also 1.392,30 € brutto pro Saison. Das ist weniger als ein Zehntel mancher Schadenssumme aus der Tabelle oben.
Das Risiko tragen dann Profis mit Versicherung
Vertrag, Räumkarte und Einsatzdokumentation belegen Ihre Sorgfalt. Angebot kostenlos, Festpreis pro Saison.
Beratung vor der Versammlung: +49 201 45 875 433
Häufige Fragen zur Haftung beim Winterdienst in der WEG
Wer haftet in der WEG, wenn jemand auf dem Gehweg stürzt?
In erster Linie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Hat sie einen Dienst beauftragt, haftet dieser gegenüber Dritten mit. Auswahl und Kontrolle bleiben bei der Gemeinschaft.
Muss ich als einzelner Eigentümer den ganzen Schaden zahlen?
Nein. Gegenüber Gläubigern der Gemeinschaft haften Sie nur nach Ihrem Miteigentumsanteil (§ 9a Abs. 4 WEG).
Zahlt die Versicherung der WEG den Schaden?
Das hängt von der Police ab. Lassen Sie prüfen, ob eine Haftpflicht für das Gemeinschaftseigentum besteht und was sie abdeckt.
Darf ich Schadenskosten auf meinen Mieter umlegen?
Nein. Schadensersatz und Schmerzensgeld sind keine Betriebskosten.
Haftet der Verwalter?
Nur, wenn er ihm übertragene Pflichten verletzt hat. Die Grundpflicht bleibt bei der Gemeinschaft.
Fazit
Bei der Haftung in der WEG steht die Gemeinschaft in der ersten Reihe, nicht der einzelne Eigentümer. Den Schaden tragen am Ende alle Eigentümer über das Hausgeld. Prüfen Sie die Versicherung und sorgen Sie für einen lückenlosen Nachweis. Ein professioneller Dienst übernimmt die Arbeit am frühen Morgen, die Gemeinschaft behält die Kontrolle. Berechnen Sie jetzt den Festpreis für Ihre Anlage.
Den Gesetzestext finden Sie unter § 9a WEG auf gesetze-im-internet.de. Weitere Themen für Gemeinschaften finden Sie im Winterdienst-Ratgeber. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.