7:20 Uhr, das Telefon in der Hausverwaltung klingelt. Ein Eigentümer ist aufgebracht: „Der Gehweg vor der Anlage ist spiegelglatt. Wofür zahlen alle eigentlich Verwaltergebühr?“ Der Verwalter ruft beim Winterdienst an. Mailbox. Und jetzt?
Die Winterdienstpflicht der Hausverwaltung ist begrenzt: Die Verkehrssicherungspflicht liegt bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter setzt die Beschlüsse zum Winterdienst um. Er wählt den Dienst sorgfältig aus, überwacht ihn und sichert die Dokumentation. Verletzt er die Aufgaben, die ihm übertragen sind, kann er selbst haften.
Wer trägt die Pflicht – Gemeinschaft oder Verwalter?
Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG). Sie trägt damit auch die Verkehrssicherungspflicht für Gehweg, Zugänge und Hof. Der Verwalter ist ihr Organ. Er ist berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben oder zur Abwendung eines Nachteils nötig sind (§ 27 Abs. 1 WEG).
Für die Haftung heißt das: Der Verwalter haftet nicht pauschal. Er haftet in dem Umfang, in dem ihm Organisation und Kontrolle übertragen sind. So sah es auch das AG Bocholt: Eine Verpflichtung des Verwalters besteht nur, wenn die Räum- und Streupflichten auf ihn übertragen worden sind (10.10.2011, 4 C 31/11, altes WEG-Recht). Mehr zur Rolle im Lexikon unter WEG-Verwalter.
Winterdienstpflicht der Hausverwaltung Nr. 1: Beschlüsse umsetzen
Die Eigentümerversammlung entscheidet, wie der Winterdienst erledigt wird. Der Verwalter setzt das um. Er holt Angebote ein, bereitet den Beschluss vor, schließt den Vertrag und informiert die Bewohner. Wie ein guter Beschluss aussieht, zeigt der Ratgeber WEG-Beschluss zum Winterdienst.
- Angebote einholen und vergleichbar machen
- Beschlussvorlage mit Flächen, Leistung und Preis erstellen
- Vertrag nach Beschluss abschließen
- Bewohner per Aushang informieren
- Kosten in den Wirtschaftsplan aufnehmen
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Pflicht Nr. 2: Sorgfältig auswählen
Wer andere mit dem Winterdienst beauftragt, muss sie sorgfältig auswählen. Das OLG Hamm verlangt bei Hilfspersonen und Beauftragten „sorgfältige Auswahl, gründliche Anweisung über die Art des Streuens und Überwachung“ (Urteil vom 21.12.2012, I-9 U 38/12).
Ein Negativbeispiel: Eine Eigentümergemeinschaft beauftragte einen 82-jährigen Hausmeister. Er räumte an einem Morgen nicht, weil er einen Rohrbruch im eigenen Haus hatte. Eine Frau stürzte. Das OLG Oldenburg gab der Gemeinschaft 60 % der Haftung. Bei einem so alten Hausmeister sei die Eignung kritisch zu prüfen (Urteil vom 13.02.2014, 1 U 77/13).
| Auswahlkriterium | Worauf achten? |
|---|---|
| Zuverlässigkeit | Vertretung bei Krankheit und Urlaub, Einsätze vor 7 Uhr |
| Leistungsbeschreibung | alle Flächen, Streugut, klare Regel zum Entfernen nach Tauwetter |
| Dokumentation | Nachweis jedes Einsatzes mit Datum und Uhrzeit |
| Erreichbarkeit | feste Ansprechpartner, schnelle Reaktion auf Hinweise |
| Preis | nachvollziehbar, wirtschaftlich, ohne versteckte Posten |
Pflicht Nr. 3: Engmaschig überwachen
Beauftragen allein genügt nicht. Die Überwachung muss nach dem OLG Oldenburg „engmaschig“ sein. Bloßes Reagieren auf Beschwerden reicht nicht. Das OLG Hamm stellte außerdem klar: Eigentümer erfüllen ihre Überwachungspflicht nicht schon dadurch, dass sie eine Hausverwaltung beauftragen. Die Kontrolle muss tatsächlich stattfinden.
Für den Verwalter heißt das in der Praxis: Er braucht einen Kontrollplan. Und er braucht einen Dienst, der Kontrolle überhaupt möglich macht. Ohne Einsatzdokumentation muss jemand morgens selbst vorbeifahren. Bei mehreren Anlagen in verschiedenen Stadtteilen ist das kaum zu schaffen. Zum Kontrollplan gehören Stichproben bei Schnee und Glätte, ein Blick in die Einsatzdokumentation und eine klare Reaktion, wenn etwas nicht klappt.
- An Schnee- und Frosttagen stichprobenartig prüfen, ob geräumt ist
- Einsatzdokumentation regelmäßig abrufen und ablegen
- Beschwerden von Bewohnern sofort an den Dienst weitergeben
- Mängel schriftlich rügen und Frist setzen
- Wiederholte Ausfälle der Gemeinschaft berichten
Pflicht Nr. 4: Dokumentation für Haftungsfälle sichern
Stürzt jemand, kommt die Frage: Wurde geräumt? Wann? Wer hat kontrolliert? Ohne Unterlagen hat die Gemeinschaft schlechte Karten. Wer räumt, sollte deshalb dokumentieren, wann und wie geräumt und gestreut wurde. Der Verwalter sorgt dafür, dass diese Nachweise vorhanden und archiviert sind.
Das gilt auch für die eigene Kontrolle. Notieren Sie Stichproben mit Datum und Ergebnis. Heben Sie Beschwerden und Ihre Reaktion darauf auf. Diese Unterlagen zeigen im Streitfall, dass die Gemeinschaft die eigenen Pflichten ernst genommen hat. Archivieren Sie alles mindestens so lange, bis mögliche Ansprüche aus dem Winter sicher erledigt sind. Wie die Haftung in der WEG verteilt ist, zeigt der Ratgeber Haftung in der WEG: Wer zahlt nach einem Sturz?
Achtung: Nach einem Unfall melden sich oft auch Krankenkasse oder Sozialversicherung. Sie dürfen ihre Kosten vom Verantwortlichen zurückfordern (§ 116 SGB X). Fehlt die Dokumentation, wird die Verteidigung schwer.
Pflicht Nr. 5: Nichtige Beschlüsse verhindern
Manche Gemeinschaften wollen sparen und beschließen: Jeder Eigentümer räumt eine Woche. Der Verwalter sollte davor warnen. Ein Mehrheitsbeschluss, der Eigentümer zur tätigen Mithilfe verpflichtet, ist nichtig (BGH, Urteil vom 09.03.2012, V ZR 161/11). Warum solche Modelle auch praktisch scheitern, lesen Sie unter Eigentümer räumen reihum.
Wann der Verwalter selbst haftet
Der Verwalter haftet der Gemeinschaft, wenn er seine übertragenen Pflichten verletzt. Etwa wenn er einen beschlossenen Vertrag nicht abschließt. Oder wenn er trotz wiederholter Beschwerden nichts unternimmt. Die Grundpflicht bleibt aber bei der Gemeinschaft. Klare Regeln im Verwaltervertrag helfen beiden Seiten. Pauschal „der Verwalter haftet“ stimmt deshalb nicht.
Für Verwalter ist ein professioneller Dienst mit Dokumentation auch Selbstschutz. Die Kontrolle wird einfacher, der Nachweis liegt vor. Mehr für Verwaltungen finden Sie auf der Seite Winterdienst für Hausverwaltungen in Essen. Die Grundlagen zur Zuständigkeit erklärt Winterdienst in der WEG: Wer ist zuständig? Kleine Gemeinschaften ohne Profi-Verwalter finden Hilfe unter Kleine WEG mit 3 bis 6 Parteien. Alle weiteren Themen finden Sie im Winterdienst-Ratgeber.
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Häufige Fragen zur Winterdienstpflicht der Hausverwaltung
Ist die Hausverwaltung zum Winterdienst verpflichtet?
Die Pflicht liegt bei der Gemeinschaft. Der Verwalter muss den Winterdienst organisieren und kontrollieren, soweit ihm das übertragen ist.
Muss der Verwalter selbst Schnee räumen?
Nein. Er beauftragt einen Dienst oder Hausmeister und überwacht die Arbeit.
Reicht es, wenn die WEG eine Hausverwaltung beauftragt?
Nein. Das OLG Hamm hat klargestellt, dass die Beauftragung allein die Überwachungspflicht nicht erfüllt.
Wie oft muss der Verwalter kontrollieren?
Eine feste Zahl gibt es nicht. Die Überwachung muss engmaschig sein; bloßes Reagieren auf Beschwerden reicht nicht.
Haftet der Verwalter bei einem Sturz?
Nur, wenn er ihm übertragene Pflichten verletzt hat. In erster Linie haftet die Gemeinschaft.
Fazit
Bei der Winterdienstpflicht der Hausverwaltung sind die Rollen klar verteilt. Die Gemeinschaft trägt die Verantwortung. Der Verwalter setzt Beschlüsse um, wählt den Dienst sorgfältig aus, kontrolliert engmaschig und sichert die Dokumentation. Wer das ernst nimmt, schützt die Gemeinschaft und sich selbst. Fordern Sie jetzt ein Angebot mit Einsatzdokumentation an.
Den Gesetzestext finden Sie unter § 27 WEG auf gesetze-im-internet.de. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.