Ein WEG-Verwalter ist die Person oder Firma, die eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Alltag führt: Er setzt Beschlüsse um, beauftragt Dienstleister, verwaltet das Geld und vertritt die Gemeinschaft nach außen. Beim Winterdienst ist er der Organisator.
Es ist der erste Frostmorgen der Saison, noch dunkel draußen. Ein Eigentümer ruft um 7:15 Uhr an: „Der Gehweg ist spiegelglatt! Wo ist der Winterdienst?“ Der Anruf landet beim WEG-Verwalter. Er muss jetzt handeln. Aber haftet er auch, wenn jemand stürzt? Die Antwort ist differenzierter, als viele denken.
Die Aufgaben des WEG-Verwalters
Die Gemeinschaft handelt durch ihren Verwalter. Er vertritt sie nach außen (§ 9b WEG) und schließt in ihrem Namen Verträge. Nach § 27 WEG darf und muss er Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die untergeordnete Bedeutung haben oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Den Umfang kann die Gemeinschaft per Beschluss erweitern oder beschränken.
Für den Winterdienst heißt das typischerweise:
- Angebote einholen und der Eigentümerversammlung vorlegen
- Den beschlossenen Dienst beauftragen
- Die Leistung kontrollieren und Mängel rügen
- Kosten im Wirtschaftsplan und in der Jahresabrechnung abbilden
- Bei Ausfällen schnell für Ersatz sorgen
Die Grundpflicht bleibt bei der Gemeinschaft
Die Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum trägt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter organisiert nur. Das AG Bocholt hat noch zum alten Recht festgehalten: Eine Verpflichtung des Verwalters besteht nur, wenn ihm die Räum- und Streupflichten übertragen worden sind (AG Bocholt, 10.10.2011, 4 C 31/11).
Umgekehrt entlastet ein Verwalter die Gemeinschaft nicht automatisch. Das OLG Hamm hat entschieden: Die Beauftragung einer Hausverwaltung allein reicht als Überwachung nicht (OLG Hamm, 21.12.2012, I-9 U 38/12). Die Gemeinschaft muss also sicherstellen, dass tatsächlich kontrolliert wird.
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Wann der WEG-Verwalter haftet
Ein Verwalter haftet für eigene Pflichtverletzungen. Das kann zum Beispiel so aussehen:
- Er setzt einen Beschluss zum Winterdienst nicht um.
- Er wählt einen erkennbar ungeeigneten Dienst aus.
- Er reagiert nicht auf Meldungen über ausgefallene Einsätze.
- Er kontrolliert nicht, obwohl ihm das übertragen wurde.
Wie weit seine Pflichten reichen, hängt vom Verwaltervertrag und von den Beschlüssen ab. Deshalb gilt: Nicht pauschal „der Verwalter haftet“, sondern genau hinschauen. Ein guter Verwaltervertrag regelt, welche Kontrollen der Verwalter übernimmt und wie er sie festhält. Mehr dazu im Ratgeber Aufgaben des WEG-Verwalters beim Winterdienst.
Tipp für Eigentümer: Lassen Sie in der Versammlung klar beschließen, welchen Dienst der Verwalter beauftragt und wie er kontrolliert. Das schafft Sicherheit für alle Seiten. Hinweise gibt der Ratgeber WEG-Beschluss zum Winterdienst.
Kontrolle leicht gemacht
Gute Kontrolle braucht gute Informationen. Ein WEG-Verwalter betreut oft viele Anlagen gleichzeitig. An einem Morgen mit Blitzeis kann er nicht überall selbst nachsehen. Ein Dienst, der jeden Einsatz dokumentiert, macht dem Verwalter das Leben leichter. Er sieht auf einen Blick, wann geräumt wurde. Bei Rückfragen von Eigentümern oder Mietern kann er sofort antworten.
Für Verwaltungen mit vielen Objekten gibt es eine eigene Checkliste: Checkliste für Verwalter: Winterdienst in vielen Objekten.
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Ihr Vorteil mit dem Winterdienst von GOTTSCHLING
GOTTSCHLING Immobilien verwaltet selbst rund 4.000 Einheiten und kennt die Anforderungen von Verwaltern aus erster Hand. Der Winterdienst arbeitet mit einer festen Saisonpauschale: 39 € netto je laufendem Meter. Streugut und Anfahrt sind inklusive, Nachträge gibt es nicht. Das passt in jeden Wirtschaftsplan.
Jeder Einsatz wird dokumentiert, und die Räumkarte zeigt allen Eigentümern, welche Flächen vereinbart sind. So kann der WEG-Verwalter seine Kontrolle belegen, und die Gemeinschaft hat im Ernstfall einen Nachweis. Mehr auf der Seite Winterdienst für Hausverwaltungen in Essen.
Häufige Fragen zum WEG-Verwalter
Ist der WEG-Verwalter für den Winterdienst zuständig?
Er organisiert ihn im Auftrag der Gemeinschaft. Die Verkehrssicherungspflicht selbst liegt bei der Gemeinschaft.
Haftet der Verwalter, wenn jemand stürzt?
Nur für eigene Pflichtverletzungen, etwa wenn er einen Beschluss nicht umsetzt oder übertragene Kontrollen unterlässt.
Darf der Verwalter einen Winterdienst ohne Beschluss beauftragen?
Bei untergeordneten oder dringenden Maßnahmen kann er nach § 27 WEG handeln. Für eine dauerhafte Beauftragung ist ein Beschluss der sichere Weg.
Reicht es, einen Verwalter zu haben?
Nein. Nach dem OLG Hamm reicht die Beauftragung einer Hausverwaltung allein nicht als Überwachung.
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Fazit
Der WEG-Verwalter organisiert den Winterdienst: Er holt Angebote ein, beauftragt, kontrolliert und rechnet ab. Die Grundpflicht bleibt aber bei der Gemeinschaft. Weitere WEG-Begriffe erklärt das Winterdienst-Lexikon. Der Verwalter haftet für eigene Fehler, nicht pauschal für jeden Sturz. Ein Dienst mit Festpreis und Dokumentation erleichtert allen die Arbeit. Berechnen Sie jetzt Ihren Saisonpreis.