Montag, 7:12 Uhr. Drei Anrufe in Abwesenheit, zwei E-Mails mit Fotos von vereisten Gehwegen, ein Beirat, der wissen will, warum der Hausmeister nicht da war. Und Sie haben 40 Objekte, fünf davon mit genau diesem Problem. Willkommen im Winter einer Hausverwaltung.
Ein guter Winterdienst für Hausverwaltungen bedeutet: ein Ansprechpartner für alle Objekte, ein einheitliches Preisprinzip und Nachweise je Objekt. Genau so arbeitet der Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien. Jedes Objekt wird nach laufenden Metern berechnet – 39 € netto je Meter für die ganze Saison. Geräumt wird nach Essener Satzung: werktags bis 7 Uhr, an Sonn- und Feiertagen bis 8 Uhr. Jeder Einsatz wird dokumentiert, Streugut und Anfahrt sind inklusive. Sie gewinnen Zeit, Planbarkeit und Ruhe im Postfach.
Die typischen Winterprobleme einer Verwaltung
- Zersplitterte Dienstleister: Hier ein Hausmeister, dort ein Gärtner, woanders räumen die Mieter. Jeder mit eigener Abrechnung, eigenem Rhythmus, eigener Ausrede.
- Unklare Kosten: Einsatzabrechnungen schwanken von Winter zu Winter. Das Hausgeld passt nicht mehr, Nachforderungen sorgen für Ärger in der Versammlung.
- Fehlende Nachweise: Nach einem Sturz fragt der Anwalt: Wann wurde gestreut? Niemand kann es belegen.
- Überlastete Mitarbeiter: Im Winter binden Beschwerden, Nachfragen und Notfälle Kapazität, die für die eigentliche Verwaltung fehlt.
Gerichte schauen genau hin. Das Oberlandesgericht Hamm hat klargestellt: Eigentümer erfüllen ihre Überwachungspflicht nicht allein dadurch, dass sie eine Hausverwaltung beauftragen (OLG Hamm, 21.12.2012, I-9 U 38/12). Im selben Fall konnte die Verwaltung angebliche Stichproben nicht belegen. Die Eigentümer zahlten 7.000 Euro Schmerzensgeld plus Schaden.
Wie weit die Haftung des Verwalters reicht
Der Winterdienst ist eine Verkehrssicherungspflicht der Eigentümer bzw. der Gemeinschaft. Der Verwalter haftet nur, soweit ihm Organisation und Kontrolle übertragen sind. Das Amtsgericht Bocholt formulierte es so: Eine Verpflichtung des Verwalters besteht nur dann, wenn ihm die Räum- und Streupflichten übertragen worden sind (AG Bocholt, 10.10.2011, 4 C 31/11). Nach § 27 WEG trifft der Verwalter Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, die untergeordnete Bedeutung haben oder einen Nachteil abwenden.
In der Praxis organisieren viele Verwaltungen den Winterdienst. Damit übernehmen sie Auswahl und Überwachung des Dienstes. Genau hier hilft ein Anbieter, der zuverlässig arbeitet und jeden Einsatz belegt. Die Details erklärt der Ratgeber Der WEG-Verwalter und der Winterdienst.
Achtung: Vermietende Eigentümer haften ihren Mietern auch für Fehler eines beauftragten Hausmeisterdienstes (BGH, 06.08.2025, VIII ZR 250/23). Ihre Auftraggeber tragen dieses Risiko also direkt. Umso wichtiger ist ein Dienst, auf den Sie sich verlassen können und der selbst versichert ist. Der Winterdienst von GOTTSCHLING hat eine Betriebshaftpflicht über 3 Millionen Euro Deckung bei der DEVK.
Alle Objekte, ein Ansprechpartner
Berechnen Sie die Saisonpreise Ihrer Objekte einzeln – oder senden Sie Ihre Objektliste für ein gebündeltes Angebot.
Lieber persönlich? +49 201 45 875 433
Winterdienst für Hausverwaltungen: Was Sie bekommen
- Ein Ansprechpartner für alle Objekte in Essen.
- Einheitliches Preisprinzip: 39 € netto je laufendem Meter pro Saison, für jedes Objekt gleich.
- Feste Beträge je Objekt – ideal für Wirtschaftspläne und Betriebskostenvorauszahlungen.
- Räumen nach Essener Satzung: Gehweg bis 1,20 m, werktags bis 7 Uhr, sonn- und feiertags bis 8 Uhr.
- Salzfreies Streuen mit abstumpfendem Streugut.
- Einsatzdokumentation je Objekt mit Datum und Uhrzeit, die Sie anfordern können.
- Rechnung mit Ausweis der Arbeitskosten für § 35a in der Jahresabrechnung.
Rechenbeispiel: Portfolio mit fünf Objekten
| Objekt | Meter | netto / Saison | brutto / Saison |
|---|---|---|---|
| WEG Holsterhausen | 12 m | 468 € | 556,92 € |
| Mietshaus Frohnhausen | 18 m | 702 € | 835,38 € |
| WEG Rüttenscheid | 25 m | 975 € | 1.160,25 € |
| Wohnanlage Steele | 30 m | 1.170 € | 1.392,30 € |
| Eckhaus Altenessen | 40 m | 1.560 € | 1.856,40 € |
| Summe | 125 m | 4.875 € | 5.801,25 € |
Jede Zahl steht für die ganze Saison von Anfang November bis Mitte April. Ein harter Winter kostet keinen Cent mehr. Sie müssen keine Stundenzettel prüfen und keine Einsätze nachrechnen. Wie Sie mehrere Standorte strukturiert betreuen lassen, erklärt der Ratgeber Winterdienst für mehrere Standorte.
Entlastung für Ihr Team
Ein fester Vertrag mit klaren Flächen verringert die Zahl der Winteranrufe. Wenn ein Eigentümer oder Mieter nachfragt, schauen Sie in die Dokumentation statt herumzutelefonieren. Wenn der Beirat fragt, legen Sie Belege vor. Und wenn nach einem Sturz ein Anwaltsschreiben kommt, haben Sie Datum und Uhrzeit der Einsätze.
Die Arbeit liegt beim Dienst, der Nachweis liegt sauber in Ihrer Objektakte. Die Auswahl- und Überwachungspflicht erfüllen Sie so mit wenig Aufwand. Welche Punkte Sie vor jeder Saison prüfen sollten, zeigt die Checkliste Winterdienst für Verwalter.
Wenn in einzelnen Objekten noch Mieter räumen
Viele Bestände sind historisch gewachsen: In manchen Häusern räumen die Mieter nach Hausordnung, in anderen der Hausmeister. Genau diese Mischung macht die Kontrolle schwer. Ein Wechsel zum Dienstleister lohnt sich besonders dort, wo Mieter älter sind, häufig wechseln oder Beschwerden sich häufen. Prüfen Sie vorher Mietverträge und Hausordnung und informieren Sie die Mieter schriftlich. So vermeiden Sie Streit über die Umlage. Die Grundregel für Mieter und Eigentümer fasst die Antwort Wer muss vor einem Mehrfamilienhaus räumen? kurz zusammen.
Leistungsbeschreibung je Objekt
Für jedes Objekt wird vor Saisonstart eine Räumkarte erstellt. Auf einem Satellitenbild wird eingezeichnet, was geräumt und gestreut wird: Gehweg, Zuwege, Wege zu den Mülltonnen, Stellplätze, Treppen, Hydranten und Gullys. Beim Winterdienst für Hausverwaltungen ist die Räumkarte zugleich Ihr Beleg für die sorgfältige Auswahl und Beauftragung. Wie eine gute Leistungsbeschreibung aussieht, lesen Sie im Ratgeber Leistungsbeschreibung Winterdienst.
Abrechnung ohne Mehraufwand
Die Kosten sind Betriebskosten (§ 2 BetrKV, in der Praxis meist Nr. 8). Mietverwaltungen legen sie über die Nebenkostenabrechnung um, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Eine Saisonpauschale ist dabei auch im schneearmen Winter umlagefähig. Wie das sauber funktioniert, steht im Ratgeber Winterdienst auf Mieter umlegen.
In der WEG laufen die Kosten über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Selbstnutzende Eigentümer und Mieter können 20 % der Arbeitskosten nach § 35a EStG geltend machen. Dafür weisen Sie die Beträge in Jahres- oder Nebenkostenabrechnung aus oder stellen eine Bescheinigung aus. Die Rechnung des Winterdienstes liefert die Grundlage. Mehr dazu im Ratgeber Die richtige Rechnung für § 35a.
So starten Sie
- Objektliste erstellen: Adressen und Meter je Objekt.
- Preise ermitteln: Im Rechner einzeln oder per Anfrage gebündelt.
- Beschlüsse und Freigaben: Angebote als PDF an Eigentümer und Beiräte geben.
- Start zur Saison: Vertrag schließen, Flächen abstimmen, fertig.
Für Eigentümergemeinschaften gibt es eine eigene Übersicht: Winterdienst für WEGs. Die Regeln der Stadt Essen finden Sie in der Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzung der Stadt Essen.
Diesen Winter weniger Telefon, mehr Verwaltung
Fordern Sie ein Angebot für Ihre Objekte an oder rechnen Sie ein Objekt direkt online durch.
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Häufige Fragen von Hausverwaltungen
Haftet die Hausverwaltung für den Winterdienst?
Nur in dem Umfang, in dem ihr Organisation und Kontrolle übertragen sind. Die Grundpflicht bleibt bei den Eigentümern bzw. der Gemeinschaft. Wer den Winterdienst organisiert, muss den Dienst sorgfältig auswählen und überwachen.
Gibt es einen Rahmenvertrag für mehrere Objekte?
Sie erhalten für alle Objekte dasselbe Preisprinzip von 39 € netto je laufendem Meter und einen Ansprechpartner. Schicken Sie Ihre Objektliste mit der Anfrage, dann wird das Angebot gebündelt erstellt.
Wie weise ich die Einsätze nach?
Jeder Einsatz wird mit Datum und Uhrzeit dokumentiert. Die Dokumentation je Objekt können Sie anfordern und für Beirat, Eigentümer oder den Streitfall nutzen.
Sind die Kosten auf Mieter umlegbar?
Ja, als Betriebskosten, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Die Saisonpauschale ist auch ohne Schnee umlagefähig.
Was passiert bei einem sehr harten Winter?
Nichts am Preis. Der Betrag gilt für die ganze Saison, egal wie viele Einsätze nötig werden. Das macht Wirtschaftspläne verlässlich.
Fazit
Für Hausverwaltungen ist der Winter eine Belastungsprobe: viele Objekte, viele Beteiligte, hohe Haftungsrisiken für die Auftraggeber. Ein Winterdienst für Hausverwaltungen mit einem Ansprechpartner, festen Meterpreisen und Dokumentation je Objekt macht daraus einen planbaren Posten. Fordern Sie jetzt das Angebot für Ihre Objekte an.