Herr D. hat ein Sondernutzungsrecht am Stellplatz Nr. 3 und am kleinen Gartenweg hinter dem Haus. Im Januar liegt dort Schnee. Der Winterdienst der WEG räumt den Gehweg, aber nicht seinen Weg. Herr D. ist empört: „Ich zahle doch Hausgeld!“ Die Nachbarn sagen: „Das ist seine Fläche.“ Wer hat recht?
Beim Winterdienst auf Sondernutzungsflächen gilt: Oft räumt der Berechtigte seine Fläche selbst. Ob das so ist, steht in der Gemeinschaftsordnung oder in einem Beschluss. Gemeinsame Zuwege, Gehweg und Hauszugang bleiben immer Gemeinschaftssache. Wo die Regel unklar ist, entstehen Lücken. Die beste Lösung: alle Flächen klar zuordnen und bei Bedarf in den Vertrag mit dem Winterdienst aufnehmen.
Was ein Sondernutzungsrecht ist
Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem Eigentümer, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. Typische Beispiele sind Stellplätze, Gartenanteile, Terrassen oder ein Weg zum eigenen Eingang. Die Fläche bleibt aber Gemeinschaftseigentum. Sie gehört also nicht dem Berechtigten allein.
Welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind, regelt meist die Gemeinschaftsordnung. Oft steht dort, dass der Berechtigte die Fläche pflegt und die Kosten dafür trägt. Ob dazu ausdrücklich der Winterdienst gehört, ist nicht immer klar formuliert. Mehr zum Begriff im Lexikon unter Sondernutzungsrecht.
Erster Schritt: Lesen Sie die Gemeinschaftsordnung und die Beschluss-Sammlung. Suchen Sie nach Begriffen wie „Pflege“, „Unterhaltung“, „Verkehrssicherung“ oder „Winterdienst“ im Zusammenhang mit den Sondernutzungsflächen.
Winterdienst auf Sondernutzungsflächen: Wer räumt was?
| Fläche | Typische Zuständigkeit | Hinweis |
|---|---|---|
| Öffentlicher Gehweg vor der Anlage | Gemeinschaft | Pflicht nach Essener Satzung |
| Hauszugang, gemeinsamer Hof, Mülltonnenweg | Gemeinschaft | von allen genutzt |
| Zufahrt zu mehreren Stellplätzen | Gemeinschaft | gemeinsamer Weg |
| Einzelner Stellplatz mit Sondernutzungsrecht | oft der Berechtigte | Gemeinschaftsordnung prüfen |
| Gartenweg, Terrasse mit Sondernutzungsrecht | oft der Berechtigte | Gemeinschaftsordnung prüfen |
Die Grenze ist nicht immer eindeutig. Führt der Gartenweg mit Sondernutzungsrecht auch zu den Mülltonnen, nutzen ihn andere mit. Dann spricht viel dafür, ihn wie eine gemeinsame Fläche zu behandeln. Solche Fälle sollten ausdrücklich geregelt werden. Am besten schriftlich und mit einer Skizze, die jeder Eigentümer versteht.
Alle Flächen, ein Vertrag
Der Winterdienst von GOTTSCHLING kann auch Sondernutzungsflächen mit übernehmen. Preis nach laufenden Metern: 39 € netto pro Saison.
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Gemeinsame Zuwege bleiben Gemeinschaftssache
Die Gemeinschaft verwaltet das Gemeinschaftseigentum (§ 18 Abs. 1 WEG). Für alle Flächen, die mehrere Bewohner oder Besucher nutzen, trägt sie die Verkehrssicherungspflicht. Das gilt auch dann, wenn einzelne Flächen daneben Sondernutzungsrechte haben. Wie die Haftung in der WEG verteilt ist, lesen Sie im Ratgeber Haftung in der WEG: Wer zahlt nach einem Sturz?.
Für den öffentlichen Gehweg gilt in Essen die Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzung. Die Pflicht trifft die Eigentümer des angrenzenden Grundstücks. Ein Sondernutzungsrecht am Vorgarten ändert daran nichts. Die Gemeinschaft muss also dafür sorgen, dass der Gehweg in voller Breite, höchstens 1,20 Meter, geräumt und gestreut wird.
Unklarheit führt zu Lücken
Das größte Risiko sind Flächen, für die sich niemand zuständig fühlt. Der Dienst der Gemeinschaft räumt nur, was im Vertrag steht. Eine Räumkarte, auf der jede Fläche eingezeichnet ist, schließt diese Lücke. Der Berechtigte denkt, das Hausgeld decke alles ab. Und der schmale Weg zwischen Stellplatz und Haustür bleibt liegen. Genau dort stürzt dann jemand.
- Alle Sondernutzungsflächen auf einem Lageplan markieren
- Für jede Fläche festhalten: Wer räumt? Wer zahlt?
- Übergänge zwischen Flächen ausdrücklich zuordnen
- Regel per Beschluss bestätigen und protokollieren
- Bewohner und Mieter informieren
Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung samt Stellplatz, muss er die Räumpflicht für den Stellplatz im Mietvertrag regeln. Sonst bleibt sie bei ihm. Ob man vor der eigenen Garage räumen muss, beantwortet die Frage Muss ich vor meiner Garage Schnee räumen?.
Achtung: Ein Beschluss, der Eigentümer verpflichtet, gemeinschaftliche Flächen selbst zu räumen, ist problematisch. Der BGH hat einen Mehrheitsbeschluss zur tätigen Mithilfe beim Winterdienst für nichtig erklärt (V ZR 161/11). Für Sondernutzungsflächen kommt es auf die Gemeinschaftsordnung an – lassen Sie das im Zweifel prüfen.
Sonderfall: Doppelhaus oder Reihenhäuser als WEG
Manche Doppelhäuser und kleine Reihenhauszeilen sind rechtlich eine Eigentümergemeinschaft. Jeder Eigentümer hat dort oft ein Sondernutzungsrecht an Garten, Zugang und Stellplatz vor dem eigenen Haus. Im Alltag fühlt sich das an wie ein eigenes Haus. Rechtlich bleibt es Gemeinschaftseigentum.
Beim Winterdienst führt das zu typischen Fragen. Wer räumt den öffentlichen Gehweg vor der ganzen Zeile? Jeder vor seinem Haus? Oder alle gemeinsam? Hier hilft nur eine klare Regel. Den eigenen Zugang mit Sondernutzungsrecht räumt meist der Berechtigte. Für den öffentlichen Gehweg muss die Gemeinschaft eine Lösung finden, die im Urlaub und bei Krankheit funktioniert. Ein gemeinsamer Dienst für den Gehweg, verteilt nach Metern, ist oft der einfachste Weg.
Sondernutzungsflächen in den Dienstleistervertrag einbeziehen
Viele Gemeinschaften lösen das Problem ganz einfach. Sie lassen den Winterdienst alle Flächen räumen, auch die mit Sondernutzungsrecht. Die Kosten für diese Meter können dann dem Berechtigten zugeordnet werden. So wird der Winterdienst auf Sondernutzungsflächen zu einer sauberen Rechnung. Das Wohnungseigentumsgesetz erlaubt der Gemeinschaft, für einzelne Kosten per Beschluss eine andere Verteilung festzulegen (§ 16 Abs. 2 WEG).
Mit einem Preis pro laufendem Meter ist das leicht zu rechnen. Ein Beispiel: 20 Meter Gehweg und Zugänge für die Gemeinschaft, dazu 5 Meter Stellplatzweg mit Sondernutzungsrecht. Der Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien kostet 25 × 39 € = 975 € netto pro Saison. Davon entfallen 195 € netto (232,05 € brutto) auf die Sondernutzungsfläche.
Wie die Kosten im Hausgeld landen, erklärt der Ratgeber Winterdienst im Hausgeld und Wirtschaftsplan. Wie Sie Angebote mit Sondernutzungsflächen vergleichen, zeigt Winterdienst-Angebote in der WEG vergleichen. Wer vermietet, rechnet den Anteil weiter ab – siehe Winterdienst an Mieter weiterberechnen. Weitere WEG-Themen finden Sie im Winterdienst-Ratgeber.
Keine Lücke zwischen Gehweg und Stellplatz
Sie erhalten ein Angebot, das alle Flächen der Anlage nach Metern aufschlüsselt. So lässt sich jede Fläche sauber zuordnen.
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Häufige Fragen zum Winterdienst auf Sondernutzungsflächen
Muss ich meinen Stellplatz mit Sondernutzungsrecht selbst räumen?
Oft ja, wenn die Gemeinschaftsordnung dem Berechtigten Pflege und Kosten zuweist. Prüfen Sie Ihre Gemeinschaftsordnung und die Beschlüsse.
Räumt der Winterdienst der WEG auch meinen Gartenweg?
Nur, wenn er im Vertrag steht. Lassen Sie die Fläche aufnehmen, wenn Sie sie nicht selbst räumen wollen.
Wer räumt den gemeinsamen Weg zu den Stellplätzen?
Die Gemeinschaft. Gemeinsam genutzte Flächen bleiben Gemeinschaftssache.
Kann die WEG mir die Kosten für meine Sondernutzungsfläche berechnen?
Die Gemeinschaft kann per Beschluss für einzelne Kosten eine eigene Verteilung festlegen. Mit einem Meterpreis ist der Anteil leicht zu ermitteln.
Was passiert, wenn niemand die Fläche räumt?
Es entsteht eine Lücke. Stürzt jemand, stellt sich die Haftungsfrage. Klare Regeln verhindern das.
Fazit
Beim Winterdienst auf Sondernutzungsflächen räumt oft der Berechtigte selbst – aber nur, wenn es so geregelt ist. Gemeinsame Wege, Hauszugang und Gehweg bleiben immer bei der Gemeinschaft. Ordnen Sie jede Fläche klar zu und schließen Sie Lücken. Am einfachsten räumt ein Dienst alles und die Kosten werden nach Metern verteilt. Berechnen Sie jetzt den Preis für Ihre Flächen.
Den Gesetzestext zur Kostenverteilung finden Sie unter § 16 WEG auf gesetze-im-internet.de. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.