Die Hausgeldabrechnung Ihrer Eigentümergemeinschaft hat 14 Seiten. Irgendwo darin steckt der Winterdienst. Daneben Rücklage, Verwaltervergütung, Bankgebühren. Ihr Mieter wartet auf seine Nebenkostenabrechnung. Und Sie fragen sich: Was davon darf ich ihm eigentlich berechnen?
So können Sie den Winterdienst an Mieter weiterberechnen: Nehmen Sie die Hausgeldabrechnung als Basis. Rechnen Sie Ihren Anteil am Winterdienst heraus, denn nur die Betriebskosten sind umlagefähig. Voraussetzung ist ein Mietvertrag, der die Umlage vorsieht. Weisen Sie den Anteil für § 35a EStG gesondert aus – Ihr Mieter kann ihn steuerlich nutzen.
Schritt 1: Die Hausgeldabrechnung als Basis nehmen
Der Verwalter erstellt jedes Jahr eine Jahresabrechnung. Darin stehen alle Kosten der Gemeinschaft und Ihr Anteil daran. Das Hausgeld, das Sie monatlich zahlen, ist nur ein Vorschuss. Für die Nebenkostenabrechnung Ihres Mieters zählen die tatsächlichen Kosten aus der Jahresabrechnung.
Suchen Sie dort die Position Winterdienst. Sie kann auch „Schneeräumung“, „Straßenreinigung/Winterdienst“ oder ähnlich heißen. Wie der Winterdienst ins Hausgeld kommt, erklärt der Ratgeber Winterdienst im Hausgeld und Wirtschaftsplan.
Schritt 2: Umlagefähigen Anteil herausrechnen
Nicht alles im Hausgeld dürfen Sie an Ihren Mieter weitergeben. Umlagefähig sind nur Betriebskosten nach § 2 BetrKV. Die Grundregeln erklärt der Lexikon-Eintrag Umlagefähigkeit. Der Winterdienst gehört dazu. Erhaltungsrücklage, Verwaltervergütung und Reparaturen gehören nicht dazu.
| Posten in der Hausgeldabrechnung | An Mieter weitergeben? |
|---|---|
| Winterdienst (Dienstleister, Streugut) | ja, als Betriebskosten |
| Städtische Winterdienst- und Straßenreinigungsgebühr | ja |
| Hausmeister, soweit Betriebskosten | ja, ohne Reparatur- und Verwaltungsanteil |
| Verwaltervergütung | nein |
| Erhaltungsrücklage | nein |
| Kauf von Räumgeräten | nein |
| Schadensersatz nach einem Sturz | nein |
Einfache Zahlen für Ihre Abrechnung
Mit einer Saisonpauschale steht der Winterdienst als ein klarer Posten in der Hausgeldabrechnung. 39 € netto je Meter pro Saison, Arbeitskosten auf der Rechnung ausgewiesen.
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Schritt 3: Mietvertrag prüfen
Ohne Vereinbarung keine Umlage. Ihr Mietvertrag muss vorsehen, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Nach dem BGH genügt dafür die Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Fehlt die Umlage ganz, zahlen Sie den Winterdienst selbst.
Prüfen Sie auch, ob im Mietvertrag ein Umlageschlüssel steht. Ist nichts anderes vereinbart, gilt bei vermietetem Wohnungseigentum der Verteilungsmaßstab der WEG (§ 556a Abs. 3 BGB). Meist sind das die Miteigentumsanteile. Widerspricht er billigem Ermessen, gilt die Wohnfläche.
Praxistipp: Übernehmen Sie den Anteil einfach so, wie er in Ihrer Hausgeldabrechnung steht. Dann stimmt Ihre Nebenkostenabrechnung mit der WEG-Abrechnung überein. Und Ihr Mieter kann den Betrag leicht nachvollziehen.
Schritt 4: Winterdienst an Mieter weiterberechnen – ein Rechenbeispiel
Ihre Wohnanlage hat 30 Meter Gehweg und Zugänge. Die Gemeinschaft hat den Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien beauftragt. Kosten: 1.170 € netto, also 1.392,30 € brutto pro Saison. Ihre Wohnung hat 85/1.000 Miteigentumsanteile.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Winterdienst der Gemeinschaft brutto | 1.392,30 € |
| Ihr Anteil (85/1.000) | 118,35 € |
| Weitergabe an den Mieter pro Jahr | 118,35 € |
| Entspricht pro Monat | ca. 9,86 € |
Hatte Ihr Mieter nur einen Teil des Jahres gemietet, rechnen Sie zeitanteilig. Den Rest tragen Sie selbst oder der Vormieter. Bei Leerstand bleibt der Anteil für diese Monate bei Ihnen. Er ist dann für Sie in der Regel Werbungskosten.
Schritt 5: § 35a-Anteil gesondert ausweisen
Ihr Mieter kann seinen Anteil am Winterdienst als haushaltsnahe Dienstleistung in der Steuererklärung angeben. 20 % der Arbeitskosten mindern seine Steuer direkt. Dafür braucht er einen Nachweis: Sein Anteil muss aus der Nebenkostenabrechnung hervorgehen oder durch eine Bescheinigung belegt sein.
Die Zahlen dafür liefert Ihnen der Verwalter. Er weist die § 35a-Anteile in der Jahresabrechnung oder einer eigenen Bescheinigung aus. Geben Sie diese Angaben an Ihren Mieter weiter. Wie das in der WEG funktioniert, erklärt der Ratgeber § 35a in der WEG-Jahresabrechnung.
Achtung: Sie selbst können als Vermieter § 35a für die vermietete Wohnung nicht nutzen. Für Sie sind nicht umgelegte Kosten Werbungskosten. Ein doppelter Vorteil ist ausgeschlossen.
Fristen im Blick behalten
Ihre Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Die WEG-Jahresabrechnung kommt oft spät. Warten Sie nicht bis zur letzten Woche. Fragen Sie beim Verwalter nach, wann die Eigentümerversammlung die Abrechnung beschließt. Planen Sie Ihre Mieterabrechnung direkt danach.
Mieter dürfen die Belege einsehen. Bei einer Eigentumswohnung liegen sie meist beim Verwalter. Organisieren Sie die Einsicht dort oder besorgen Sie Kopien von Rechnung und Vertrag.
Typische Fehler von Kapitalanlegern
- Hausgeld-Vorschüsse statt tatsächlicher Kosten an den Mieter weitergegeben.
- Ganzes Hausgeld umgelegt, inklusive Rücklage und Verwaltervergütung.
- Eigenen Schlüssel erfunden, der weder im Mietvertrag noch in der WEG gilt.
- § 35a-Anteil vergessen, obwohl der Verwalter ihn ausgewiesen hat.
- Frist verpasst, weil auf die WEG-Abrechnung gewartet wurde.
Jeder dieser Fehler kann dazu führen, dass Ihr Mieter widerspricht oder Sie Geld verlieren. Besonders ärgerlich ist die verpasste Frist. Nach Ablauf dürfen Sie Nachforderungen in der Regel nicht mehr geltend machen. Wer auswärts wohnt und mehrere Wohnungen in Essen besitzt, sollte sich deshalb einen festen Ablauf zurechtlegen: Abrechnung der WEG anfordern, Anteil herausrechnen, Mieterabrechnung erstellen, fertig.
Sondernutzungsflächen und kleine Gemeinschaften
Gehört zu Ihrer Wohnung ein Stellplatz mit Sondernutzungsrecht, kann dafür ein eigener Kostenanteil anfallen. Den geben Sie ebenfalls weiter, wenn der Stellplatz mitvermietet ist. Details im Ratgeber Sondernutzungsflächen und Winterdienst.
In kleinen Gemeinschaften ohne professionellen Verwalter gibt es oft keine ausführliche Jahresabrechnung. Dann fehlt Ihnen die Basis für die Mieterabrechnung. Sorgen Sie dafür, dass die Gemeinschaft wenigstens eine klare Rechnung und eine Aufteilung erstellt. Tipps dazu unter Kleine WEG mit 3 bis 6 Parteien. Welche Angebote sich für die WEG eignen, zeigt Winterdienst-Angebote in der WEG vergleichen.
Klarer Posten für Gemeinschaft und Mieter
Schlagen Sie Ihrer WEG einen Winterdienst mit festem Saisonpreis vor. Das macht jede Abrechnung einfacher.
Rückfragen? +49 201 45 875 433
Häufige Fragen: Winterdienst an Mieter weiterberechnen
Darf ich den Winterdienst aus dem Hausgeld an meinen Mieter weitergeben?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Der Winterdienst ist eine umlagefähige Betriebskostenart.
Welcher Umlageschlüssel gilt für meinen Mieter?
Ohne andere Vereinbarung der Schlüssel der WEG, meist Miteigentumsanteile (§ 556a Abs. 3 BGB).
Darf ich das ganze Hausgeld weitergeben?
Nein. Rücklage, Verwaltervergütung und Reparaturen sind keine Betriebskosten.
Muss ich den § 35a-Anteil für meinen Mieter ausweisen?
Es ist dringend zu empfehlen. Der Mieter braucht den Nachweis für seine Steuererklärung. Die Zahlen liefert der Verwalter.
Was mache ich, wenn die WEG-Abrechnung zu spät kommt?
Behalten Sie die Zwölf-Monats-Frist für Ihre Mieterabrechnung im Blick und fragen Sie früh beim Verwalter nach.
Fazit
Als vermietender Wohnungseigentümer können Sie den Winterdienst aus dem Hausgeld an Ihren Mieter weitergeben. Nehmen Sie die Jahresabrechnung als Basis, rechnen Sie den umlagefähigen Anteil heraus und prüfen Sie den Mietvertrag. Weisen Sie den § 35a-Anteil aus – das ist ein echter Vorteil für Ihren Mieter. Ein Festpreis in der WEG macht alles einfacher. Berechnen Sie jetzt den Preis für Ihre Anlage.
Den Gesetzestext zum Verteilungsmaßstab finden Sie unter § 556a BGB auf gesetze-im-internet.de. Diese Seite ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Weitere Themen für Vermieter finden Sie im Winterdienst-Ratgeber.