Ihre Mieter räumen seit Jahren nicht zuverlässig. Jetzt wollen Sie einen Profi beauftragen – und die Kosten über die Nebenkosten abrechnen. Geht das einfach so?
Darf der Vermieter einen Winterdienst beauftragen und umlegen? Beauftragen darf er jederzeit. Der Vermieter ist als Eigentümer verpflichtet, und wie er die Pflicht erfüllt, entscheidet er. Umlegen darf er die Kosten aber nur, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Außerdem muss er wirtschaftlich handeln.
Beauftragen: immer möglich
Die Räum- und Streupflicht trifft in Essen den Eigentümer (§ 2 Abs. 2 der Winterdienstsatzung). Er kann sie selbst erfüllen, übertragen oder einen Dienst beauftragen. Eine Zustimmung der Mieter braucht er für die Beauftragung nicht.
Haben die Mieter bisher selbst geräumt, sollte der Vermieter ihnen mitteilen, dass diese Pflicht endet. Sonst räumen manche weiter, andere nicht mehr – und niemand weiß, wer zuständig ist.
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Umlegen: nur mit Grundlage im Mietvertrag
Nach § 556 Abs. 1 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Winterdienst ist eine Betriebskostenart nach § 2 BetrKV, in der Praxis unter Nr. 8 „Straßenreinigung“ eingeordnet. Ohne Vereinbarung im Mietvertrag gibt es keine Umlage. Was genau umlagefähig ist, erklärt das Lexikon unter Umlagefähigkeit.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Es genügt, wenn im Mietvertrag steht, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt. Eine Aufzählung jeder einzelnen Kostenart ist nicht nötig (10.02.2016, VIII ZR 137/15). Details erklärt der Ratgeber Winterdienst in der Betriebskostenverordnung.
Steht im Mietvertrag eine Pauschale oder eine Inklusivmiete, sieht es anders aus. Dann ist eine zusätzliche Umlage meist nicht möglich. Lassen Sie alte Verträge im Zweifel prüfen.
Winterdienst beauftragen und umlegen, wenn Mieter bisher geräumt haben?
Ja. Die Umstellung ist erlaubt. Ob die Kosten dann umgelegt werden können, hängt wieder am Mietvertrag. Enthält er die Umlage der Betriebskosten, ist der Weg meist frei. Die bisherige Räumpflicht der Mieter sollte der Vermieter dabei ausdrücklich beenden. Sonst droht eine Doppelbelastung – die Frage Muss ich als Mieter Winterdienst zahlen und trotzdem räumen? zeigt, warum.
Den Ablauf beschreibt der Ratgeber Winterdienst von Mietern auf Dienstleister umstellen.
Das Wirtschaftlichkeitsgebot
§ 556 Abs. 3 BGB verlangt, dass der Vermieter wirtschaftlich handelt. Er darf keinen überteuerten Dienst beauftragen und die Kosten einfach durchreichen. Ein Mieter, der das bestreitet, muss es allerdings darlegen und beweisen (BGH, 06.07.2011, VIII ZR 340/10).
Ein fester, marktüblicher Saisonpreis mit klarer Rechnung macht den Nachweis leicht. Mehr dazu im Ratgeber Wirtschaftlichkeitsgebot beim Winterdienst.
Achtung: Nicht umlagefähig ist die Anschaffung von Geräten wie Schneefräse oder Räumschild. Nur laufende Kosten zählen.
Beispiel: gemischte Mietverträge
Nehmen Sie einen Altbau in Rüttenscheid: sechs Parteien, Mietverträge aus verschiedenen Jahrzehnten. In den neueren Verträgen steht die Umlage „der Betriebskosten“. In einem sehr alten Vertrag ist eine Inklusivmiete vereinbart. Der Vermieter beauftragt einen Dienst für das ganze Haus.
Die Folge: Fünf Parteien zahlen ihren Anteil über die Nebenkosten. Den Anteil der Wohnung mit Inklusivmiete trägt der Vermieter selbst. Das ist rechtlich sauber und für alle nachvollziehbar.
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Checkliste für Vermieter
- Mietvertrag prüfen: Umlage „der Betriebskosten“ vereinbart?
- Angebote vergleichen und dokumentieren
- Leistung klar beschreiben: Flächen (am besten in einer Räumkarte), Zeiten, Streugut
- Mieter schriftlich informieren, dass ihre Räumpflicht endet
- Rechnung mit Arbeitskostenanteil anfordern – wichtig für § 35a EStG der Mieter
- Einsätze kontrollieren, Dokumentation aufbewahren
Weitere Punkte stehen in der Checkliste Winterdienst für Vermieter.
Die Haftung bleibt – aber leichter zu tragen
Auch mit Dienst haftet der Vermieter seinen Mietern für dessen Fehler (BGH, 06.08.2025, VIII ZR 250/23). Gegenüber dem Mieter bleibt er also Ansprechpartner. Er kann sich aber an den versicherten Winterdienst halten. Beim Winterdienst von GOTTSCHLING besteht dafür eine Betriebshaftpflicht über 3 Millionen Euro Deckung bei der DEVK. Das ist deutlich sicherer als ein Wochenplan für Mieter.
Festpreis, umlagefähig, dokumentiert
Der Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien rechnet mit 39 Euro netto je laufendem Meter für die ganze Saison. Für 25 Meter sind das 975 Euro netto, also 1.160,25 Euro brutto. Die Rechnung weist den Arbeitskostenanteil aus, damit Ihre Mieter § 35a EStG nutzen können. Streugut und Anfahrt sind inklusive. Welche Flächen dazugehören, halten Sie vor Saisonstart in einer Räumkarte fest.
Mehr für Vermieter auf der Seite Winterdienst für Vermieter.
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Häufige Fragen
Darf der Vermieter einfach einen Winterdienst beauftragen?
Ja. Er ist verpflichtet und entscheidet, wie er die Pflicht erfüllt.
Darf der Vermieter die Kosten auf die Mieter umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Dann genügt der Verweis auf „die Betriebskosten“.
Was ist, wenn im Mietvertrag nichts zu Betriebskosten steht?
Dann darf der Vermieter die Kosten nicht umlegen. Er trägt sie selbst.
Muss der Vermieter das günstigste Angebot nehmen?
Nicht zwingend, aber er muss wirtschaftlich handeln. Ein marktüblicher Preis ist in Ordnung.
Fazit
Einen Winterdienst beauftragen und umlegen? Beauftragen darf der Vermieter jederzeit. Die Kosten umlegen darf er nur mit Grundlage im Mietvertrag und zu einem wirtschaftlichen Preis. Ein fester Meterpreis mit klarer Rechnung erfüllt beides. Fordern Sie jetzt ein Angebot an. Weitere Antworten für Vermieter finden Sie bei den häufigen Fragen zum Winterdienst.