Im Mietvertrag steht „Die Mieter übernehmen den Winterdienst nach Plan“. Der Plan hängt seit drei Jahren im Keller. Die Mieterin im Erdgeschoss ist 84. Der Student im Dachgeschoss ist nie vor 10 Uhr wach. Und der Gehweg? Den räumt im Zweifel niemand. Kommt Ihnen das bekannt vor?
Diese Checkliste Winterdienst für Vermieter führt in vier Schritten zur sicheren Lösung: Mietvertrag und Betriebskostenumlage prüfen, zwischen Mieterpflicht und Dienstleister entscheiden, die Mieter per Aushang informieren und die Durchführung kontrollieren und dokumentieren. Wichtig vorab: Als Vermieter bleiben Sie in der Verantwortung – auch wenn Mieter oder ein Dienst die Arbeit machen.
Warum Vermieter besonders gefordert sind
In Essen müssen Eigentümer die Gehwege vor ihrem Grundstück räumen und streuen. Dazu kommen Zuwege, Hauseingang und Mülltonnenplatz auf dem eigenen Grundstück. Gegenüber Ihren Mietern haben Sie zusätzlich vertragliche Pflichten.
Der BGH hat das deutlich gemacht: Ein vermietender Eigentümer haftet seiner Mieterin auch dann, wenn der beauftragte Hausmeisterdienst nicht gestreut hat. Er muss sich dessen Verschulden zurechnen lassen (BGH, 06.08.2025, VIII ZR 250/23). Im Fall hatte das Amtsgericht zunächst 12.000 € Schmerzensgeld zugesprochen.
Schritt 1: Mietvertrag und Betriebskosten prüfen
- Steht im Mietvertrag, dass der Mieter die Betriebskosten trägt?
- Ist der Winterdienst dem Mieter selbst übertragen – klar und eindeutig?
- Gibt es eine Hausordnung mit Winterdienst-Regeln? Ist sie Teil des Mietvertrags?
- Welcher Verteilerschlüssel gilt? Ohne Vereinbarung: Wohnfläche
- Werden Hausmeisterkosten schon umgelegt? Dann nicht doppelt ansetzen
Winterdienst ist als Betriebskostenart umlagefähig (§ 2 Nr. 8 BetrKV), wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Dafür reicht die Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt (BGH, 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Die Anschaffung von Geräten wie Schneeschieber oder Fräse ist nicht umlagefähig. Die Grundregeln erklärt das Lexikon unter Umlagefähigkeit. Macht der Hausmeister den Winterdienst, laufen die Kosten über den Hauswart – ein doppelter Ansatz ist nicht erlaubt.
Schritt 2: Mieterpflicht oder Dienstleister?
Variante A: Die Mieter räumen
Das ist möglich, aber anspruchsvoll. Die Übertragung braucht eine klare und eindeutige Vereinbarung. Ein Schneeplan, der nur in die Briefkästen geworfen wird, reicht nicht (OLG Hamm, 21.12.2012, I-9 U 38/12). Eine Klausel, die nur die Erdgeschossmieter verpflichtet, hat ein Amtsgericht als unwirksam angesehen (AG Köln, 14.09.2011, 221 C 170/11).
Dazu kommt das Alter. Ob ältere oder kranke Mieter befreit sind, sehen Gerichte unterschiedlich. Oft müssen Mieter dann selbst Ersatz organisieren. In der Praxis klappt das selten zuverlässig. Und Sie bleiben zur Kontrolle verpflichtet.
Variante B: Ein Dienstleister räumt
Sie beauftragen einen Winterdienst und legen die Kosten auf die Mieter um. Eine Saisonpauschale ist auch in schneearmen Wintern umlagefähig. Die Mieter müssen nicht mehr früh raus, es gibt keinen Streit über den Plan. Wichtig: Für dieselbe Fläche dürfen Mieter nicht doppelt belastet werden – dazu die Antwort auf die Frage, ob Mieter Winterdienst zahlen und trotzdem räumen müssen. Und jeder Einsatz wird dokumentiert. Beim Winterdienst von GOTTSCHLING sind Streugut und Anfahrt inklusive, und die Rechnung weist die Arbeitskosten für § 35a EStG aus.
Variante B zum festen Preis
39 € netto je laufendem Meter pro Saison – umlagefähig, dokumentiert, ohne Einsatzabrechnung.
Lieber persönlich? +49 201 45 875 433
| Kriterium | Mieter räumen | Dienstleister |
|---|---|---|
| Kosten für Mieter | eigene Zeit, eigenes Streugut | Umlage, in den Beispielen rund 13–16 € pro Wohnung im Monat |
| Zuverlässigkeit | hängt an einzelnen Personen | Touren mit Vertretung |
| Zeiten vor 7 Uhr, sonntags | oft schwierig | eingeplant |
| Nachweis | selten vorhanden | Einsatzdokumentation |
| Streit im Haus | häufig | selten |
| Ihre Kontrollpflicht | bleibt | bleibt, aber leichter |
Die Beispielwerte pro Wohnung stammen aus dem Ratgeber Kostenbeispiele: Ein Haus mit acht Wohnungen und 30 Metern kostet 1.392,30 € brutto pro Saison, also rund 14,50 € pro Wohnung im Monat. Mehr zur Vermieter-Perspektive auf der Seite Winterdienst für Vermieter.
Schritt 3: Aushang und Information
- Aushang im Hausflur: Wer räumt? Wen rufe ich bei Problemen an?
- Bei Mieterpflicht: Plan mit Namen, Zeiten und Vertretungsregel
- Hinweis auf Salzverbot auf dem Gehweg
- Standort von Streugut und Schieber, falls Mieter räumen
- Neue Mieter beim Einzug informieren
Ein klarer Aushang verhindert Missverständnisse. Er ersetzt aber keine vertragliche Vereinbarung. Wer Mietern den Winterdienst überträgt, braucht beides: Vertrag und Information.
Schritt 4: Kontrolle und Dokumentation
Kontrolle klingt nach Misstrauen. Sie ist aber Pflicht – und sie schützt Sie. Wer kontrolliert und das festhält, kann nach einem Sturz zeigen, dass er seine Aufgabe ernst genommen hat. Ein kurzer Blick aus dem Fenster oder ein Anruf bei einem Mieter vor Ort reicht oft. Wohnen Sie weit weg, bitten Sie einen Vertrauten im Haus um eine kurze Nachricht nach Schneefall.
- Nach Schneefall oder Glätte kurz kontrollieren: Ist geräumt?
- Kontrollen mit Datum notieren
- Bei Mieterpflicht: Streubuch im Haus führen lassen und prüfen
- Bei Dienstleister: Einsatzdokumentation anfordern
- Mängel sofort schriftlich melden
- Belege für die Nebenkostenabrechnung sammeln
Gerichte verlangen eine engmaschige Kontrolle. Bloßes Reagieren auf Beschwerden reicht nicht (OLG Oldenburg, 13.02.2014, 1 U 77/13). Auch die Beauftragung einer Hausverwaltung allein erfüllt diese Pflicht nicht. Mit einer Einsatzdokumentation wird Kontrolle einfach: Ein Blick genügt, und Sie wissen, wann geräumt wurde.
Achtung: Denken Sie an Ihre Versicherung. Als Vermieter brauchen Sie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Ein Bußgeld der Stadt zahlt sie nicht – in Essen bis zu 500 € bei Fahrlässigkeit.
Die Checkliste Winterdienst für Vermieter als Kurzfassung
- Mietvertrag: Umlage vereinbart? Übertragung klar geregelt?
- Entscheidung: Mieter oder Dienstleister?
- Flächen messen und auf einer Räumkarte festlegen, Angebot einholen, Vertrag vor November
- Aushang im Haus
- Kontrolle nach jedem Schneefall
- Dokumentation und Belege sammeln
- Versicherung prüfen
- Nebenkostenabrechnung: Kosten ausweisen, damit Mieter § 35a EStG nutzen können
Für Mieter ist Winterdienst eine haushaltsnahe Dienstleistung. Sie können 20 % der Arbeitskosten von der Steuer abziehen, wenn der Anteil aus der Nebenkostenabrechnung hervorgeht. Für Sie als Vermieter sind die Kosten dagegen Werbungskosten. Einen allgemeinen Überblick bietet die Checkliste Winterdienst für Eigentümer. Wer viele Objekte betreut, nutzt die Checkliste für Verwalter. Die Vorbereitung am Haus zeigt die Checkliste Herbst.
Vier Schritte, ein Anruf
Berechnen Sie Ihren Preis und geben Sie den Winterdienst ab. Die Kosten legen Sie wie gewohnt um.
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Häufige Fragen für Vermieter
Darf ich als Vermieter einen Winterdienst beauftragen und umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Die Kosten müssen wirtschaftlich sein.
Wer muss räumen, wenn nichts im Mietvertrag steht?
Dann bleibt die Pflicht beim Vermieter. Mieter müssen nur räumen, wenn das klar vereinbart ist.
Reicht ein Schneeplan im Hausflur?
Als alleinige Grundlage nicht. Ein nur verteilter Schneeplan ohne Vereinbarung ist keine wirksame Übertragung.
Hafte ich, wenn der beauftragte Dienst nicht streut?
Gegenüber Ihren Mietern ja. Der BGH rechnet Ihnen das Verschulden des Dienstes zu. Ob Sie sich den Schaden vom Dienst zurückholen können, richtet sich nach Ihrem Vertrag mit ihm.
Ist die Pauschale auch ohne Schnee umlagefähig?
Ja. Eine Saisonpauschale für die Bereitschaft ist auch in schneearmen Wintern umlagefähig.
Fazit
Die Checkliste Winterdienst für Vermieter bringt Ordnung in vier Schritten: Mietvertrag prüfen, zwischen Mietern und Dienst entscheiden, informieren, kontrollieren und dokumentieren. Die Verantwortung bleibt bei Ihnen – aber die Arbeit nicht. Weitere Checklisten und Anleitungen finden Sie in allen Ratgebern zum Winterdienst. Ein Dienst mit festem Preis ist umlagefähig und macht Kontrolle leicht. Berechnen Sie jetzt den Saisonpreis für Ihr Haus.