Im Treppenhaus hängt ein Zettel: „Winterdienst: Erdgeschoss links, KW 3.“ Die Mieterin im Erdgeschoss ist 81 und hat keinen Schneeschieber. Wer muss jetzt eigentlich räumen?
Wer ist zuständig, Mieter oder Vermieter? Grundsätzlich der Vermieter, denn in Essen trifft die Pflicht den Grundstückseigentümer. Mieter müssen nur räumen, wenn das im Mietvertrag klar und wirksam vereinbart ist. Auch dann bleibt der Vermieter in der Pflicht: Er muss kontrollieren, ob geräumt wird.
Der Ausgangspunkt: der Eigentümer
§ 2 Abs. 2 der Essener Winterdienstsatzung überträgt die Winterwartung der Gehwege auf die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke. Von Mietern ist in der Satzung keine Rede.
Die Stadt Essen schreibt dazu: Ob und inwiefern Mieter zum Winterdienst verpflichtet sind, ergibt sich aus Mietvertrag oder Hausordnung. Ohne Regelung bleibt es also beim Vermieter. Das gilt auch für Zuwege und Flächen auf dem Grundstück.
Schluss mit dem Schneeplan im Treppenhaus
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Wann Mieter räumen müssen
Der Vermieter kann den Winterdienst übertragen. Dafür braucht es eine klare und eindeutige Vereinbarung, am besten im Mietvertrag. Gerichte sind hier streng:
- Ein per Briefkasten verteilter „Schneeplan“ ohne Vereinbarung ist keine wirksame Übertragung (OLG Hamm, 21.12.2012, I-9 U 38/12)
- Eine Hausordnungsklausel, die nur die Erdgeschossmieter verpflichtet, wurde als unwirksam angesehen (AG Köln, 14.09.2011, 221 C 170/11)
- Dass Mieter „aus Gefälligkeit“ räumen, reicht nicht (LG Coburg, 08.12.2000, 13 O 424/99)
Wie eine wirksame Klausel aussieht, erklärt der Ratgeber Winterdienst-Klausel im Mietvertrag.
Mieter oder Vermieter: Die Kontrolle bleibt beim Vermieter
Selbst bei wirksamer Übertragung ist der Vermieter nicht aus dem Spiel. Seine Pflicht verkürzt sich auf Kontrolle und Überwachung. Er muss prüfen, ob die Mieter tatsächlich räumen, und eingreifen, wenn nicht.
Im Fall des OLG Hamm hatte die Hausverwaltung angebliche Stichproben nicht belegen können. Die Eigentümer mussten nach dem Sturz einer Mieterin 7.000 Euro Schmerzensgeld plus weiteren Schaden zahlen. Was Kontrolle konkret bedeutet, steht im Lexikon unter Kontrollpflicht.
Achtung: Ältere oder kranke Mieter können die Pflicht oft nicht selbst erfüllen. Gerichte sehen das unterschiedlich: Teils werden sie befreit, teils müssen sie auf eigene Kosten Ersatz stellen. Für den Vermieter heißt das: Er muss mit Lücken rechnen und sie schließen.
Was ist, wenn nichts im Mietvertrag steht?
Dann räumt der Vermieter. Er kann die Pflicht nicht einseitig nachträglich auf die Mieter abwälzen. Dafür bräuchte es eine Vertragsänderung mit Zustimmung der Mieter. Mehr dazu unter Darf der Vermieter den Winterdienst nachträglich übertragen?
Er kann aber einen Dienstleister beauftragen. Ob er die Kosten umlegen darf, hängt vom Mietvertrag ab. Die Regeln dazu erklärt das Lexikon unter Umlagefähigkeit.
Typische Streitfälle aus dem Alltag
- Der Mieter ist krank und niemand springt ein
- Die Erdgeschosswohnung steht leer, der Plan hat eine Lücke
- Neue Mieter kennen die Regel nicht
- Mieter zahlen über die Nebenkosten für einen Dienst und sollen trotzdem selbst räumen
- Ein Mieter räumt, aber zu spät oder zu schmal
- Der Vermieter wohnt weit weg und kontrolliert nie
In all diesen Fällen landet das Risiko am Ende beim Vermieter. Den letzten Punkt erklärt die Antwort auf die Frage, ob Mieter Winterdienst zahlen und trotzdem räumen müssen. Weitere Antworten finden Sie in den häufigen Fragen zum Winterdienst.
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Mieter räumen oder Dienst beauftragen?
Für viele Vermieter ist ein Dienst die bessere Wahl. Der Grund ist einfach: Ein Dienst ist verlässlicher als ein Wochenplan für acht Parteien. Urlaub, Krankheit oder hohes Alter einzelner Mieter reißen keine Lücken mehr. Und es gibt eine Dokumentation.
Wie der Wechsel gelingt, zeigt der Ratgeber Winterdienst von Mietern auf Dienstleister umstellen. Wer haftet, wenn Mieter nicht räumen, erklärt Wer haftet, wenn der Mieter nicht geräumt hat?
Die Lösung für Vermieter
Der Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien übernimmt Gehweg und Zuwege für die ganze Saison. Sie zahlen 39 Euro netto je laufendem Meter, bei 20 Metern also 780 Euro netto. Die Kosten sind bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten umlagefähig. Streugut und Anfahrt sind inklusive. Die Rechnung weist die Arbeitskosten aus, sodass Ihre Mieter ihren Anteil nach § 35a EStG absetzen können.
Mehr für Eigentümer von Mietshäusern auf der Seite Winterdienst für Vermieter.
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Häufige Fragen
Wer muss Schnee räumen, wenn nichts im Mietvertrag steht?
Der Vermieter. Ohne wirksame Vereinbarung bleibt die Pflicht beim Eigentümer.
Muss ich als Mieter Schnee räumen?
Nur, wenn es in Ihrem Mietvertrag klar und wirksam vereinbart ist.
Reicht die Hausordnung für die Übertragung?
Das ist unsicher. Eine Klausel, die nur Erdgeschossmieter trifft, wurde für unwirksam gehalten. Sicherer ist eine klare Regelung im Mietvertrag.
Muss der Vermieter kontrollieren?
Ja. Auch bei wirksamer Übertragung muss er prüfen, ob geräumt wird, und bei Lücken reagieren.
Fazit
Mieter oder Vermieter? Zuerst immer der Vermieter als Eigentümer. Mieter räumen nur bei klarer Vereinbarung, und der Vermieter muss kontrollieren. Wer das Hin und Her beenden will, gibt die Aufgabe an einen Dienst. Berechnen Sie jetzt den Festpreis für Ihr Haus.