Ein Umlageschlüssel ist der Maßstab, nach dem ein Vermieter die Betriebskosten eines Hauses auf die einzelnen Mieter verteilt – zum Beispiel nach Wohnfläche, nach Wohneinheiten oder nach Personen. Er entscheidet, wer wie viel vom Winterdienst zahlt.
Im Erdgeschoss wohnt ein Paar auf 110 Quadratmetern. Unterm Dach eine Studentin auf 35. Beide nutzen denselben Gehweg. Zahlt jeder die Hälfte? Oder zahlt das Paar dreimal so viel? Die Antwort steht im Umlageschlüssel – oder, wenn nichts vereinbart ist, im Gesetz.
Die gesetzliche Regel: Wohnfläche
Haben Vermieter und Mieter nichts anderes vereinbart, gilt § 556a Absatz 1 BGB. Danach werden Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Das ist der häufigste Umlageschlüssel und auch für den Winterdienst üblich.
Er ist einfach und gilt als fair: Wer mehr Fläche hat, zahlt mehr. Die Wohnflächen stehen meist im Mietvertrag. Wichtig ist, dass Sie im ganzen Haus dieselbe Berechnung verwenden. Auch leer stehende Wohnungen zählen mit. Ihren Anteil trägt dann der Vermieter selbst, nicht die übrigen Mieter.
Andere Modelle für den Umlageschlüssel
Der Mietvertrag kann auch einen anderen Maßstab festlegen. Diese vier Modelle kommen vor:
- Wohnfläche: gesetzlicher Standard, am weitesten verbreitet
- Wohneinheiten: jede Wohnung zahlt gleich viel
- Personen: nach Zahl der Bewohner, aufwendig bei häufigem Wechsel
- Miteigentumsanteile: bei vermieteten Eigentumswohnungen
Welcher Schlüssel für den Winterdienst am sinnvollsten ist, vergleicht der Ratgeber Umlageschlüssel für Winterdienst-Kosten: Fläche, Einheiten oder Personen?
Feste Kosten, einfach verteilt
Mit der Saisonpauschale vom Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien steht der Jahresbetrag vorher fest. Das Verteilen wird zur einfachen Rechnung.
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Ein Rechenbeispiel aus Essen
Ein Mehrfamilienhaus hat 20 Meter Gehweg und Zuweg. Beim Winterdienst von GOTTSCHLING kostet das 780 € netto pro Saison, also 928,20 € brutto. Das Haus hat insgesamt 400 Quadratmeter Wohnfläche.
| Wohnung | Fläche | Anteil | Winterdienst pro Jahr |
|---|---|---|---|
| Erdgeschoss | 110 m² | 27,5 % | 255,26 € |
| 1. Obergeschoss | 110 m² | 27,5 % | 255,26 € |
| 2. Obergeschoss | 145 m² | 36,25 % | 336,47 € |
| Dachgeschoss | 35 m² | 8,75 % | 81,22 € |
Die Studentin unterm Dach zahlt also weniger als 7 € im Monat. Die Familie im zweiten Obergeschoss rund 28 €. Dafür muss niemand im Haus mehr selbst zur Schaufel greifen. Wie hoch die Kosten pro Wohnung typischerweise sind, zeigt der Ratgeber Wie hoch sind Winterdienst-Nebenkosten pro Wohnung?
Sonderfälle: Eigentumswohnung und Mieterwechsel
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt eine Besonderheit. Haben die Parteien nichts vereinbart, wird nach dem Maßstab der Eigentümergemeinschaft umgelegt (§ 556a Absatz 3 BGB). Nur wenn das billigem Ermessen widerspricht, gilt wieder die Wohnfläche.
Zieht ein Mieter während des Jahres aus, werden die Kosten zeitanteilig verteilt. Das OLG Düsseldorf hat bestätigt, dass Jahreskosten für Straßenreinigung und Winterdienst so aufgeteilt werden dürfen (OLG Düsseldorf, 03.02.2000, 10 W 1/00).
Achtung: Einen vereinbarten Umlageschlüssel können Sie nicht einfach einseitig ändern. Und in Häusern mit Gewerbe kann ein Vorwegabzug nötig sein, damit Wohnungsmieter nicht für den Kundenverkehr zahlen.
Ein Betrag, klar verteilbar
15 Meter Gehweg: 585 € netto für die ganze Saison. Auf mehrere Wohnungen verteilt oft nur wenige Euro im Monat.
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Ihr Vorteil mit einer festen Saisonpauschale
Je fester der Gesamtbetrag, desto einfacher die Verteilung. Und desto seltener kommt es zu Nachzahlungen, die Mieter verärgern. Bei einer Einsatzabrechnung wissen Sie erst im Frühjahr, was zu verteilen ist. Bei einer Saisonpauschale kennen Sie die Summe schon im Herbst. Sie können die Vorauszahlungen passend festlegen.
Beim Winterdienst von GOTTSCHLING zahlen Sie 39 € netto je laufendem Meter pro Saison. Die Kosten sind als Betriebskosten umlagefähig, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Die Voraussetzungen erklärt der Eintrag Umlagefähigkeit. Ihre Mieter können ihren Anteil an den Arbeitskosten nach § 35a EStG geltend machen, denn die Rechnung weist ihn aus. Nachberechnungen für Streugut oder Anfahrt gibt es nicht.
Häufige Fragen zum Umlageschlüssel
Welcher Umlageschlüssel gilt für den Winterdienst?
Wenn nichts vereinbart ist, die Wohnfläche nach § 556a Absatz 1 BGB. Der Mietvertrag kann aber einen anderen Maßstab festlegen.
Darf ich nach Wohneinheiten statt nach Fläche verteilen?
Ja, wenn das im Mietvertrag so vereinbart ist.
Wie wird bei einem Mieterwechsel abgerechnet?
Zeitanteilig. Das OLG Düsseldorf hat bestätigt, dass Jahreskosten für Straßenreinigung und Winterdienst so aufgeteilt werden dürfen.
Was gilt bei einer vermieteten Eigentumswohnung?
Ohne Vereinbarung der Verteilungsmaßstab der Eigentümergemeinschaft, solange er nicht unbillig ist.
Fester Betrag, faire Verteilung
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Fazit
Der Umlageschlüssel bestimmt, wie die Kosten des Winterdienstes auf die Mieter verteilt werden. Ohne Vereinbarung gilt die Wohnfläche, bei vermieteten Eigentumswohnungen der Maßstab der WEG. Bei Mieterwechsel wird zeitanteilig gerechnet. Weitere Begriffe rund um die Nebenkosten erklärt das Winterdienst-Lexikon. Eine feste Saisonpauschale macht die Verteilung einfach und planbar. Berechnen Sie jetzt Ihren Festpreis.