Der Hausmeister kommt zweimal die Woche. Er mäht Rasen, wechselt Glühbirnen, kehrt das Treppenhaus. Und im Winter? Viele Eigentümer gehen davon aus, dass er auch den Schnee räumt. Bis zum ersten Schneemorgen.
Ist Winterdienst durch den Hausmeister automatisch geregelt? Nein. Der Hausmeister räumt nur, wenn es in seinem Vertrag steht. Winterdienst ist keine automatische Hausmeisteraufgabe. Und selbst wenn er vereinbart ist, bleiben oft Lücken: Urlaub, Krankheit, zu viele Objekte am selben Morgen. Außerdem dürfen die Kosten nicht doppelt abgerechnet werden.
Nur was im Vertrag steht
Ein Hausmeister arbeitet nach seinem Vertrag. Steht dort „Winterdienst: Räumen und Streuen von Gehweg und Zuwegen“, ist er dafür zuständig. Steht dort nur „Hausreinigung und Gartenpflege“, ist er es nicht. Schauen Sie deshalb genau hinein. Wer ohne Regelung verantwortlich bleibt, klärt die Frage Wer muss vor einem Mehrfamilienhaus räumen?
Was ein Hausmeister rechtlich ist und welche Aufgaben typisch sind, erklärt das Lexikon unter Hausmeister. Die Abgrenzung zum Winterdienst zeigt der Ratgeber Hausmeister und Winterdienst abgrenzen.
Der Hausmeister macht das Haus, der Winterdienst den Winter
Keine Lücken bei Urlaub, Krankheit oder Sonntagen.
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Winterdienst durch den Hausmeister: die typischen Lücken
- Der Hausmeister kommt nur an festen Tagen, Schnee fällt aber an anderen
- Er betreut viele Häuser und schafft nicht alle bis 7 Uhr
- Urlaub und Krankheit ohne geregelte Vertretung
- Sonn- und Feiertage sind nicht vereinbart
- Keine Dokumentation, wann geräumt wurde
Genau hier entstehen die Unfälle. Denn der Schnee richtet sich nicht nach dem Dienstplan.
Was Gerichte zur Kontrolle sagen
Ein Fall aus Niedersachsen zeigt das Risiko: Eine Eigentümergemeinschaft hatte einen 82-jährigen Hausmeister beauftragt. Wegen eines Rohrbruchs im eigenen Haus räumte er an einem Morgen nicht. Eine Frau stürzte. Das OLG Oldenburg ließ die Gemeinschaft zu 60 Prozent haften (13.02.2014, 1 U 77/13).
Das Gericht verlangte eine engmaschige Überwachung und eine kritische Prüfung, ob der Hausmeister überhaupt geeignet war. Bloßes Reagieren auf Beschwerden reichte nicht. Mehr dazu im Ratgeber Haftung des Hausmeisters beim Winterdienst.
Achtung: Auch gegenüber Mietern haftet der Vermieter für Fehler des Hausmeisters. Der BGH rechnet ihm das Verschulden seines Hausmeisterdienstes zu (06.08.2025, VIII ZR 250/23).
Kein doppelter Ansatz in den Nebenkosten
Macht der Hausmeister den Winterdienst, laufen die Kosten über die Position Hauswart (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Die Verordnung sagt ausdrücklich: Soweit der Hauswart Arbeiten erledigt, dürfen dafür nicht zusätzlich Kosten unter anderen Positionen angesetzt werden. Den Wortlaut finden Sie bei gesetze-im-internet.de.
Beauftragen Sie zusätzlich einen Winterdienst, muss der Winterdienst aus dem Hausmeisterlohn herausgerechnet werden. Sonst zahlen Mieter doppelt.
Hausmeister oder spezialisierter Winterdienst?
| Kriterium | Hausmeister | Winterdienst |
|---|---|---|
| Kennt das Haus | Ja | Nach Einweisung |
| Einsatz vor 7 Uhr an jedem Schneetag | Oft schwierig | Kern der Leistung |
| Vertretung bei Ausfall | Oft ungeregelt | Im Team organisiert |
| Dokumentation | Selten | Jeder Einsatz |
| Preis | Teil des Hausmeisterlohns | Fester Saisonpreis |
Viele Eigentümer kombinieren: Der Hausmeister macht das Übrige, der Winterdienst den Winter. So bleiben die Aufgaben klar getrennt, und niemand muss am Schneemorgen raten, wer zuständig ist. Einen ausführlichen Vergleich bietet der Ratgeber Winterdienst oder Hausmeisterservice?
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Checkliste für Ihren Hausmeistervertrag
- Steht Winterdienst ausdrücklich im Vertrag?
- Welche Flächen, welche Zeiten, auch sonn- und feiertags?
- Wer vertritt bei Urlaub und Krankheit?
- Wird dokumentiert, wann geräumt wurde?
- Wie werden die Kosten in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen?
Die Lösung ohne Lücken
Der Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien übernimmt nur den Winter – dafür verlässlich, dokumentiert und zum Festpreis. 39 Euro netto je laufendem Meter für die ganze Saison. Für ein Haus mit 25 Metern Gehweg und Zuwegen sind das 975 Euro netto oder 1.160,25 Euro brutto. Streugut und Anfahrt sind im Preis enthalten.
GOTTSCHLING verwaltet selbst rund 4.000 Einheiten und kennt die typischen Lücken im Hausmeisteralltag. Mehr für Verwalter auf der Seite Winterdienst für Hausverwaltungen. Weitere Antworten rund um Räumpflicht und Kosten finden Sie bei den häufigen Fragen zum Winterdienst.
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Häufige Fragen
Muss der Hausmeister Schnee räumen?
Nur wenn es in seinem Vertrag vereinbart ist. Winterdienst ist keine automatische Hausmeisteraufgabe.
Wer haftet, wenn der Hausmeister nicht räumt?
Der Hausmeister für eigene Fehler. Der Eigentümer haftet mit, wenn er nicht sorgfältig ausgewählt oder kontrolliert hat.
Dürfen Hausmeister- und Winterdienstkosten beide umgelegt werden?
Ja, aber nicht für dieselbe Arbeit. Ein doppelter Ansatz ist unzulässig.
Was ist besser: Hausmeister oder Winterdienst?
Für den Winter ist ein spezialisierter Dienst meist verlässlicher, weil er früh morgens, sonntags und mit Vertretung arbeitet.
Fazit
Winterdienst durch den Hausmeister gibt es nur, wenn er im Vertrag steht. Selbst dann bleiben oft Lücken bei Urlaub, Krankheit und frühen Einsätzen. Und die Kosten dürfen nicht doppelt abgerechnet werden. Fordern Sie jetzt ein Angebot an für einen Winter ohne Lücken.