Ihr Hausmeister ist seit Jahren zuverlässig. Er schippt, streut und kennt jede Ecke des Hauses. Dann liegt er an einem Montag im Januar mit Grippe im Bett. Und niemand räumt. Wer haftet, wenn jetzt jemand stürzt? Für die Haftung des Hausmeisters beim Winterdienst gilt: Ist der Hausmeister bei Ihnen angestellt, bleibt die Verantwortung weitgehend bei Ihnen. Beauftragen Sie einen selbstständigen Hausmeisterservice, haftet dieser für eigene Fehler – Ihre Kontrollpflicht bleibt aber.
Die größte Gefahr ist nicht der Hausmeister selbst. Es sind die Tage, an denen er fehlt. Und die kommen in jedem Winter – meist genau dann, wenn es schneit und Grippe umgeht. Dieser Ratgeber zeigt, wie die Haftung verteilt ist und wie Sie die Lücken schließen.
Haftung des Hausmeisters: angestellt oder selbstständig?
Die erste Frage lautet immer: In welchem Verhältnis steht der Hausmeister zu Ihnen? Davon hängt fast alles ab.
| Modell | Wer haftet in erster Linie? | Was bleibt bei Ihnen? |
|---|---|---|
| Angestellter Hausmeister | Sie als Arbeitgeber und Eigentümer | Auswahl, Anweisung, Überwachung, Vertretung |
| Selbstständiger Hausmeisterservice | der Service für eigene Fehler | Auswahl und Kontrolle; gegenüber Mietern zusätzlich Haftung |
| Mieter mit Hausmeisteraufgaben | je nach Vereinbarung | Kontrolle und klare Regelung |
Der angestellte Hausmeister
Ist der Hausmeister bei Ihnen oder Ihrer Gemeinschaft angestellt, handeln Sie durch ihn. Sie haben ihn ausgewählt, Sie geben die Anweisungen, Sie müssen ihn überwachen. Macht er einen Fehler, landet die Forderung in aller Regel bei Ihnen. Ob der Hausmeister zusätzlich persönlich haftet, ist eine Frage des Einzelfalls. Für Sie ändert das wenig.
Der selbstständige Hausmeisterservice
Beauftragen Sie eine Firma, sieht es anders aus. Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Wer die Räum- und Streupflicht übernimmt, wird selbst verantwortlich (Urteil vom 22.01.2008, VI ZR 126/07). Stürzt ein Passant, haftet der Service für eigene Versäumnisse. Bei Ihnen bleiben Auswahl und Kontrolle. Mehr dazu im Ratgeber Haftung der Winterdienst-Firma.
Der Fall, den jeder Vermieter kennen sollte
Der Bundesgerichtshof hat am 06.08.2025 (VIII ZR 250/23) einen Fall entschieden, der genau hierher passt. Eine Mieterin stürzte auf dem vereisten Weg einer Wohnanlage. Der beauftragte Hausmeisterdienst hatte trotz Glättewarnung nicht gestreut. Der vermietende Eigentümer haftet seiner Mieterin trotzdem. Nach § 278 BGB muss er sich das Verschulden des Hausmeisterdienstes wie eigenes zurechnen lassen.
Für Sie heißt das: Gegenüber Ihren Mietern sind Sie nicht „raus“, nur weil ein Hausmeister beauftragt ist. Ob Sie sich den Schaden beim Dienst zurückholen können, richtet sich nach Ihrem Vertrag. Den Ärger haben Sie in jedem Fall.
Kein kranker Hausmeister, kein Urlaub, keine Lücke
Der Winterdienst von GOTTSCHLING arbeitet mit Team und eingebauter Vertretung. Sie zahlen 39 € netto je Meter für die ganze Saison.
Lieber persönlich? +49 201 45 875 433
Die größte Lücke: Urlaub und Krankheit
Ein einzelner Hausmeister ist ein Risiko mit Namen. Er wird krank. Er fährt in den Urlaub. Er hat einen eigenen Notfall. Genau so war es im Fall des Oberlandesgerichts Oldenburg (Urteil vom 13.02.2014, 1 U 77/13): Ein 82-jähriger Hausmeister räumte nicht, weil er sich um einen Rohrbruch im eigenen Haus kümmern musste. Eine Frau stürzte. Die Eigentümergemeinschaft haftete zu 60 Prozent. Der Sozialversicherungsträger holte sich 16.961,53 Euro zurück.
Das Gericht stellte zwei Dinge klar:
- Die Überwachung muss „engmaschig“ sein. Nur auf Beschwerden zu reagieren, reicht nicht.
- Bei einem 82-Jährigen muss die Eignung kritisch geprüft werden.
Achtung: Ein Hausmeister ohne geregelte Vertretung ist ein Winterdienst mit eingebauter Lücke. Fällt er aus, fällt Ihr Winterdienst aus – und die Haftung kann bei Ihnen liegen.
Vertretung schriftlich regeln
Jede Lösung mit einer einzelnen Person braucht einen Plan B. Diese Punkte sollten schriftlich festgehalten sein:
- Wer vertritt? Name und Telefonnummer der Ersatzperson.
- Wann greift die Vertretung? Bei Urlaub, Krankheit, kurzfristigem Ausfall.
- Wie wird informiert? Der Hausmeister meldet einen Ausfall sofort – nicht erst am Nachmittag.
- Welche Flächen? Die Vertretung braucht dieselbe Flächenliste und Skizze.
- Wer kontrolliert? Ein Name, der prüft, ob die Vertretung auch wirklich kommt.
Ein Hausmeister muss nicht alles selbst machen. Welche Aufgaben typischerweise dazugehören, beantwortet die Frage Gehört Winterdienst zu den Aufgaben des Hausmeisters?
Nicht nur Schnee: was der Hausmeister im Blick haben muss
Gute Hausmeister denken weiter als bis zum Gehweg. Im Winter gehören auch diese Gefahren dazu:
- Dachlawinen und Eiszapfen über Eingängen und Gehwegen. Details im Ratgeber Dachlawinen und Haftung.
- Stellen, die immer wieder vereisen, etwa unter Fallrohren. Ob einzelne Glättestellen eine Streupflicht auslösen, erklärt der Beitrag Allgemeine Glätte oder Einzelglätte.
- Treppen und Rampen, die schneller glatt werden als ebene Flächen.
- Streugut nach dem Tauwetter, das in Essen wieder entfernt werden muss.
Kosten: Hausmeister und Betriebskosten
Die Kosten eines Hauswarts sind nach § 2 Nr. 14 der Betriebskostenverordnung umlagefähig. Wichtig: Macht der Hausmeister den Winterdienst, dürfen diese Arbeitskosten nicht zusätzlich als Straßenreinigung abgerechnet werden. Ein doppelter Ansatz ist nicht erlaubt.
Übernimmt ein externer Winterdienst, laufen die Kosten als Straßenreinigung über § 2 Nr. 8 BetrKV – wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Beim Winterdienst von GOTTSCHLING zahlen Sie einen festen Preis: 39 € netto je laufendem Meter und Saison. Für 30 Meter sind das 1.170 € netto (1.392,30 € brutto). Egal, wie viele Einsätze nötig sind, Streugut inklusive. Eine Betriebshaftpflicht über 3 Millionen Euro Deckung bei der DEVK besteht.
Wenn eine Forderung kommt
Nach einem Sturz melden sich oft auch Krankenkassen und fordern ihre Behandlungskosten zurück. Wie Sie darauf reagieren, lesen Sie unter Regress der Krankenkasse. Weitere Haftungsthemen finden Sie im Winterdienst-Ratgeber. In jedem Fall gilt: Protokolle, Dienstpläne und Vertretungsregeln sind Ihr bester Schutz.
Die Vertretung ist schon eingebaut
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Häufige Fragen zur Haftung des Hausmeisters
Haftet der Hausmeister, wenn jemand stürzt?
Das hängt vom Modell ab. Beim angestellten Hausmeister liegt die Verantwortung in der Regel beim Eigentümer als Arbeitgeber. Ein selbstständiger Hausmeisterservice haftet für eigene Fehler, Ihre Kontrollpflicht bleibt aber.
Was passiert, wenn der Hausmeister krank ist?
Dann müssen Sie für Ersatz sorgen. Ohne Vertretung können Sie für die Lücke haften. Regeln Sie die Vertretung deshalb vor der Saison schriftlich.
Hafte ich als Vermieter, wenn der Hausmeisterdienst nicht gestreut hat?
Gegenüber Ihren Mietern ja. Der BGH hat entschieden, dass sich der Vermieter das Verschulden des Hausmeisterdienstes zurechnen lassen muss (VIII ZR 250/23).
Darf ein älterer Hausmeister den Winterdienst machen?
Grundsätzlich ja. Gerichte verlangen aber, dass Sie seine Eignung kritisch prüfen und ihn engmaschig überwachen.
Kann ich die Hausmeisterkosten auf Mieter umlegen?
Ja, als Hauswartkosten nach § 2 Nr. 14 BetrKV, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Die Winterdienst-Arbeit darf dann nicht doppelt abgerechnet werden.
Fazit
Die Haftung des Hausmeisters hängt davon ab, ob er angestellt oder selbstständig ist. Ihre Auswahl- und Kontrollpflicht bleibt in jedem Fall. Die größte Gefahr sind Urlaub und Krankheit ohne Vertretung. Ein Winterdienst mit Team schließt diese Lücke. Fordern Sie jetzt Ihr kostenloses Angebot an.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.