Ein Paketbote rutscht auf Ihrer vereisten Eingangstreppe aus. Zwei Wochen später liegt ein Brief im Kasten – nicht von ihm, sondern von seiner Berufsgenossenschaft. Sie will die Behandlungskosten zurück. Von Ihnen.
Die Verkehrssicherungspflicht für Hauseigentümer bedeutet: Sie müssen dafür sorgen, dass von Ihrem Grundstück keine vermeidbaren Gefahren für andere ausgehen. Wer eine Gefahrenquelle schafft oder beherrscht, muss sie sichern. Im Winter heißt das: Gehweg, Zuweg, Eingang und Treppen räumen und streuen, Eiszapfen und Dachlawinen im Blick behalten. Wer das versäumt, haftet nach § 823 BGB für Schadensersatz und Schmerzensgeld. Die Arbeit können Sie abgeben, die Kontrolle nicht.
Das Grundprinzip in einem Satz
Die Verkehrssicherungspflicht steht nicht wörtlich in einem Gesetz. Gerichte leiten sie aus § 823 Abs. 1 BGB ab. Dort heißt es: Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper oder die Gesundheit eines anderen widerrechtlich verletzt, muss den Schaden ersetzen.
Übersetzt für Hauseigentümer: Sie müssen die Sicherheitsvorkehrungen treffen, die ein vernünftiger, umsichtiger Mensch für nötig hält, um andere vor Schäden zu bewahren. Nicht mehr – aber auch nicht weniger. Eine absolute Sicherheit verlangt niemand. Das Oberlandesgericht Hamm sagt es so: Streuen bedeutet nicht, dass niemand mehr ausrutschen kann (OLG Hamm, 21.12.2012, I-9 U 38/12).
Verkehrssicherungspflicht für Hauseigentümer: Was alles dazugehört
Der Winter ist nur ein Teil. Das ganze Jahr über sichern Sie alles, was auf Ihrem Grundstück zur Gefahr werden kann:
- Wege und Treppen: keine Stolperfallen, lose Platten oder fehlenden Handläufe.
- Beleuchtung: Eingang und Treppen im Dunkeln ausreichend hell.
- Dach und Fassade: keine losen Ziegel oder Bauteile, die herabfallen können.
- Bäume: regelmäßig auf Schäden und morsche Äste prüfen.
- Winterdienst: Gehweg, Zuweg, Eingang, Treppen, Stellplätze räumen und streuen.
- Schnee und Eis am Haus: Eiszapfen und Schneeüberhänge über Wegen beseitigen.
Im Winter bündeln sich viele Risiken. Glätte kommt oft über Nacht. Menschen sind im Dunkeln unterwegs. Und ein Sturz auf Eis führt schnell zu Knochenbrüchen – gerade bei älteren Menschen.
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Im Winter: Wo und wann Sie sichern müssen
Öffentlicher Gehweg
Hier gilt in Essen die Satzung: Gehweg in vorhandener Breite, höchstens 1,20 m. Tagsüber sofort räumen, nach nächtlichem Schnee werktags bis 7 Uhr, sonn- und feiertags bis 8 Uhr. Kein Salz. Alle Regeln fasst der Ratgeber Winterdienst-Pflichten in Essen zusammen.
Eigenes Grundstück
Zuweg, Hauseingang, Außentreppe, Mülltonnenplatz und Stellplätze regelt keine Satzung. Hier gilt die allgemeine Verkehrssicherungspflicht. Welche Flächen betroffen sind, erklärt der Ratgeber Innenhof, Hinterhof und Zuweg.
Dach und Fassade
Die Stadt Essen rät, Eiszapfen und Schneeüberhänge am Gebäude zu entfernen, weil sie Passanten gefährden. Was bei Dachlawinen gilt, lesen Sie im Ratgeber Dachlawine und Haftung.
Was bei einer Verletzung der Pflicht passiert
Stürzt jemand, kommen mehrere Forderungen auf Sie zu:
- Schmerzensgeld und Schadensersatz: In einem Fall aus dem Ruhrgebiet 7.000 Euro Schmerzensgeld plus 2.652,31 Euro Schaden nach einem Oberschenkelhalsbruch (OLG Hamm, 21.12.2012, I-9 U 38/12).
- Regress der Sozialversicherung: Krankenkasse oder Unfallversicherung holen sich ihre Kosten zurück (§ 116 SGB X). In einem Fall aus Niedersachsen waren das 16.961,53 Euro (OLG Oldenburg, 13.02.2014, 1 U 77/13).
- Bußgeld: Für den öffentlichen Gehweg in Essen bis 500 Euro bei Fahrlässigkeit, bis 1.000 Euro bei Vorsatz.
- Strafverfahren: Möglich wegen fahrlässiger Körperverletzung (§ 229 StGB), im schlimmsten Fall wegen fahrlässiger Tötung (§ 222 StGB).
Achtung: Die Haftpflicht zahlt Schadensersatz, aber kein Bußgeld. Selbstnutzer sind meist über die Privathaftpflicht geschützt. Vermieter brauchen eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Zahlt Ihre Versicherung, kann sie sich das Geld beim schuldigen Dritten zurückholen (§ 86 VVG).
Grenzen der Pflicht
Die Pflicht ist streng, aber nicht unbegrenzt. Zwei Beispiele aus der Rechtsprechung: Die Streupflicht setzt allgemeine Glätte voraus, einzelne Eisstellen reichen in der Regel nicht (BGH, 12.06.2012, VI ZR 138/11). Und eine allgemeine nächtliche Streupflicht gibt es nicht. Mehr dazu im Ratgeber Grenzen der Streupflicht, weitere Fälle im Ratgeber Wichtige Urteile zur Streupflicht. Alle Themen rund um Pflicht und Haftung bündelt der Winterdienst-Ratgeber.
Delegieren: Arbeit abgeben, Kontrolle behalten
Sie können die Durchführung übertragen – an Mieter, Hausmeister oder einen Winterdienst. Der Bundesgerichtshof hat das bestätigt (BGH, 22.01.2008, VI ZR 126/07). Bei Ihnen bleiben aber drei Aufgaben: sorgfältig auswählen, klar anweisen, regelmäßig überwachen. Eine Gemeinschaft, die einen 82-jährigen Hausmeister beauftragt und nicht engmaschig kontrolliert hatte, haftete zu 60 Prozent (OLG Oldenburg, 13.02.2014, 1 U 77/13).
Gegenüber Ihren Mietern haften Sie als Vermieter sogar für Fehler des beauftragten Dienstes (BGH, 06.08.2025, VIII ZR 250/23). Umso wichtiger ist ein Anbieter, der zuverlässig arbeitet und jeden Einsatz belegt.
Wie Sie die Kontrolle leicht machen
- Schriftlicher Vertrag mit klaren Flächen und Zeiten.
- Einsatzdokumentation mit Datum und Uhrzeit.
- Stichproben: nach Schneefall kurz selbst prüfen oder prüfen lassen.
- Mängel sofort melden und schriftlich festhalten.
Die einfache Lösung für den Winter
Der Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien räumt und streut nach Essener Satzung – auch vor 7 Uhr und sonntags vor 8 Uhr. Gestreut wird mit abstumpfenden Mitteln, wie es die Satzung verlangt. Jeder Einsatz wird mit Datum und Uhrzeit festgehalten. So sehen Sie jederzeit, ob gearbeitet wurde – das ist die Grundlage Ihrer Kontrolle. Die Räum- und Streupflicht geht per Vertrag auf den Fachbetrieb über. Kommt es trotzdem zu einem Unfall, steht der Winterdienst mit seiner Betriebshaftpflicht über 3 Millionen Euro Deckung bei der DEVK dafür ein. Ihre verbleibende Pflicht – sorgfältig auswählen und stichprobenartig kontrollieren – erfüllen Sie mit schriftlichem Vertrag, Räumkarte und Einsatzdokumentation.
Der Preis: 39 € netto je laufendem Meter für die ganze Saison, also 46,41 € brutto. Für 18 Meter Gehweg und Zuweg sind das 702 € netto oder 835,38 € brutto. Den Wortlaut der Essener Regeln finden Sie in der Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzung der Stadt Essen.
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Häufige Fragen zur Verkehrssicherungspflicht
Was heißt Verkehrssicherungspflicht für Hauseigentümer konkret?
Sie müssen Gefahren auf und vor Ihrem Grundstück so weit sichern, wie es vernünftig und zumutbar ist. Im Winter gehören Räumen und Streuen von Gehweg, Zuweg, Eingang und Treppen dazu.
Wer haftet, wenn jemand vor meinem Haus stürzt?
Grundsätzlich der, der die Verkehrssicherungspflicht verletzt hat. Haben Sie die Arbeit sorgfältig übertragen und kontrolliert, haftet gegenüber Dritten in erster Linie der Beauftragte. Gegenüber eigenen Mietern haften Vermieter zusätzlich.
Kann ich die Verkehrssicherungspflicht komplett abgeben?
Nein. Die Durchführung lässt sich übertragen. Auswahl, Anweisung und Kontrolle bleiben bei Ihnen. Eine Einsatzdokumentation macht diese Kontrolle einfach.
Zahlt meine Versicherung bei einem Glätteunfall?
Die Haftpflicht übernimmt berechtigte Schadensersatzforderungen. Selbstnutzer sind meist über die Privathaftpflicht geschützt, Vermieter brauchen eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Bußgelder zahlt keine Versicherung.
Muss ich auch Eiszapfen am Haus entfernen?
Die Stadt Essen empfiehlt ausdrücklich, Eiszapfen und Schneeüberhänge zu entfernen, weil sie Passanten gefährden. Hängen sie über einem Weg, gehören sie zu Ihrer Sicherungspflicht.
Fazit
Die Verkehrssicherungspflicht für Hauseigentümer gilt auf und vor dem Grundstück – das ganze Jahr, im Winter besonders. Ein Sturz kann Schmerzensgeld, Regress und sogar ein Strafverfahren auslösen. Die Arbeit dürfen Sie abgeben, die Kontrolle bleibt. Ein fester Winterdienst mit Dokumentation nimmt Ihnen die Arbeit ab und macht die Kontrolle leicht. Fordern Sie jetzt Ihr kostenloses Angebot an.