Frau Keller aus dem Erdgeschoss räumt immer. Herr Yilmaz im zweiten Stock nie. Die Studenten unterm Dach wissen nicht einmal, dass es einen Schneeplan gibt. Und bei Ihnen klingelt das Telefon, weil sich wieder jemand beschwert. Kommt Ihnen das bekannt vor?
Die schnellste Lösung für diesen Dauerstreit ist ein fester Winterdienst für Mehrfamilienhäuser – ein Dienst für das ganze Haus. Der Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien räumt und streut Gehweg, Zuweg und Eingang nach Essener Satzung, auch vor 7 Uhr. Sie zahlen 39 € netto je laufendem Meter für die ganze Saison, Streugut und Anfahrt inklusive. Die Kosten legen Sie als Betriebskosten auf die Mieter um, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Pro Wohnung bleibt oft ein kleiner Betrag.
Warum der Schneeplan im Mehrfamilienhaus oft nicht funktioniert
Auf dem Papier klingt es einfach: Jede Partei räumt eine Woche. In der Praxis scheitert es an denselben Punkten, immer wieder.
- Unterschiedliche Zuverlässigkeit: Einer räumt um 6:30 Uhr, der andere um 11 Uhr, der dritte gar nicht.
- Alter und Gesundheit: Die 80-jährige Mieterin kann nicht Schnee schippen. Ob sie deshalb befreit ist, sehen Gerichte unterschiedlich. Oft muss sie dann selbst Ersatz organisieren – und tut es nicht.
- Urlaub, Schicht, Krankheit: Gerade in der Woche mit Eisregen ist der Zuständige verreist.
- Unwirksame Regeln: Ein Schneeplan, der nur in die Briefkästen geworfen wird, ist keine wirksame Übertragung (OLG Hamm, 21.12.2012, I-9 U 38/12). Eine Klausel, die nur die Erdgeschossmieter verpflichtet, kann unwirksam sein (AG Köln, 14.09.2011, 221 C 170/11).
Das Ergebnis: Sie als Eigentümer bleiben verantwortlich. Sie müssen kontrollieren, mahnen, einspringen. Wie Sie klären, wer vor einem Mehrfamilienhaus zuständig ist, beantwortet die Frage Wer räumt vor dem Mehrfamilienhaus?
Was ein Unfall vor dem Mietshaus kostet
Das Oberlandesgericht Hamm hatte genau so einen Fall. Die Hausverwaltung hatte einen Schneeplan verteilt. Einige Mieter waren schon älter. Kontrollen konnte niemand belegen. Eine Mieterin stürzte vor dem Haus und brach sich den Oberschenkelhals. Die Eigentümer mussten 7.000 Euro Schmerzensgeld und 2.652,31 Euro Schaden zahlen (OLG Hamm, 21.12.2012, I-9 U 38/12).
Achtung: Auch mit Dienstleister haften Sie Ihren Mietern gegenüber für dessen Fehler (BGH, 06.08.2025, VIII ZR 250/23). Wählen Sie deshalb einen Anbieter, der zuverlässig arbeitet, jeden Einsatz belegt und selbst eine Betriebshaftpflicht hat, an die Sie sich halten können. Und prüfen Sie, ob Ihre Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht aktuell ist. Die private Haftpflicht reicht für ein Mietshaus meist nicht.
Schluss mit Schneeplan und Beschwerden
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Winterdienst für Mehrfamilienhäuser: Das ist enthalten
- Öffentlicher Gehweg vor dem Haus in voller Breite, höchstens 1,20 m – wie es die Essener Satzung verlangt.
- Zuweg und Hauseingang, damit Mieter, Pflegedienste und Paketboten sicher zur Tür kommen.
- Weg zu den Mülltonnen und Stellplätze, wenn Sie sie in die Räumkarte aufnehmen – damit die Tonnen auch bei Eis und Schnee bereitgestellt und geleert werden können.
- Räumen vor 7 Uhr nach nächtlichem Schnee, sonn- und feiertags vor 8 Uhr.
- Salzfreies Streuen mit abstumpfendem Streugut, wie es in Essen vorgeschrieben ist.
- Einsatzdokumentation mit Datum und Uhrzeit für Ihre Unterlagen.
Treppen, Rampen oder Besonderheiten wie eine Haltestelle vor dem Haus werden vor Saisonstart in die Räumkarte eingezeichnet. So ist genau klar, was geräumt und gestreut wird.
Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen
Ein typisches Mietshaus in Frohnhausen oder Rüttenscheid: 20 Meter Gehweg an der Straße, 10 Meter Zuweg bis zur Haustür. Zusammen 30 laufende Meter.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| 30 m × 39 € netto, ganze Saison | 1.170 € netto |
| inkl. 19 % USt | 1.392,30 € brutto |
| Anteil je Wohnung bei 8 gleich großen Wohnungen | 174,04 € brutto pro Saison |
| umgerechnet auf 12 Monate Betriebskosten | rund 14,50 € pro Wohnung und Monat |
Das ist der Preis für die ganze Saison von Anfang November bis Mitte April. Ob es 10, 20 oder 50 Einsätze werden, ändert daran nichts. Ohne besondere Vereinbarung werden Betriebskosten nach Wohnfläche verteilt. Wie das genau geht, erklärt der Ratgeber Umlageschlüssel für den Winterdienst.
Umlage auf die Mieter: so geht es richtig
Die Kosten eines Winterdienstes gehören zu den Betriebskosten (§ 2 BetrKV, in der Praxis meist Nr. 8). Sie dürfen sie umlegen, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Dafür reicht nach dem Bundesgerichtshof die Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt (BGH, 10.02.2016, VIII ZR 137/15).
Eine Saisonpauschale ist auch in einem schneearmen Winter umlagefähig. Bezahlt wird die Bereitschaft für die ganze Saison. Achten Sie auf das Wirtschaftlichkeitsgebot: Ein fester Preis mit Rechnung ist leicht nachzuweisen. Alle Schritte stehen im Ratgeber Winterdienst auf Mieter umlegen.
Plus für Ihre Mieter: Mieter können ihren Anteil an den Arbeitskosten als haushaltsnahe Dienstleistung nach § 35a EStG von der Steuer abziehen. Dafür muss der Betrag aus der Nebenkostenabrechnung hervorgehen. Mehr dazu im Ratgeber § 35a für Mieter. Sie selbst setzen die Kosten als Werbungskosten an, soweit Sie sie nicht umlegen.
Vom Schneeplan zum Dienstleister wechseln
Haben Ihre Mieter bisher selbst geräumt, müssen Sie den Wechsel sauber vorbereiten. Kündigen Sie die bisherige Regel nicht einfach per Aushang. Prüfen Sie, was Mietvertrag und Hausordnung sagen. Informieren Sie die Mieter schriftlich über den neuen Dienst und die Kosten. Wie das im Detail geht, lesen Sie im Ratgeber Winterdienst von Mietern auf Dienstleister umstellen.
Der Nutzen für alle: Die Mieter müssen nicht mehr um 6 Uhr raus. Sie müssen keine Mieter mehr einteilen oder mahnen. Und der Gehweg ist jeden Morgen frei, bevor die ersten Nachbarn zur Arbeit gehen.
Ihr Vorteil auf einen Blick
- Kein Streit mehr um Räumpläne unter Mietern.
- Kosten umlagefähig, pro Wohnung oft gering.
- Einsätze vor 7 Uhr, jeder Einsatz dokumentiert.
- Fester Preis nach laufenden Metern, sofort online berechenbar.
- Rechnung, mit der Mieter § 35a nutzen können.
Kein Mieter muss mehr räumen, und für jeden Einsatz gibt es einen Beleg. Die Auswahl- und Kontrollpflicht bleibt rechtlich bei Ihnen. Mit Vertrag und Dokumentation erfüllen Sie sie ohne Aufwand. Alle Preise finden Sie auf der Seite Winterdienst-Preise. Die Regeln der Stadt stehen in der Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzung der Stadt Essen.
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Häufige Fragen zum Winterdienst am Mehrfamilienhaus
Wer muss vor einem Mehrfamilienhaus Schnee räumen?
In Essen der Eigentümer des Grundstücks. Er kann die Arbeit auf Mieter übertragen, wenn Mietvertrag oder Hausordnung das klar regeln, oder einen Dienst beauftragen. Die Kontrolle bleibt bei ihm.
Was kostet ein Winterdienst für Mehrfamilienhäuser?
Beim Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien 39 € netto je laufendem Meter und Saison. Bei 30 Metern sind das 1.170 € netto oder 1.392,30 € brutto – bei 8 Wohnungen rund 174 € brutto je Wohnung.
Darf ich den Winterdienst auf die Mieter umlegen?
Ja, als Betriebskosten, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Die Saisonpauschale ist auch ohne Schnee umlagefähig.
Muss ich zahlen, wenn kaum Schnee fällt?
Ja. Die Pauschale sichert Bereitschaft und Vorsorge für die ganze Saison – wie eine Versicherung. Dafür kostet ein harter Winter keinen Cent mehr.
Können die Mieter trotzdem selbst räumen?
Das können Sie so vereinbaren. Dann brauchen Sie aber eine wirksame Regel im Mietvertrag, eine Vertretung bei Ausfall und regelmäßige Kontrollen.
Hafte ich noch, wenn der Winterdienst einen Fehler macht?
Mit einem Winterdienst für Mehrfamilienhäuser ist die Räum- und Streupflicht vertraglich auf einen Fachbetrieb übertragen. Kommt es zu einem Unfall, steht der Winterdienst mit seiner Betriebshaftpflicht dafür ein. Gegenüber Ihren Mietern bleiben Sie als Vermieter aber Ansprechpartner (BGH, 06.08.2025, VIII ZR 250/23). Sie können sich dann an den versicherten Winterdienst halten. Deshalb zählt ein zuverlässiger Anbieter mit Versicherung und Dokumentation.
Fazit
Im Mehrfamilienhaus scheitert der Schneeplan an Alter, Urlaub und Bequemlichkeit – und die Haftung bleibt bei Ihnen. Ein fester Winterdienst für Mehrfamilienhäuser beendet den Streit, räumt vor 7 Uhr und liefert Nachweise. Die Kosten legen Sie um, pro Wohnung bleibt ein kleiner Betrag. Berechnen Sie jetzt den Saisonpreis für Ihr Mietshaus.