Gemeinschaftseigentum ist der Teil einer Wohnanlage, der allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehört – zum Beispiel das Grundstück, die Außenwände, das Dach, das Treppenhaus und die Wege. Im Gegensatz dazu gehört das Sondereigentum, also die einzelne Wohnung, nur einem Eigentümer.
„Das ist doch nicht meine Treppe.“ Diesen Satz hört man in Wohnanlagen oft, wenn es um den Winterdienst geht. Und er stimmt – halb. Die Treppe gehört nicht einem allein. Sie gehört allen. Genau deshalb ist ihr Winterdienst eine Aufgabe der ganzen Gemeinschaft.
Was zum Gemeinschaftseigentum gehört
Alles, was nicht ausdrücklich Sondereigentum ist, zählt zum gemeinschaftlichen Eigentum. Für den Winterdienst sind vor allem diese Flächen wichtig:
- Grundstück: Hof, Wege, Zufahrten, Grünflächen
- Zugänge: Hauseingang, Außentreppen, Rampen, Podeste
- Stellplätze: soweit sie nicht als Sondereigentum oder Sondernutzung zugeordnet sind
- Nebenflächen: Wege zu Mülltonnen, Fahrradständern, Garagen
Welche Flächen genau dazu gehören, steht in der Teilungserklärung. Ein Blick hinein lohnt sich vor jeder Winterdienst-Planung. Oft finden sich dort auch Pläne, auf denen die Flächen eingezeichnet sind. Messen Sie die Wege danach aus. So wissen Sie genau, wie viele laufende Meter geräumt werden müssen.
Winterdienst ist Gemeinschaftsaufgabe
Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums liegt bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 WEG). Sie trägt auch die Verkehrssicherungspflicht dafür. Dazu kommt in Essen der Gehweg vor der Anlage. Nach der Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzung der Stadt Essen müssen Eigentümer ihn räumen und streuen – in einer WEG erledigt das die Gemeinschaft.
Einzelne Eigentümer können nicht per Mehrheitsbeschluss zum Selbsträumen verpflichtet werden. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil vom 09.03.2012, V ZR 161/11). Es wäre auch kaum praktikabel: Viele wohnen nicht selbst in der Anlage, andere sind zu alt oder beruflich eingespannt. Die Gemeinschaft muss also eine andere Lösung finden, meist einen Dienstleister. Was das für den Einzelnen heißt, beantwortet die Frage Muss ich als Eigentümer einer Wohnung selbst räumen?
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Sonderfall: Sondernutzungsrechte
Manche Flächen gehören zwar zum Gemeinschaftseigentum, dürfen aber nur von einem Eigentümer genutzt werden. Das ist ein Sondernutzungsrecht, etwa für einen Gartenanteil oder einen Stellplatz. Wer dort räumen muss, regelt die Gemeinschaftsordnung. Steht dort nichts, bleibt es oft bei der Gemeinschaft.
Mehr dazu im Ratgeber Sondernutzungsflächen und Winterdienst.
Wer die Kosten für das Gemeinschaftseigentum trägt
Die Kosten für den Winterdienst am gemeinschaftlichen Eigentum zahlt die Gemeinschaft. Sie werden über das Hausgeld auf die Eigentümer verteilt. Maßstab ist grundsätzlich der Miteigentumsanteil, sofern die Gemeinschaft nichts anderes beschlossen hat.
- Der Winterdienst steht als Posten im Wirtschaftsplan.
- Jeder Eigentümer zahlt seinen Anteil über das Hausgeld.
- Vermietende Eigentümer können ihren Anteil auf Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
- Selbstnutzer können den Arbeitskostenanteil nach § 35a EStG geltend machen.
Achtung: Die Gemeinschaft kann haften, wenn auf dem Gemeinschaftseigentum jemand stürzt und der Winterdienst schlecht organisiert oder nicht kontrolliert war. Das OLG Oldenburg ließ eine WEG zu 60 % haften (OLG Oldenburg, 13.02.2014, 1 U 77/13).
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Ihr Vorteil mit dem Winterdienst von GOTTSCHLING
Für das Gemeinschaftseigentum brauchen Sie eine Lösung, die ohne einzelne Eigentümer funktioniert. Sie muss auch dann greifen, wenn in der Eigentümerversammlung nicht alle einer Meinung sind. Der Winterdienst von GOTTSCHLING übernimmt Räumen und Streuen auf allen vereinbarten Flächen. Welche das sind, zeichnen Sie gemeinsam auf einer Räumkarte ein – Außentreppen, Garagenzufahrten und Mülltonnenwege eingeschlossen. Sie zahlen 39 € netto je laufendem Meter pro Saison.
Jeder Einsatz wird dokumentiert. Das hilft dem Verwalter bei der Kontrolle und bei Rückfragen in der Versammlung. Wie der Winterdienst im Hausgeld abgebildet wird, erklärt der Ratgeber Winterdienst im Hausgeld und Wirtschaftsplan.
Häufige Fragen zum Gemeinschaftseigentum
Gehört der Weg zur Haustür zum Gemeinschaftseigentum?
In der Regel ja, wenn er nicht als Sondereigentum oder Sondernutzung zugeordnet ist. Maßgeblich ist die Teilungserklärung.
Muss ich als Wohnungseigentümer den Gemeinschaftsweg räumen?
Nicht automatisch. Der Winterdienst am Gemeinschaftseigentum ist Aufgabe der Gemeinschaft. Sie kann Eigentümer nicht per Mehrheitsbeschluss zum Selbsträumen verpflichten.
Wer zahlt den Winterdienst für das Gemeinschaftseigentum?
Die Gemeinschaft, finanziert über das Hausgeld. Verteilt wird grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen, sofern nichts anderes beschlossen ist.
Kann ich meinen Anteil auf meinen Mieter umlegen?
Ja, wenn Ihr Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht.
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Fazit
Gemeinschaftseigentum gehört allen Wohnungseigentümern gemeinsam – Grundstück, Wege, Zugänge und Treppen. Der Winterdienst dort ist Aufgabe der Gemeinschaft, nicht einzelner Eigentümer. Die Kosten laufen über das Hausgeld. Weitere WEG-Begriffe erklärt das Winterdienst-Lexikon. Ein Dienst mit festem Saisonpreis macht die Planung einfach und die Haftung beherrschbar. Berechnen Sie jetzt Ihren Saisonpreis.