Haftung beim Glätteunfall: Die ganze Haftungskette für Eigentümer

Dienstag im Januar, 7:20 Uhr. Über Nacht hat es gefroren, auf den Platten vor Ihrem Haus liegt eine dünne Eisschicht. Frau K., 78 Jahre alt, geht wie jeden Morgen zum Bäcker. Zwei Schritte nach Ihrer Einfahrt rutscht sie weg. Sie schreit auf und bleibt liegen. Im Krankenhaus steht die Diagnose fest: Oberschenkelhalsbruch.

Die Haftung beim Glätteunfall trifft in Essen zuerst den Eigentümer des Grundstücks vor dem Gehweg. Das sind Sie. Danach wird Schritt für Schritt geprüft: Wer war zuständig? Wurde die Pflicht wirksam abgegeben? Wurde kontrolliert? Und gibt es Belege? Jede Antwort entscheidet, ob Sie am Ende Schmerzensgeld, Behandlungskosten und ein Bußgeld zahlen – oder ob Sie sauber belegen können, dass Sie alles richtig gemacht haben.

Hier sehen Sie die ganze Haftungskette, Glied für Glied, mit echten Urteilen. Und Sie sehen, wie Sie jede Lücke schließen.

Haftung beim Glätteunfall: die Kette im Überblick

Ein Sturz vor dem Haus löst eine Kette aus. Jedes Glied ist eine eigene Frage. Und jedes Glied kann Geld kosten. So läuft es typischerweise ab:

Glied	Was passiert	Was Ihnen droht
1. Anspruch	Die Gestürzte oder ihr Anwalt meldet sich beim Eigentümer.	Schadensersatz und Schmerzensgeld (§ 823 BGB)
2. Regress	Krankenkasse und Sozialversicherung holen sich ihre Kosten zurück.	Behandlung, Reha, Pflege (§ 116 SGB X)
3. Beweis	Geprüft wird: War es allgemein glatt? Wann wurde gestreut?	Ohne Belege stehen Sie schwach da
4. Mitverschulden	War die Gestürzte unvorsichtig?	Kürzung möglich, Freispruch selten
5. Übertragung	Hatten Mieter oder eine Firma die Pflicht wirksam übernommen?	Unwirksame Übertragung = Sie haften
6. Kontrolle	Haben Sie ausgewählt, angewiesen und kontrolliert?	Haftung trotz Beauftragung
7. Bußgeld	Die Stadt Essen ahndet den Verstoß gegen die Satzung.	Bis 500 € (fahrlässig), bis 1.000 € (vorsätzlich)
8. Versicherung	Ihre Haftpflicht prüft, zahlt oder wehrt ab.	Bußgelder zahlt sie nie
9. Strafrecht	Ein Verfahren wegen fahrlässiger Körperverletzung ist möglich.	§ 229 StGB

Wichtig: Nicht jedes Glied greift in jedem Fall. Aber Sie wissen vorher nie, welches Glied reißt. Gehen Sie die Kette deshalb einmal in Ruhe durch.

Glied 1: Wer zuerst in Anspruch genommen wird

In Essen ist die Sache eindeutig. Die Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzung überträgt die Winterwartung aller Gehwege den Eigentümern der angrenzenden Grundstücke (§ 2 Abs. 2). Das gilt auch an großen Straßen, auf denen die EBE die Fahrbahn räumt. Bei Erbbaurecht tritt der Erbbauberechtigte an die Stelle des Eigentümers.

Stürzt jemand, schaut der Anwalt der Gestürzten deshalb zuerst ins Grundbuch. Die Grundlage für den Anspruch ist § 823 BGB: Wer fahrlässig die Gesundheit eines anderen verletzt, muss den Schaden ersetzen. Die Frage lautet dann nicht mehr „Wer ist schuld?“, sondern „Kann der Eigentümer beweisen, dass er alles richtig gemacht hat?“

Die Zeiten stehen in der Satzung: Schnee und Glätte zwischen 7 und 20 Uhr müssen unverzüglich weg. Was nach 20 Uhr fällt oder entsteht, muss werktags bis 7 Uhr beseitigt sein, sonn- und feiertags bis 8 Uhr. In der Szene oben war es 7:20 Uhr an einem Dienstag. Die Frist war also abgelaufen.

Glied 2: Schmerzensgeld, Behandlung, Regress – was ein Sturz kostet

Viele denken bei einem Glätteunfall nur an Schmerzensgeld. Das ist oft der kleinere Teil. Dazu kommen Heilbehandlung, Reha, Haushaltsführungsschaden, Verdienstausfall, Anwalts- und Gerichtskosten sowie künftige Schäden. Echte Fälle zeigen die Größenordnung:

• OLG Hamm, 21.12.2012, I-9 U 38/12: Eine Mieterin stürzt morgens vor dem Haus, Oberschenkelhalsbruch, OP, Reha, Dauerbeschwerden. Das Landgericht sprach 10.000 € Schmerzensgeld zu. Das OLG setzte wegen eines Drittels Mitverschulden 7.000 € plus 2.652,31 € weiteren Schaden fest – gegen die Eigentümer.
• BGH, 06.08.2025, VIII ZR 250/23: Eine Mieterin stürzt auf einem vereisten Weg. Das Amtsgericht hatte 12.000 € Schmerzensgeld zugesprochen. Der BGH verwies den Fall zurück, der Endbetrag ist offen.
• OLG Oldenburg, 13.02.2014, 1 U 77/13: Der Sozialversicherungsträger holte sich 16.961,53 € von einer Eigentümergemeinschaft zurück.
• OLG Hamm, 01.12.2023, 11 U 32/22: 7.000 € Schmerzensgeld plus Haftung für alle künftigen Schäden.

Besonders unangenehm ist der Regress. Zahlt die Krankenkasse Operation und Reha, geht der Anspruch der Gestürzten auf sie über (§ 116 SGB X). Die Kasse meldet sich dann bei Ihnen. Wie das abläuft, erklärt der Ratgeber zum Regress der Krankenkasse nach einem Glätteunfall. Welche Beträge Gerichte beim Schmerzensgeld ansetzen, zeigt der Beitrag Schmerzensgeld nach einem Sturz auf Glatteis.

Glied 3: Wer bei der Haftung beim Glätteunfall was beweisen muss

Die gute Nachricht zuerst: Die Gestürzte muss beweisen, dass zur Unfallzeit eine Streupflicht bestand und dass diese verletzt wurde. Eine Räum- und Streupflicht setzt allgemeine Glätte voraus. Einzelne glatte Stellen reichen nicht (BGH, 12.06.2012, VI ZR 138/11).

Die schlechte Nachricht: Gerichte machen es Gestürzten nicht schwer. Der BGH hat betont, dass die Anforderungen an den Vortrag zur allgemeinen Glätte „nicht überspannt werden“ dürfen (Beschluss vom 01.07.2025, VI ZR 357/24). Dort war eine 85-Jährige gestürzt, der Eigentümer behauptete, morgens gestreut zu haben. Und das LG Bochum sah in einem Sturz innerhalb der Streuzeiten einen Anschein für eine Pflichtverletzung, solange der Pflichtige nichts anderes beweist (02.01.2012, I-8 O 49/11).

Im Klartext: „Ich habe doch gestreut“ ist vor Gericht wenig wert. Ein Protokoll mit Datum, Uhrzeit und Streugut ist viel wert. Mehr dazu im Ratgeber zur Beweislast beim Glätteunfall.

Glied 4: Mitverschulden – selten Ihre Rettung

War die Gestürzte unvorsichtig, kann sich ihr Anspruch kürzen (§ 254 BGB). Die Quoten schwanken stark: ein Drittel beim OLG Hamm (I-9 U 38/12), 40 % beim OLG Oldenburg (1 U 77/13), 50 % in einem Fall mit Hobelspänen als Streugut (OLG Hamm, 24.11.2014, 6 U 92/12). Beim OLG Hamm (11 U 32/22) waren es dagegen 0 %.

Der BGH hat klargestellt: Wer die Glätte gesehen hat, verliert damit nicht automatisch seinen Anspruch (20.06.2013, III ZR 326/12). Ein völliger Ausschluss verlangt „unverständliche Sorglosigkeit“. Das kommt selten vor. Mitverschulden senkt die Summe also manchmal. Es rettet Sie fast nie. Die Details stehen im Ratgeber Mitverschulden beim Glätteunfall.

Glied 5: Pflicht auf Mieter übertragen – hält das?

Viele Vermieter denken: „Die Mieter räumen doch laut Hausordnung.“ Das kann funktionieren. Oft hält es aber nicht. Nötig ist eine klare und eindeutige Vereinbarung (OLG Oldenburg, 13.02.2014, 1 U 77/13). Diese Fehler kosten Eigentümer immer wieder den Prozess:

• Zettel im Briefkasten: Ein verteilter „Schneeplan“ ohne Vereinbarung mit den Mietern ist keine wirksame Übertragung (OLG Hamm, 21.12.2012, I-9 U 38/12). Die Eigentümer haften.
• Nur das Erdgeschoss: Eine Hausordnungsklausel, die den Winterdienst nur den Erdgeschossmietern aufbürdet, war unwirksam (AG Köln, 14.09.2011, 221 C 170/11).
• Räumen aus Gefälligkeit: Es reicht nicht, dass Mieter „einfach so“ räumen. Nötig sind eine klare Übertragung und eine Vertretung für Ausfälle (LG Coburg, 08.12.2000, 13 O 424/99).
• Urlaub, Krankheit, Alter: Ob ein Mieter dann befreit ist, sehen Gerichte unterschiedlich. Oft muss er selbst Ersatz organisieren. Ob er das tut, müssen Sie im Blick behalten.

Der wunde Punkt ist der Morgen, an dem der Mieter krank im Bett liegt oder im Urlaub ist. Genau dann rutscht jemand aus. Wie eine Übertragung rechtssicher gelingt, erklärt der Ratgeber Räumpflicht auf Mieter übertragen.

Glied 6: Die Kontrollpflicht – Haftung beim Glätteunfall trotz Beauftragung

Sie dürfen die Arbeit abgeben. Der BGH hat bestätigt: Verkehrssicherungspflichten sind übertragbar, der Beauftragte wird selbst verantwortlich (22.01.2008, VI ZR 126/07). Bei Ihnen bleiben aber Kontroll- und Überwachungspflichten.

Das OLG Hamm verlangt „sorgfältige Auswahl, gründliche Anweisung über die Art des Streuens und Überwachung“ (I-9 U 38/12). Eine Hausverwaltung zu beauftragen, reicht dafür allein nicht. Das OLG Oldenburg wurde noch deutlicher: Eine Eigentümergemeinschaft hatte einen 82-jährigen Hausmeister eingesetzt. Er räumte an einem Morgen nicht, weil er einen Rohrbruch im eigenen Haus hatte. Die Gemeinschaft haftete zu 60 %. Die Überwachung muss „engmaschig“ sein, bloßes Reagieren auf Beschwerden genügt nicht (1 U 77/13).

Die Lehre für Ihre Haftung beim Glätteunfall: Nicht die Beauftragung schützt Sie, sondern der Nachweis, dass Sie gut ausgewählt, klar angewiesen und kontrolliert haben. Den Begriff erklärt das Lexikon unter Kontrollpflicht.

Sonderfall WEG

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft liegt die Pflicht für das Gemeinschaftseigentum bei der Gemeinschaft (§ 9a Abs. 2, § 18 Abs. 1 WEG). Ein Mehrheitsbeschluss, der die Eigentümer zwingt, reihum selbst zu schippen, ist nichtig (BGH, 09.03.2012, V ZR 161/11). Was das für Beiräte und Verwalter bedeutet, zeigt der Ratgeber zur Haftung beim Winterdienst in der WEG.

Sonderfall Vermieter gegenüber Mietern

Stürzt Ihr eigener Mieter, gilt eine strengere Regel. Der vermietende Eigentümer haftet seiner Mieterin auch dann, wenn der beauftragte Hausmeisterdienst nicht gestreut hat. Er muss sich dessen Verschulden zurechnen lassen wie eigenes (BGH, 06.08.2025, VIII ZR 250/23). Sie bleiben also Ansprechpartner. Sie können sich aber an den Dienst halten, der den Fehler gemacht hat – vorausgesetzt, dort ist eine Versicherung, die zahlt. Mehr im Beitrag Sturz des Mieters: Wann der Vermieter haftet.

Glied 7 bis 9: Bußgeld, Versicherung, Strafrecht

Bußgeld: Wer in Essen nicht oder nicht vollständig räumt, handelt ordnungswidrig. Die Geldbuße beträgt bei Fahrlässigkeit bis zu 500 €, bei Vorsatz bis zu 1.000 € (§ 10 der Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzung Essen). Das gilt auch ohne Unfall.

Versicherung: Selbstnutzer sind meist über die Privathaftpflicht geschützt. Vermieter und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern brauchen eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Viele fürchten, dass die Versicherung bei grober Fahrlässigkeit nicht zahlt. In der Haftpflicht ist der Versicherer nach dem Gesetz nur bei vorsätzlicher Schadensverursachung leistungsfrei (§ 103 VVG). Je nach Vertrag können verletzte Pflichten, etwa bei der Schadensmeldung, aber zu Kürzungen führen. Prüfen Sie Ihren Vertrag. Bußgelder zahlt keine Versicherung.

Regress unter Versicherern: Zahlt Ihre Versicherung für einen Fehler, den ein anderer verursacht hat, geht der Anspruch auf sie über (§ 86 VVG). Sie holt sich das Geld dann beim Schuldigen. Deshalb ist es so wichtig, dass ein beauftragter Dienst selbst gut versichert ist. Welche Police Sie brauchen, erklärt der Ratgeber Haftpflichtversicherung beim Glätteunfall.

Strafrecht: Neben dem Schadensersatz kann ein Strafverfahren drohen, etwa wegen fahrlässiger Körperverletzung (§ 229 StGB). Stirbt jemand, kommt fahrlässige Tötung in Betracht (§ 222 StGB).

Die Lösung: So schließt der Winterdienst von GOTTSCHLING die Lücken

Jedes Glied der Kette hat eine Schwachstelle. Der Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien ist so gebaut, dass er genau diese Schwachstellen der Haftung beim Glätteunfall schließt:

Schwachstelle	Ihr Schutz
Wer ist zuständig?	Schriftlicher Vertrag: Die Räum- und Streupflicht geht auf einen Fachbetrieb über.
Welche Flächen genau?	Räumkarte auf dem Satellitenbild: Gehweg, Zuweg, Treppe, Zufahrt, Mülltonnenweg – alles eingezeichnet.
Wurde rechtzeitig geräumt?	Räumen nach der Essener Satzung: werktags bis 7 Uhr, sonn- und feiertags bis 8 Uhr, tagsüber bei Bedarf mehrfach.
Wer beweist was?	Einsatzdokumentation jedes Einsatzes – Ihr Beleg im Schadensfall.
Wer zahlt, wenn doch etwas passiert?	Der Winterdienst steht mit seiner Betriebshaftpflicht über 3 Millionen Euro Deckung bei der DEVK dafür ein.
Urlaub, Krankheit, Alter?	Eigenes Personal räumt – egal, ob Sie zu Hause sind.

Ihre verbleibende Pflicht ist klein: einen zuverlässigen Dienst auswählen und ihn stichprobenartig kontrollieren. Beides erfüllen Sie mit dem schriftlichen Vertrag, der Räumkarte und der Einsatzdokumentation. Kurz: Das Haftungsrisiko ist für Sie praktisch abgesichert. Wie die Räumkarte entsteht, zeigt der Ratgeber Räumkarte beim Winterdienst.

Ihr Versicherungsnachweis: Der Winterdienst ist bei der DEVK mit 3 Millionen Euro haftpflichtversichert – ohne Selbstbehalt. Alle Details auf der Seite Versicherungsschutz beim Winterdienst.

Ehrlich gesagt gilt eine Einschränkung: Als Vermieter bleiben Sie gegenüber Ihrem Mieter Ansprechpartner (BGH, VIII ZR 250/23). Sie können sich dann aber an den versicherten Winterdienst halten. Sie stehen nicht allein da.

Der Preis ist fest: 39 € netto je laufendem Meter für die ganze Saison, also 46,41 € brutto. Streugut, Anfahrt und jeder Einsatz sind enthalten. Für 15 Meter Gehweg zahlen Sie 585 € netto (696,15 € brutto) – egal ob 10, 20 oder 50 Einsätze. Zum Vergleich: Allein das Schmerzensgeld im Fall des OLG Hamm lag bei 7.000 €. Wer zusätzlich Vorrang in der ersten Tour und die Frühjahrsreinigung möchte, wählt das Pluspaket für den Winterdienst.

Checkliste: Sind Sie abgesichert?

Beantworten Sie diese Fragen ehrlich. Jedes „Nein“ ist eine offene Lücke bei Ihrer Haftung beim Glätteunfall:

• Ist schriftlich geregelt, wer vor Ihrem Haus räumt und streut?
• Ist genau festgelegt, welche Flächen dazugehören – Gehweg, Zuweg, Treppe, Zufahrt, Mülltonnenweg?
• Wird werktags bis 7 Uhr und sonn- und feiertags bis 8 Uhr geräumt – auch wenn Sie verreist oder krank sind?
• Können Sie für jeden Glättemorgen belegen, wann geräumt und gestreut wurde?
• Hat der Räumende eine Betriebshaftpflicht – und liegt Ihnen der Nachweis vor?
• Kontrollieren Sie stichprobenartig und halten Sie das fest?
• Passt Ihre eigene Haftpflicht zu Ihrer Situation (Selbstnutzer oder Vermieter)?

Mehr als ein „Nein“? Dann ist jetzt der richtige Zeitpunkt – vor dem ersten Frost. Weitere Antworten finden Sie im Winterdienst-Ratgeber.

Häufige Fragen zur Haftung beim Glätteunfall

Fazit

Die Haftung beim Glätteunfall ist eine Kette aus neun Gliedern – vom Anspruch der Gestürzten über den Regress der Krankenkasse bis zum Bußgeld. Die meisten Eigentümer scheitern nicht am Recht, sondern an fehlenden Belegen und an Lücken bei Urlaub, Krankheit oder Mietern. Mit einem Vertrag, einer Räumkarte, lückenloser Dokumentation und einem versicherten Fachbetrieb schließen Sie diese Lücken. Berechnen Sie jetzt Ihren Festpreis oder rufen Sie an: +49 201 45 875 433.