Sie sitzen in München, Hamburg oder Wien. Die Wetter-App zeigt Schnee in Essen. Ihr Mietshaus in Holsterhausen steht Hunderte Kilometer entfernt. Sie schreiben Ihrem Mieter im Erdgeschoss eine Nachricht: „Könnten Sie bitte …?“ Keine Antwort. Jetzt beginnt das Hoffen.
Das Problem: Sie sind nicht vor Ort, der Schnee aber schon. Die Lösung ist ein Winterdienst für Kapitalanleger, der ohne Sie funktioniert. Der Winterdienst von GOTTSCHLING Immobilien räumt und streut Gehweg und Zuweg nach Essener Satzung: werktags bis 7 Uhr, sonn- und feiertags bis 8 Uhr. Jeder Einsatz wird dokumentiert, die Nachweise können Sie aus der Ferne anfordern. Für alle Objekte gilt dasselbe Preisprinzip: 39 € netto je laufendem Meter und Saison. Die Kosten legen Sie auf die Mieter um, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Ihre Pflicht endet nicht an der Stadtgrenze
Die Essener Satzung überträgt den Winterdienst auf dem Gehweg den Eigentümern der angrenzenden Grundstücke. Wo der Eigentümer wohnt, spielt keine Rolle. Ob Sie in Essen, Berlin oder im Ausland leben: Der Gehweg muss nach nächtlichem Schnee werktags bis 7 Uhr und sonn- und feiertags bis 8 Uhr frei sein.
Die Pflicht auf Mieter zu übertragen, ist möglich – mit klarer Regel im Mietvertrag. Aber dann müssen Sie kontrollieren. Aus der Ferne ist das kaum machbar. Ein Schneeplan im Briefkasten reicht nicht (OLG Hamm, 21.12.2012, I-9 U 38/12). Und eine Hausverwaltung zu beauftragen, erfüllt Ihre Überwachungspflicht allein ebenfalls nicht. Im selben Fall zahlten die Eigentümer 7.000 Euro Schmerzensgeld plus Schaden.
Achtung: Als Vermieter haften Sie Ihren Mietern gegenüber auch für Fehler eines beauftragten Dienstes (BGH, 06.08.2025, VIII ZR 250/23). Sie können sich dann aber an den versicherten Winterdienst halten. Die Wahl des Anbieters ist deshalb keine Nebensache. Achten Sie auf Zuverlässigkeit und lückenlose Nachweise. Und prüfen Sie, ob Ihre Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht noch auf dem aktuellen Stand ist.
Das Risiko aus der Ferne: Sie erfahren es als Letzter
Wer vor Ort wohnt, sieht den Schnee und reagiert. Wer weit weg ist, erfährt von einem Problem oft erst Wochen später – per Anwaltsschreiben. Dann ist es zu spät, um noch etwas zu belegen. Folgende Kosten können auf Sie zukommen:
- Schmerzensgeld und Schadensersatz für den Gestürzten, dazu Behandlungskosten und Verdienstausfall.
- Regress der Krankenkasse oder Unfallversicherung, die ihre Leistungen zurückfordert (§ 116 SGB X).
- Bußgeld der Stadt Essen: bis 500 Euro bei Fahrlässigkeit, bis 1.000 Euro bei Vorsatz. Das zahlt keine Versicherung.
- Anwalts- und Gerichtskosten, wenn es zum Streit kommt.
- Ärger mit Mietern, die sich zu Recht über vereiste Wege beschweren.
Hinzu kommt der Zeitaufwand. Jeder Anruf, jede Mail, jede Nachfrage bei Mietern oder Nachbarn kostet Sie Zeit, die Sie als Kapitalanleger eigentlich nicht investieren wollten. Eine Immobilie soll Rendite bringen, keine Wintersorgen. Ein fester Dienst vor Ort verwandelt dieses offene Risiko in einen planbaren Posten, der in jede Kalkulation passt und sich umlegen lässt, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Was Ihnen ein Dienst vor Ort abnimmt
- Pflicht erfüllen ohne vor Ort zu sein: Geräumt wird, egal wo Sie gerade sind.
- Nachweise aus der Ferne: Einsatzdokumentation mit Datum und Uhrzeit, die Sie anfordern können.
- Ein Preisprinzip für alle Objekte: 39 € netto je laufendem Meter, überall in Essen gleich.
- Umlage auf Mieter: als Betriebskosten, wenn der Mietvertrag es vorsieht.
- Kein Mieter-Management: Keine Schneepläne, keine Mahnungen, keine Vertretungsfragen.
- Salzfrei gestreut – so, wie es die Essener Satzung verlangt.
Sie müssen nicht vor Ort sein, und jeder Einsatz wird dokumentiert. Das ist genau die Kontrolle, die Sie als Eigentümer aus der Ferne brauchen. Wie gute Dokumentation aussieht, zeigt der Ratgeber Winterdienst-Dokumentation.
Ihre Immobilie in Essen, Ihr Winterdienst vor Ort
Berechnen Sie den Saisonpreis für jedes Objekt – bequem von überall. Das Angebot kommt als PDF per E-Mail.
Lieber persönlich? +49 201 45 875 433
Rechenbeispiel: zwei Objekte, ein Preisprinzip
| Objekt | Meter | netto / Saison | brutto / Saison |
|---|---|---|---|
| Mietshaus mit 6 Wohnungen | 14 m | 546 € | 649,74 € |
| Eckhaus mit 8 Wohnungen | 22 m | 858 € | 1.021,02 € |
| Gesamt | 36 m | 1.404 € | 1.670,76 € |
Die Beträge gelten für die ganze Saison von Anfang November bis Mitte April. Ein harter Winter kostet nicht mehr. Für Ihre Kalkulation heißt das: ein fester Posten, der sich sauber in die Betriebskosten übernehmen lässt. Wie Sie mehrere Standorte organisieren, erklärt der Ratgeber Winterdienst für mehrere Standorte.
Winterdienst für Kapitalanleger: So organisieren Sie ihn aus der Ferne
- Flächen bestimmen: Gehweg, Zuweg, Mülltonnenweg, Stellplätze. Alte Unterlagen, Lagepläne oder ein Foto vom Mieter helfen. Daraus entsteht vor Saisonstart eine Räumkarte auf einem Satellitenbild.
- Preis berechnen: Meter im Online-Rechner eingeben. Das Angebot kommt per E-Mail.
- Beauftragen: Schriftlich, mit klarer Flächenangabe.
- Mieter informieren: Kurzer Brief oder Aushang: Ab der Saison räumt ein Dienst. So weiß jeder Bescheid.
- Nachweise ablegen: Einsatzdokumentation anfordern und zu Ihren Objektunterlagen nehmen.
Weitere Tipps gibt der Ratgeber Winterdienst aus der Ferne organisieren.
Kosten, Umlage und Steuer für Kapitalanleger
Die Kosten eines Winterdienstes sind Betriebskosten und umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Nach dem Bundesgerichtshof genügt dafür die Formulierung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt (BGH, 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Eine Saisonpauschale ist auch in einem schneearmen Winter umlagefähig. Details im Ratgeber Winterdienst auf Mieter umlegen.
Was Sie nicht umlegen, etwa bei Leerstand, setzen Sie als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung an. Mehr dazu im Ratgeber Winterdienst als Werbungskosten. Ihre Mieter wiederum können ihren Anteil an den Arbeitskosten nach § 35a EStG geltend machen.
Sonderfälle: Eigentumswohnung und Ferienwohnung
Eigentumswohnung: Besitzen Sie eine Wohnung in einer WEG, ist für Gehweg und Gemeinschaftsflächen die Gemeinschaft zuständig. Sie können anregen, dass die WEG einen Dienst beauftragt. Argumente dafür liefert die Seite Winterdienst für WEGs.
Ferienwohnung oder Apartment: Wenn Gäste zu jeder Uhrzeit anreisen, ist ein sicherer Zugang auch eine Frage der Bewertungen. Mehr dazu auf der Seite Winterdienst für Ferienwohnungen.
Geerbtes Haus: Gehört die Immobilie mehreren Erben gemeinsam, hilft die Seite Winterdienst für Erbengemeinschaften.
Mehrere Mietshäuser: Für private Vermieter mit mehreren Häusern lohnt ein Blick auf die Seite Winterdienst für Vermieter. Die Pflichten nach Satzung stehen in der Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzung der Stadt Essen.
Pflicht erfüllt, auch wenn Sie weit weg sind
Ein Festpreis je Objekt, Einsätze dokumentiert, Kosten umlagefähig. Fordern Sie jetzt Ihr Angebot an.
Lieber persönlich? +49 201 45 875 433
Häufige Fragen von auswärtigen Eigentümern
Muss ich als auswärtiger Eigentümer in Essen den Gehweg räumen?
Ja. Die Pflicht trifft den Eigentümer, egal wo er wohnt. Sie können die Arbeit auf Mieter übertragen oder einen Dienst beauftragen. Die Kontrolle bleibt bei Ihnen.
Wie kontrolliere ich den Dienst aus der Ferne?
Über die Einsatzdokumentation mit Datum und Uhrzeit, die Sie anfordern können. Ergänzend helfen Rückmeldungen von Mietern oder gelegentliche Stichproben.
Kann ich die Kosten auf meine Mieter umlegen?
Ja, als Betriebskosten, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Auch eine Saisonpauschale ohne viel Schnee ist umlagefähig.
Was kostet der Winterdienst für mehrere Objekte?
Für jedes Objekt 39 € netto je laufendem Meter und Saison. Zwei Häuser mit zusammen 36 Metern kosten 1.404 € netto oder 1.670,76 € brutto pro Saison.
Hafte ich, wenn der Dienst einen Fehler macht?
Gegenüber Dritten haftet in erster Linie der Dienst. Gegenüber Ihren Mietern haften Sie als Vermieter zusätzlich für seine Fehler. Sie können sich dann aber an den versicherten Winterdienst halten. Deshalb zählen Zuverlässigkeit und Nachweise.
Fazit
Wer eine Immobilie in Essen besitzt, aber nicht dort lebt, kann die Räumpflicht nicht persönlich erfüllen – und Mieter aus der Ferne kaum kontrollieren. Ein Winterdienst für Kapitalanleger mit Festpreis und Dokumentation erledigt beides. Die Kosten legen Sie um, die Nachweise legen Sie ab. Berechnen Sie jetzt den Preis für Ihr Objekt.